【正文】 比例 %；某地 醫(yī)藥物流中心有限公司、國內(nèi)藥品生產(chǎn)廠家、社會自然人投資 29621 萬元，占項目總投資比例的 %，可以滿足銀信部門出資要求和規(guī)定。經(jīng)營品種規(guī)格達 5000 余種， 2020 年銷售收入近 2億元。 廠家融資： 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司通過廣泛招商活動，現(xiàn)已與全國藥品知名生產(chǎn)廠家哈爾濱醫(yī)藥集團第六制藥廠、三精醫(yī)藥貿(mào)易有限公司、佳木斯制藥等醫(yī)藥企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)簽定投資合作意向書，投資額為 6600 萬元，預計廠家投資可達 10000 萬元。根據(jù)項目進度安排，第一年投資到位 15000 萬元，其中：銀 行貸款 6000 萬元，資本金及融資 9000 萬元；第二年投資 27021 萬元，其中銀 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 23 行貸款 6400 萬元，資本金及融資 20621 萬元。目標是在降低營運成本、提供優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，使供應鏈各結(jié)點關(guān)系優(yōu)化，供應商與物流中心以及下 游客戶之間形成伙伴關(guān)系，爭取獲得最佳經(jīng)濟效益。 本報告以三和醫(yī)藥物流中心主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對財務(wù)效益和還貸能力進行測算。因三和大酒店將交與華天大酒店管理經(jīng)營并已達成合作意向書，其賓館入住率、餐飲等綜合收入均以華天大酒店集團所轄基本效益計算。 （六）人員定編 根據(jù)《物流行業(yè)機構(gòu)定員標準》結(jié)合國內(nèi)同類、同規(guī)?，F(xiàn)代醫(yī)藥物流企業(yè)及大酒店實際定員情況，本項目定編人數(shù)取定為 500 人，其中一線員工 430 人，管理人員 70人。 （九）折舊年限標準 ：根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)制度管理規(guī)定，主要設(shè)備折舊年限為 6 年，按直線折舊法折舊，殘值率為 5%。 （十）稅率 增值稅 17%，城市建設(shè)維護費 7%，教育附加費 3%，營業(yè)稅 5%，所得稅 33%。 按國內(nèi)醫(yī)藥物流中心發(fā)展規(guī)律，項目運營前 5 年，配送收入為快速增長期。 （酒店收入） 三和大酒店收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂休閑收入。 （二）稅金 稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營業(yè)稅、所得稅。 三 總成本費用評估 企業(yè)物流總成本費用＝材料費﹢人工費﹢公益費﹢維護費﹢特別經(jīng)費 +一般經(jīng)費 材料費包括燃料、消耗性材料等費用開支；人工費是員工工資、福利、獎金等開支；公益費指水、電費等開支；維護費指使用和維護固定資產(chǎn)所支出的維修費、保險費等；一般經(jīng)費是指財務(wù)會計科目中列支的差旅費、交通費等，按人頭均攤總數(shù)估算；特別經(jīng)費指折舊費和利息。每年按 18萬元取定。此項歸入會計科目經(jīng)營費用。按現(xiàn)固定資產(chǎn)綜合保險費率 ‰計算，年投保 100000 萬元（固定資產(chǎn)及庫存藥品 ），年均保險費為 340 萬元。此兩項歸入會計科目的管理費用。 計劃固定資產(chǎn)貸款 12400 萬元，貸款期內(nèi)年均應支付利息 714 萬元。本項歸于會計科目的管理費用。按反證法，大酒店收入的 60%為直接費用，則： 2081 萬元 60%＝ 1249 萬元。 四 項目財務(wù)效益分析 根據(jù)以數(shù)據(jù)測算， 某地 醫(yī)藥物流中心經(jīng)營期內(nèi)財務(wù)效益指標為： 年均毛利 14640 萬元； 年均總成本 8759 萬元； 年均稅費 920萬元； 年所得稅 1637 萬元； 年均稅后凈利潤為 3323 萬元。每年償還貸款為 2480 萬元。 一 盈虧平 衡分析 BEP（ %）＝ CF/（ S－ Cv－ T） 100% 上式中 BEF—— 指生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點 CF —— 年均固定總成本，本評估為 7456 萬元； S —— 年均配送收入毛利，本評估為 14640 萬元； Cv —— 年均可變總成本，本評估為 1303 萬元； T —— 年均營業(yè)稅金及附加，本項目評估為 920 萬元； 經(jīng)測算，本項目以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點為 60%。 防范貸款風險措施： 《銀企合作協(xié)議》，加強銀企合作關(guān)系?？捎摄y信部門成立客戶管理小組，實行專項貸款管理，本中心將全力 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 30 予以配合，以 確保貸款回籠資金歸集率達到 100%。 項目酒店收入為 2081 萬元 /年。 （ 2） 所得稅 1637 萬元。該項目在財務(wù)上是可行的。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 32 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 33 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 34 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 35 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 36 三和項目鳥瞰圖 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 37 三和項目效果圖 。