【正文】 設(shè)成為海航集團物流在蘇北地區(qū)的運營中心。商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務(wù)辦公、金融服務(wù)等功能。3) 辦公樓 物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機構(gòu)使用。 項目經(jīng)營模式物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導開發(fā)，即物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動和引導物流企業(yè)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流中心物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告14涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。2) 倉儲物流區(qū)經(jīng)營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。 4) 財務(wù)風險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告16第六，建立和完善管理機制，組建專業(yè)經(jīng)營管理團隊，與政府、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)集團及各種機構(gòu)廣泛結(jié)盟，加強推廣、樹立品牌、擴大影響。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經(jīng)濟發(fā)展相對滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經(jīng)濟整體提升的主要“瓶頸”之一。隨著腹地經(jīng)濟的發(fā)展，未來**港區(qū)將是**港實現(xiàn)跨江聯(lián)動和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動、輻射蘇北區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主體港區(qū)。沃爾瑪?shù)墓谈鶕?jù)各分店的訂單將貨品送至沃爾瑪?shù)呐渌椭行?，配送中心則負責完成對商品的篩選、包裝和分檢工作。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠洋，其中遠洋石油運輸航線已達美洲。**的經(jīng)濟發(fā)展模式已經(jīng)完全成為工業(yè)主導型。1) **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢圖 31 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。2022 年至 2022 年，**市第一產(chǎn)業(yè)年平均增長率在 %。加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化進程，新增龍頭企業(yè) 10 家。近年來，**的第二產(chǎn)業(yè)一直占主導位置，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢。經(jīng)營 40,000 噸級多用途泊位 1 個，50,000 噸級散雜貨泊位 2 個，碼頭岸線總長度 800 米，物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告20前沿水深達15 米，設(shè)計年吞吐量為 320 萬噸，主要經(jīng)營的貨種包括集裝箱、鋼材、水泥、木材等，碼頭計劃在 2022 年底竣工投產(chