【正文】 4）大型停車(chē)場(chǎng)（處地下），有車(chē)泊位 600 個(gè)，適合于大型貨車(chē)及其它車(chē)輛停泊。中心具備藥品交易、儲(chǔ)存、檢驗(yàn)、養(yǎng)護(hù)、分揀、配送、運(yùn)輸、中藥飲片加工、商務(wù)洽談、數(shù)據(jù)交換、電子商務(wù)、賓館餐飲等綜合服務(wù)功能，是一家高檔次 、大規(guī)模、多功能、智能化、花園式的現(xiàn)代化物流園區(qū)。 某地 醫(yī)藥物流中心是湖南省食品藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的湖南首家醫(yī)藥物流中心，被列為省、市物流重點(diǎn)項(xiàng)目。倉(cāng)庫(kù)系統(tǒng)由高層主體貨架、輸送系統(tǒng)、條碼信息識(shí)別系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、溫濕控系統(tǒng)等組成。湘藥公司是一個(gè)嚴(yán)格按照國(guó)家 GSP 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、管理、經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代化大型醫(yī)藥經(jīng)營(yíng)（批發(fā)）企業(yè)，公司占地面積 36300 平方米，擁有 28000 平方米高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)建筑設(shè)施。 公司擁有功能齊全的計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，上游客戶(hù)和下游終端數(shù)據(jù)資料收集齊全 。 （五） 2020 年 10 月 17 日，在湘潭市規(guī)劃局領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司與市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、市岳塘區(qū)政府簽訂《土地征用、房屋拆遷合同》，并與全國(guó)知名藥廠(chǎng)簽訂投資入駐本中心。究其原因，關(guān)鍵是“分散采購(gòu)、自營(yíng)配送”，藥品經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期俳徊在高費(fèi)低效的圈子內(nèi)。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)加快了“城市東移”的進(jìn)程，擴(kuò)大了內(nèi)需，將促進(jìn)湘潭市乃至湖南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 湘潭處于長(zhǎng)株潭金三角地區(qū)，也是長(zhǎng)江以南四大中心城市 — 上海、廣州、重慶、武漢的唯一地理中心。場(chǎng)址范圍內(nèi)無(wú)永久性建筑物。 （三）市政條件 某地 醫(yī)藥物流中心項(xiàng)目建設(shè)市政配套外部環(huán)境良好。三和醫(yī)藥物流中心座落在長(zhǎng)株潭核心圓點(diǎn)之 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 內(nèi)，交通極為便利。項(xiàng)目已被湘潭市環(huán)境保護(hù)局批準(zhǔn)。 三和醫(yī)藥物流服務(wù)涉及上游、下游客戶(hù)；業(yè)務(wù)涉及藥品營(yíng)銷(xiāo)、藥品配送、中藥加工、餐飲酒店等，需要采用先進(jìn)、合理、可靠和快捷的信息技術(shù)和流程。通過(guò) 務(wù)平臺(tái)，可以改善與客戶(hù)、伙伴的關(guān)系，優(yōu)化企業(yè)運(yùn)作，并在其供應(yīng)鏈管理中獲得顯著效應(yīng)。為客戶(hù)提供條碼軟件與系統(tǒng)集成，擁有豐富的條碼自動(dòng)識(shí)別不同行業(yè)方案的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，能為企業(yè)提供健全的條碼技術(shù)支持與服務(wù)，以及為企業(yè)提供高效管理的決策信息和條碼工具。 第二章 市場(chǎng)分析及產(chǎn)品前景 一 物流的概念 物流是指物品從供應(yīng)地向接受地的實(shí)體流動(dòng)過(guò)程。合理的物流活動(dòng)，通過(guò)降低汽車(chē)空駛率，提高倉(cāng)庫(kù)利用率，解決物流作業(yè)效率低等物流問(wèn)題，將大大降低企業(yè)物流成本，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 其它在流通方式、物流服務(wù)等方面，都大大低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，直接影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡時(shí)期，國(guó)家又缺乏宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)，加上準(zhǔn)入條件的限制，市場(chǎng)進(jìn)入和退出處于兩難的境地。 其四 分散競(jìng)爭(zhēng)致使我國(guó)醫(yī)藥物流企業(yè)技 術(shù)創(chuàng)新能力不足，使技術(shù)創(chuàng)新與成本之比降低，企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的動(dòng)力不足。對(duì)促進(jìn)藥品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高藥品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管理水平和效益，將會(huì)起積極作用”。 