項目的建成，高品質(zhì)、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對社會有著十分積極的影響。 （ 1）營業(yè)利稅 根據(jù)銷售配送、營業(yè)利潤計算、評價指標如下： 投資利潤率 =%（所得稅前） =%（所得稅后） 投資利稅率 =% （ 2）財務(wù)現(xiàn)金流量 從現(xiàn)金流量表（附表 3）的數(shù)據(jù)可以看出，累計稅后凈現(xiàn)金流量在第 11 年出現(xiàn)正值，計算期內(nèi)稅后累計凈現(xiàn)金流量為 22468 萬元。 稅后凈利潤為 3323 萬元 /年。 項目建成后正常營業(yè)年份藥品配送最低 10 億元，最高 60 億元。 、足額、有效的抵押擔保，并辦妥相關(guān)抵押登記手續(xù)。 二 信貸風險及防范措施 項目主要風險：本項目在湖南有較好的發(fā)展空間，但綜合運營成 本和贏利水平最終取決于市場需求狀態(tài)及湖南的經(jīng)濟發(fā)展水平。 從醫(yī)藥物流行業(yè)的情況反映，影響醫(yī)藥物流企業(yè)項目效益的主要因素為配送量、總投資兩個敏感性因素。 五 償貸能力分析 （一）還貸來源 本項目以折舊的 40%及稅后提取兩 金后（公積金和公益金）凈利潤的 60%用于還貸。 （八）總成本費用合計年均為 8759 萬元。按日進出 60000 件，每件 元計算，全年為 1080 萬元。 在三和醫(yī)藥物流運營高峰期（前 5年），上三項每年合計為 2867 萬元。 9000 萬元折舊，折舊年限 6年，減去留殘，年均折舊 1425 萬元。每年按 120萬元取定。此項歸入會計科目的經(jīng)營費用。此兩項歸至會計科目經(jīng)營費用。以日均 60000 萬件、 400 公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油）需 萬元， 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 27 年燃料費 430 萬元。則：營業(yè)稅按 5%，城市建設(shè)維護稅 按 7%，教育附加按 3%，所得稅按 33%為計算基數(shù)。天 50% 365 天＝ 1314（萬元） 餐飲收入：每天按餐飲收入 ，則： 全年餐飲收入 ＝ 萬元 /天 365 天＝ 548（萬元） 娛樂休閑、會務(wù)承辦等日均收入 6000 元，則： 全年收入＝ 6000 元 /天 365 天＝ 219（萬元） 三和大酒店投入運營后，全年綜合收入可達 2081 萬元。三和醫(yī)藥物流以投入運營第 1年 10億開始測算，呈曲線上升發(fā)展。鋪底中長期流動資金貸款基準利率 %。 ：根據(jù)財政部有關(guān)規(guī)定。年，福利費按工資總額的 14%提取。營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護建設(shè)稅和教育附加分別按上繳營業(yè)稅的 7%和 3%計算。項目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮50%以上，第二年后逐年增長，至滿負荷運行達 60億元。 本項目的輔業(yè)，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級酒店）投產(chǎn)運營的收入。 第五章 財務(wù)效益評價 一 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) （一）項目計算期 項目計算期擬為 12 年，建設(shè)期為 2年，從第 3 年正式營業(yè)，正常營業(yè)期 10 年。本項目商業(yè)地產(chǎn)部分，采取了一定的先行銷售的策略，從目前發(fā)展勢頭分析，最高值可以達到 10000 萬元，能夠達到社會融資的目標。湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)公司系本項目發(fā)起人唐水平控股 95%的公司， 2020 年所創(chuàng)利稅進入湘潭市同行前三名之列。其中湘潭市藥材有限責任公司是全國有著廣泛影響力的醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。 本項目總投資為 42021 萬元。 靜態(tài)投資費用表： 序 號 項 目 金額（萬元） 所占比例（ %） 1 土地費用 2 建筑工程 22704 3 工程設(shè)備及安裝費 4 輔助設(shè)施 300 5 物流設(shè)備 2500 6 物流信息開發(fā)及設(shè)備 1000 7 綠化率 8 項目前期費用 800 2 9 報建費 1548 合 計 100 （五）工程動態(tài)投資 本項目動態(tài)投資為 萬元。 （一）評估依據(jù) 《 某地 醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》 《固定資產(chǎn)投資項目評估辦法》 （二）本項目的投資估算范圍為 某地 醫(yī)藥物流中心的靜態(tài)工程費用、動態(tài)工程投資、生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)流動資金。 （三）設(shè)備安裝工程招標 采取公開招標的形式，二輪制確定安裝施工單位。 六 工程招標 （一）工程設(shè)計招標 工程設(shè)計采取邀請招標的形式進行，邀請三家符合資質(zhì)要求的設(shè)計單位參加投標。集中排放，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，物流廢水經(jīng)處理合格后排入市政污水管道，所有污水排放達到國家 GB897882污水綜合排放標準中的一級標準。堅持評價后再建設(shè)的程序，以保護當?shù)氐纳鷳B(tài)平衡。采用安全高效低耗節(jié)能燈具。 各層樓采用預制混凝土板結(jié)構(gòu)或現(xiàn)澆板。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 18 共計 9棟建筑物。 （四星級酒店）為 21 層建筑物，建筑面積 52400 平方米。 （二）規(guī)劃設(shè)計方案描述 本項目分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)醫(yī)藥商業(yè)廣場、三和大廈、物流倉庫及附屬設(shè)施。 中心綠化布置強調(diào)