【正文】 比例 %；某地 醫(yī)藥物流中心有限公司、國(guó)內(nèi)藥品生產(chǎn)廠家、社會(huì)自然人投資 29621 萬元，占項(xiàng)目總投資比例的 %，可以滿足銀信部門出資要求和規(guī)定。經(jīng)營(yíng)品種規(guī)格達(dá) 5000 余種， 2020 年銷售收入近 2億元。 廠家融資： 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司通過廣泛招商活動(dòng)，現(xiàn)已與全國(guó)藥品知名生產(chǎn)廠家哈爾濱醫(yī)藥集團(tuán)第六制藥廠、三精醫(yī)藥貿(mào)易有限公司、佳木斯制藥等醫(yī)藥企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)簽定投資合作意向書，投資額為 6600 萬元，預(yù)計(jì)廠家投資可達(dá) 10000 萬元。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排，第一年投資到位 15000 萬元，其中：銀 行貸款 6000 萬元，資本金及融資 9000 萬元；第二年投資 27021 萬元，其中銀 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 行貸款 6400 萬元，資本金及融資 20621 萬元。目標(biāo)是在降低營(yíng)運(yùn)成本、提供優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)鏈各結(jié)點(diǎn)關(guān)系優(yōu)化，供應(yīng)商與物流中心以及下 游客戶之間形成伙伴關(guān)系，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 本報(bào)告以三和醫(yī)藥物流中心主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)效益和還貸能力進(jìn)行測(cè)算。因三和大酒店將交與華天大酒店管理經(jīng)營(yíng)并已達(dá)成合作意向書，其賓館入住率、餐飲等綜合收入均以華天大酒店集團(tuán)所轄基本效益計(jì)算。 （六）人員定編 根據(jù)《物流行業(yè)機(jī)構(gòu)定員標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合國(guó)內(nèi)同類、同規(guī)模現(xiàn)代醫(yī)藥物流企業(yè)及大酒店實(shí)際定員情況，本項(xiàng)目定編人數(shù)取定為 500 人，其中一線員工 430 人，管理人員 70人。 （九）折舊年限標(biāo)準(zhǔn) ：根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度管理規(guī)定，主要設(shè)備折舊年限為 6 年，按直線折舊法折舊，殘值率為 5%。 （十）稅率 增值稅 17%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%，營(yíng)業(yè)稅 5%，所得稅 33%。 按國(guó)內(nèi)醫(yī)藥物流中心發(fā)展規(guī)律，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前 5 年，配送收入為快速增長(zhǎng)期。 （酒店收入） 三和大酒店收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂休閑收入。 （二）稅金 稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營(yíng)業(yè)稅、所得稅。 三 總成本費(fèi)用評(píng)估 企業(yè)物流總成本費(fèi)用＝材料費(fèi)﹢人工費(fèi)﹢公益費(fèi)﹢維護(hù)費(fèi)﹢特別經(jīng)費(fèi) +一般經(jīng)費(fèi) 材料費(fèi)包括燃料、消耗性材料等費(fèi)用開支；人工費(fèi)是員工工資、福利、獎(jiǎng)金等開支；公益費(fèi)指水、電費(fèi)等開支；維護(hù)費(fèi)指使用和維護(hù)固定資產(chǎn)所支出的維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等；一般經(jīng)費(fèi)是指財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目中列支的差旅費(fèi)、交通費(fèi)等，按人頭均攤總數(shù)估算；特別經(jīng)費(fèi)指折舊費(fèi)和利息。每年按 18萬元取定。此項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。按現(xiàn)固定資產(chǎn)綜合保險(xiǎn)費(fèi)率 ‰計(jì)算，年投保 100000 萬元（固定資產(chǎn)及庫存藥品 ），年均保險(xiǎn)費(fèi)為 340 萬元。此兩項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目的管理費(fèi)用。 計(jì)劃固定資產(chǎn)貸款 12400 萬元，貸款期內(nèi)年均應(yīng)支付利息 714 萬元。本項(xiàng)歸于會(huì)計(jì)科目的管理費(fèi)用。按反證法，大酒店收入的 60%為直接費(fèi)用，則： 2081 萬元 60%＝ 1249 萬元。 四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 根據(jù)以數(shù)據(jù)測(cè)算， 某地 醫(yī)藥物流中心經(jīng)營(yíng)期內(nèi)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)為： 年均毛利 14640 萬元； 年均總成本 8759 萬元； 年均稅費(fèi) 920萬元； 年所得稅 1637 萬元； 年均稅后凈利潤(rùn)為 3323 萬元。每年償還貸款為 2480 萬元。 一 盈虧平 衡分析 BEP（ %）＝ CF/（ S－ Cv－ T） 100% 上式中 BEF—— 指生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) CF —— 年均固定總成本，本評(píng)估為 7456 萬元； S —— 年均配送收入毛利，本評(píng)估為 14640 萬元； Cv —— 年均可變總成本，本評(píng)估為 1303 萬元； T —— 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加，本項(xiàng)目評(píng)估為 920 萬元； 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為 60%。 防范貸款風(fēng)險(xiǎn)措施： 《銀企合作協(xié)議》，加強(qiáng)銀企合作關(guān)系?？捎摄y信部門成立客戶管理小組，實(shí)行專項(xiàng)貸款管理，本中心將全力 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 予以配合，以 確保貸款回籠資金歸集率達(dá)到 100%。 項(xiàng)目酒店收入為 2081 萬元 /年。 （ 2） 所得稅 1637 萬元。該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 三和項(xiàng)目鳥瞰圖 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 三和項(xiàng)目效果圖 。項(xiàng)目的建成，高品質(zhì)、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對(duì)社會(huì)有著十分積極的影響。 （ 1）營(yíng)業(yè)利稅 根據(jù)銷售配送、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)計(jì)算、評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率 =%（所得稅前） =%（所得稅后） 投資利稅率 =% （ 2）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 從現(xiàn)金流量表（附表 3）的數(shù)據(jù)可以看出，累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量在第 11 年出現(xiàn)正值，計(jì)算期內(nèi)稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 22468 萬元。 