某地 集團(tuán)所屬醫(yī)藥商業(yè)公司，其供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)較為完善，上游客戶(hù)幾乎包括全國(guó)知名的藥 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 品生產(chǎn)廠(chǎng)家；下游客戶(hù)省內(nèi)囊括了全省的 14 個(gè)地州市，周邊省份延伸至江西、廣東、貴州等省際周邊城市，通過(guò)“三和醫(yī)藥物流” 的優(yōu)化組合，上、下游供應(yīng)鏈與三和醫(yī)藥物流中心必將向戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系邁進(jìn)。 本項(xiàng)目的功能區(qū)域?yàn)樗拇蟀鍓K，即：醫(yī)藥交易區(qū)、物流作業(yè)區(qū)、生產(chǎn)加工區(qū)、商務(wù)公寓區(qū)。 中心內(nèi)排水方式為分流制。 （三）規(guī)劃平面圖選定主要參數(shù) 主要 參數(shù)為：占地面積 平方米（合 畝），建筑面積 萬(wàn)平方米，建筑物占地面積 36652 平方米，建筑密度 %，綠化率 %。 結(jié)構(gòu)主體部分：選用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚泥結(jié)構(gòu)。 （二）節(jié)水措施 本項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營(yíng)過(guò)程將嚴(yán)格按《水法》的規(guī)定節(jié)約用水，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件， 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 在給水入口設(shè)水表計(jì)量，選用節(jié)水型生產(chǎn)及生活設(shè)備以節(jié)約水資源。施工時(shí)廢渣運(yùn)出工地時(shí)，車(chē)輛經(jīng)過(guò)特設(shè)的洗輪池，不將泥土帶出工地。 （五）施工監(jiān)理招標(biāo) 按工程設(shè)計(jì)招標(biāo) 形式確定施工監(jiān)理單位。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 本項(xiàng)目擬由銀行提供固定資產(chǎn)貸款 12400 萬(wàn)元，貸款年利率（ 13年 期） %，項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，兩年貸款利息為 萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)品種規(guī)格達(dá) 5000 余種， 2020 年銷(xiāo)售收入近 2億元。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排，第一年投資到位 15000 萬(wàn)元，其中：銀 行貸款 6000 萬(wàn)元，資本金及融資 9000 萬(wàn)元；第二年投資 27021 萬(wàn)元，其中銀 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 行貸款 6400 萬(wàn)元，資本金及融資 20621 萬(wàn)元。 本報(bào)告以三和醫(yī)藥物流中心主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)效益和還貸能力進(jìn)行測(cè)算。 （六）人員定編 根據(jù)《物流行業(yè)機(jī)構(gòu)定員標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合國(guó)內(nèi)同類(lèi)、同規(guī)模現(xiàn)代醫(yī)藥物流企業(yè)及大酒店實(shí)際定員情況，本項(xiàng)目定編人數(shù)取定為 500 人，其中一線(xiàn)員工 430 人，管理人員 70人。 （十）稅率 增值稅 17%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%，營(yíng)業(yè)稅 5%，所得稅 33%。 （酒店收入） 三和大酒店收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂(lè)休閑收入。 三 總成本費(fèi)用評(píng)估 企業(yè)物流總成本費(fèi)用＝材料費(fèi)﹢人工費(fèi)﹢公益費(fèi)﹢維護(hù)費(fèi)﹢特別經(jīng)費(fèi) +一般經(jīng)費(fèi) 材料費(fèi)包括燃料、消耗性材料等費(fèi)用開(kāi)支；人工費(fèi)是員工工資、福利、獎(jiǎng)金等開(kāi)支；公益費(fèi)指水、電費(fèi)等開(kāi)支；維護(hù)費(fèi)指使用和維護(hù)固定資產(chǎn)所支出的維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等；一般經(jīng)費(fèi)是指財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目中列支的差旅費(fèi)、交通費(fèi)等，按人頭均攤總數(shù)估算；特別經(jīng)費(fèi)指折舊費(fèi)和利息。此項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。此兩項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目的管理費(fèi)用。本項(xiàng)歸于會(huì)計(jì)科目的管理費(fèi)用。 