【正文】 ..........................106第 13 章 社會(huì)效益分析 ...........................................................107 減少企業(yè)物流支出，降低成本 ................................................107 幫助物流朝綜合化、專業(yè)化的現(xiàn)代第三方物流公司邁進(jìn) ..........................107 提高蘇北地區(qū)專業(yè)性第三方物流服務(wù)水平 ......................................107 提升蘇北地區(qū)電子商務(wù)物流配送服務(wù)水平 ......................................107 促進(jìn)蘇北沿江地區(qū)長(zhǎng)江航運(yùn)業(yè)務(wù)的發(fā)展 ........................................108 促進(jìn)蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ............................................108物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告9 促進(jìn)蘇北地區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)和運(yùn)輸市場(chǎng)的發(fā)展 ......................................108 確保地方稅源的穩(wěn)定和稅收的增長(zhǎng) ............................................108 優(yōu)化**及蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐 .................................108 促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 .............................................108第 14 章 物流中心項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策 .........................................110 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................110 政策風(fēng)險(xiǎn) ................................................................110 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................110 管理風(fēng)險(xiǎn) ................................................................110 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................111 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ..............................................................111 規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................111 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................111 規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................112 規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................112 物流中心項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范能力評(píng)估 ..............................................112第 15 章 物流中心可行性研究結(jié)論 ................................................114 物流有限公司發(fā)展戰(zhàn)略 ......................................................114 投資機(jī)遇分析 ..............................................................114 進(jìn)出壁壘分析 ..............................................................114 財(cái)務(wù)因素分析 ..............................................................114 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ..............................................................114 成功核心要素 ..............................................................115附件 1 **市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃摘要 ...............................116附件 2 **市城市總體規(guī)劃摘要 .....................................................119附件 3 **市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃摘要 .........................124附件 4 **市服務(wù)業(yè)第十一個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃 ...........................................126附件 5 **市關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策意見 .........................................129附件 6 **市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要 .................................................131附件 7 實(shí)地調(diào)研訪談?dòng)涗?.........................................................133附件 8 企業(yè)調(diào)研名錄 .............................................................138附件 9 物流中心經(jīng)營 模式的選擇 ...................................................141附件 10 上海恒大陶瓷建材市場(chǎng)案例 ................................................142附件 11 其他商鋪、港口及設(shè)備租金情況調(diào)研 ........................................148物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告10第 1 章 項(xiàng)目概述 物流有限公司物流控股有限公司是海航集團(tuán)旗下投資與發(fā)展現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。近年來 GDP、出口創(chuàng)匯額、利稅總額等各項(xiàng)指標(biāo)均以高速度持續(xù)增長(zhǎng)。隨著**市沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是兩岸聯(lián)動(dòng)開發(fā)，為**加快發(fā)展帶來了重大歷史機(jī)遇。物流**物流中心（即物流蘇北運(yùn)營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。 項(xiàng)目概況物流**物流中心項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱：物流中心）位于長(zhǎng)江下游江蘇省**市轄區(qū)的章春港，即江蘇省**市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計(jì)劃用地 400 畝。**市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務(wù)的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。(4) 堆場(chǎng)區(qū)功能向短期存放周轉(zhuǎn)或貨值較低貨物提供運(yùn)輸配送、堆放、加工、裝卸搬運(yùn)等系列服務(wù)。物流中心占地400畝，提供倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易和信息等全方位服務(wù)。1) 綜合服務(wù)區(qū)經(jīng)營模式公共物流信息平臺(tái)由物流有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。建設(shè)貨運(yùn)配載區(qū)，建設(shè) 2 棟樓可容納 50 個(gè)物流企業(yè)，采取招商引進(jìn)社會(huì)第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關(guān)物流需求。本項(xiàng)目投資收益較好，符合物流園區(qū)項(xiàng)目投資收益平均水準(zhǔn)、收益會(huì)比較穩(wěn)定。對(duì)中心開發(fā)產(chǎn)生新增稅收，建議由稅務(wù)部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設(shè)施，改善中心內(nèi)的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進(jìn)一步促進(jìn)中心的發(fā)展。其他的經(jīng)銷、物流業(yè)務(wù)都開始轉(zhuǎn)而由其他的獨(dú)立部門完成。國內(nèi)航運(yùn)、物流業(yè)巨頭海航集團(tuán)及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運(yùn)作水平提升的需要。同時(shí)，由于本項(xiàng)目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上**港區(qū)的間接物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告19經(jīng)濟(jì)腹地作用，本項(xiàng)目的建成運(yùn)營將會(huì)為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟(jì)的崛起起到一定的推動(dòng)作用?？爝f物流與電子商務(wù)是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代兩個(gè)發(fā)展密切相關(guān)、業(yè)務(wù)互為支撐的行業(yè)。 發(fā)揮新華港務(wù)碼頭優(yōu)勢(shì)、做好物流配套服務(wù)的需要新華港務(wù)有限公司成立于 2022 年 6 月，是物流集團(tuán)成立后投資興建的第一家碼頭企業(yè)。在**市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動(dòng)作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時(shí)代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)，新增國家級(jí)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) 1 個(gè)，新增國家級(jí)無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品和有機(jī)食品 50 個(gè)。圖 34 **市近年第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：。2) **市財(cái)政收入近年來增長(zhǎng)迅速如圖 32 所示，**市 2022 年的財(cái)政收入是 2022 年的 倍，年均增長(zhǎng)率在%。近年來，**市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1, 億元，同比增長(zhǎng) %?！≡诮谂e行的長(zhǎng)江港航工作座談會(huì)議上提出了奮力推進(jìn)長(zhǎng)江航運(yùn)發(fā)展新跨越的總體思路。物流中心項(xiàng)目擁有優(yōu)越的海運(yùn)、陸運(yùn)運(yùn)輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國東南區(qū)域，且土地利用成本相對(duì)較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務(wù)物流業(yè)務(wù)的需要?？紤]**港區(qū)規(guī)模所能輻射的范圍和周邊其他港區(qū)發(fā)展情況，**港區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)腹地為**市，間接腹地為蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)。因此蘇北欲實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化的一個(gè)重要障礙。 編制依據(jù)國家發(fā)改委、商務(wù)部、公安部、交通部、鐵道部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定的《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ，2022 年 8 月；國家計(jì)委《綜合交通體系發(fā)展“十五”重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》 ； 江蘇省《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實(shí)施綱要》 ；《國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知》 ；《江蘇省委省府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實(shí)施綱要》 ；《**市城市總體規(guī)劃綱要（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ；《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ；《**市綜合交通發(fā)展“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃》 ；《**市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要》 ；《**城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ；《**市物流業(yè)規(guī)劃》 ；《**市沿江工業(yè)園區(qū)新港園區(qū)規(guī)劃》 。 其中，政策風(fēng)險(xiǎn)防范能力一般，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具備一定防范能力，管理風(fēng)險(xiǎn)具備一定防范能 力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力較好。靜態(tài)投資回收期：；動(dòng)態(tài)投資回收期：。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產(chǎn)品的散雜件倉儲(chǔ)，2座用于電子商務(wù)物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務(wù)的中轉(zhuǎn)倉庫。 物流有限公司負(fù)責(zé)中心的“七通一平”建設(shè)，重要公用設(shè)施（如停車場(chǎng)）、倉庫、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時(shí)，組織中心項(xiàng)目招商，建設(shè)中心內(nèi)的公共物流信息平臺(tái)。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設(shè)有助于提高物流企業(yè)運(yùn)營效率，提高物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。(2) 倉儲(chǔ)物流區(qū)功能 倉儲(chǔ)物流區(qū)將為物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲(chǔ)、運(yùn)輸配送、裝卸搬運(yùn)、信息管理等服務(wù)。 項(xiàng)目投資機(jī)遇近年來，**市為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，出臺(tái)了一系列加快服務(wù)業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來物流發(fā)展目標(biāo)是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務(wù)覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運(yùn)輸服務(wù)的綜合物流服務(wù)的供應(yīng)商，為客戶提供限時(shí)、無縫隙的“門”至“門”高品質(zhì)物流服務(wù)。目前，開發(fā)區(qū)的物流設(shè)備、設(shè)施相對(duì)落后，服務(wù)水平不高，物流服務(wù)匱乏。 物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告1前 言**市是長(zhǎng)三角地區(qū)的重要城市，也是蘇中地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)中心之一。同時(shí)，**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各園區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)為主的生產(chǎn)制造業(yè)，原材料成本高、生產(chǎn)方式先進(jìn)、產(chǎn)品附加值高，從而對(duì)原材料國際采購及產(chǎn)成品的倉儲(chǔ)、生產(chǎn)物流、成品全球范圍內(nèi)分撥配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，對(duì)客戶的響應(yīng)速度要求大幅度提高。物流目前旗下有輪船有限公司、揚(yáng)州育洋海運(yùn)有限公司等海運(yùn)企業(yè)，擁有海航集團(tuán)下屬的客機(jī)腹艙網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)航空貨運(yùn)資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設(shè)立物流分支機(jī)構(gòu)，并計(jì)劃擴(kuò)展到中國大陸 160 個(gè)城市，成立了**新華港務(wù)有限公司并將以此為基礎(chǔ)發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目將依托海航集團(tuán)整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團(tuán)物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)，建