稅后凈利潤(rùn)為 3323 萬元 /年。 項(xiàng)目建成后正常營(yíng)業(yè)年份藥品配送最低 10 億元，最高 60 億元。 、足額、有效的抵押擔(dān)保，并辦妥相關(guān)抵押登記手續(xù)。 二 信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目在湖南有較好的發(fā)展空間，但綜合運(yùn)營(yíng)成 本和贏利水平最終取決于市場(chǎng)需求狀態(tài)及湖南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 從醫(yī)藥物流行業(yè)的情況反映，影響醫(yī)藥物流企業(yè)項(xiàng)目效益的主要因素為配送量、總投資兩個(gè)敏感性因素。 五 償貸能力分析 （一）還貸來源 本項(xiàng)目以折舊的 40%及稅后提取兩 金后（公積金和公益金）凈利潤(rùn)的 60%用于還貸。 （八）總成本費(fèi)用合計(jì)年均為 8759 萬元。按日進(jìn)出 60000 件，每件 元計(jì)算，全年為 1080 萬元。 在三和醫(yī)藥物流運(yùn)營(yíng)高峰期（前 5年），上三項(xiàng)每年合計(jì)為 2867 萬元。 9000 萬元折舊，折舊年限 6年，減去留殘，年均折舊 1425 萬元。每年按 120萬元取定。此項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。此兩項(xiàng)歸至?xí)?jì)科目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。以日均 60000 萬件、 400 公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油）需 萬元， 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 年燃料費(fèi) 430 萬元。則：營(yíng)業(yè)稅按 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅 按 7%，教育附加按 3%，所得稅按 33%為計(jì)算基數(shù)。天 50% 365 天＝ 1314（萬元） 餐飲收入：每天按餐飲收入 ，則： 全年餐飲收入 ＝ 萬元 /天 365 天＝ 548（萬元） 娛樂休閑、會(huì)務(wù)承辦等日均收入 6000 元，則： 全年收入＝ 6000 元 /天 365 天＝ 219（萬元） 三和大酒店投入運(yùn)營(yíng)后，全年綜合收入可達(dá) 2081 萬元。三和醫(yī)藥物流以投入運(yùn)營(yíng)第 1年 10億開始測(cè)算，呈曲線上升發(fā)展。鋪底中長(zhǎng)期流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率 %。 ：根據(jù)財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。年，福利費(fèi)按工資總額的 14%提取。營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加分別按上繳營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%計(jì)算。項(xiàng)目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮50%以上，第二年后逐年增長(zhǎng)，至滿負(fù)荷運(yùn)行達(dá) 60億元。 本項(xiàng)目的輔業(yè)，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級(jí)酒店）投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收入。 第五章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 一 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) （一）項(xiàng)目計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算期擬為 12 年，建設(shè)期為 2年，從第 3 年正式營(yíng)業(yè)，正常營(yíng)業(yè)期 10 年。本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分，采取了一定的先行銷售的策略，從目前發(fā)展勢(shì)頭分析，最高值可以達(dá)到 10000 萬元，能夠達(dá)到社會(huì)融資的目標(biāo)。湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)公司系本項(xiàng)目發(fā)起人唐水平控股 95%的公司， 2020 年所創(chuàng)利稅進(jìn)入湘潭市同行前三名之列。其中湘潭市藥材有限責(zé)任公司是全國(guó)有著廣泛影響力的醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。 本項(xiàng)目總投資為 42021 萬元。 靜態(tài)投資費(fèi)用表： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 所占比例（ %） 1 土地費(fèi)用 2 建筑工程 22704 3 工程設(shè)備及安裝費(fèi) 4 輔助設(shè)施 300 5 物流設(shè)備 2500 6 物流信息開發(fā)及設(shè)備 1000 7 綠化率 8 項(xiàng)目前期費(fèi)用 800 2 9 報(bào)建費(fèi) 1548 合 計(jì) 100 （五）工程動(dòng)態(tài)投資 本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資為 萬元。 （一）評(píng)估依據(jù) 《 某地 醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》 《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估辦法》 （二）本項(xiàng)目的投資估算范圍為 某地 醫(yī)藥物流中心的靜態(tài)工程費(fèi)用、動(dòng)態(tài)工程投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金。 （三）設(shè)備安裝工程招標(biāo) 采取公開招標(biāo)的形式，二輪制確定安裝施工單位。 六 工程招標(biāo) （一）工程設(shè)計(jì)招標(biāo) 工程設(shè)計(jì)采取邀請(qǐng)招標(biāo)的形式進(jìn)行，邀請(qǐng)三家符合資質(zhì)要求的設(shè)計(jì)單位參加投標(biāo)。集中排放，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，物流廢水經(jīng)處理合格后排入市政污水管道，所有污水排放達(dá)到國(guó)家 GB897882污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持評(píng)價(jià)后再建設(shè)的程序，以保護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)平衡。采用安全高效低耗節(jié)能燈具。 各層樓采用預(yù)制混凝土板結(jié)構(gòu)或現(xiàn)澆板。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 共計(jì) 9棟建筑物。 （四星級(jí)酒店）為 21 層建筑物，建筑面積 52400 平方米。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)、三和大廈、物流倉(cāng)庫及附屬設(shè)施。 中心綠化布置強(qiáng)調(diào)