四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 根據(jù)以數(shù)據(jù)測(cè)算， 某地 醫(yī)藥物流中心經(jīng)營(yíng)期內(nèi)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)為： 年均毛利 14640 萬(wàn)元； 年均總成本 8759 萬(wàn)元； 年均稅費(fèi) 920萬(wàn)元； 年所得稅 1637 萬(wàn)元； 年均稅后凈利潤(rùn)為 3323 萬(wàn)元。 一 盈虧平 衡分析 BEP（ %）＝ CF/（ S－ Cv－ T） 100% 上式中 BEF—— 指生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) CF —— 年均固定總成本，本評(píng)估為 7456 萬(wàn)元； S —— 年均配送收入毛利，本評(píng)估為 14640 萬(wàn)元； Cv —— 年均可變總成本，本評(píng)估為 1303 萬(wàn)元； T —— 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加，本項(xiàng)目評(píng)估為 920 萬(wàn)元； 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為 60%。可由銀信部門(mén)成立客戶(hù)管理小組，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)貸款管理，本中心將全力 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 予以配合，以 確保貸款回籠資金歸集率達(dá)到 100%。 （ 2） 所得稅 1637 萬(wàn)元。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 三和項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 三和項(xiàng)目效果圖 。 （ 1）營(yíng)業(yè)利稅 根據(jù)銷(xiāo)售配送、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)計(jì)算、評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率 =%（所得稅前） =%（所得稅后） 投資利稅率 =% （ 2）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 從現(xiàn)金流量表（附表 3）的數(shù)據(jù)可以看出，累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量在第 11 年出現(xiàn)正值，計(jì)算期內(nèi)稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 22468 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建成后正常營(yíng)業(yè)年份藥品配送最低 10 億元，最高 60 億元。 二 信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目在湖南有較好的發(fā)展空間，但綜合運(yùn)營(yíng)成 本和贏利水平最終取決于市場(chǎng)需求狀態(tài)及湖南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 五 償貸能力分析 （一）還貸來(lái)源 本項(xiàng)目以折舊的 40%及稅后提取兩 金后（公積金和公益金）凈利潤(rùn)的 60%用于還貸。按日進(jìn)出 60000 件，每件 元計(jì)算，全年為 1080 萬(wàn)元。 9000 萬(wàn)元折舊，折舊年限 6年，減去留殘，年均折舊 1425 萬(wàn)元。此項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。以日均 60000 萬(wàn)件、 400 公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油）需 萬(wàn)元， 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 年燃料費(fèi) 430 萬(wàn)元。天 50% 365 天＝ 1314（萬(wàn)元） 餐飲收入：每天按餐飲收入 ，則： 全年餐飲收入 ＝ 萬(wàn)元 /天 365 天＝ 548（萬(wàn)元） 娛樂(lè)休閑、會(huì)務(wù)承辦等日均收入 6000 元，則： 全年收入＝ 6000 元 /天 365 天＝ 219（萬(wàn)元） 三和大酒店投入運(yùn)營(yíng)后，全年綜合收入可達(dá) 2081 萬(wàn)元。鋪底中長(zhǎng)期流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率 %。年，福利費(fèi)按工資總額的 14%提取。項(xiàng)目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮50%以上，第二年后逐年增長(zhǎng)，至滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行達(dá) 60億元。 第五章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 一 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) （一）項(xiàng)目計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算期擬為 12 年，建設(shè)期為 2年，從第 3 年正式營(yíng)業(yè)，正常營(yíng)業(yè)期 10 年。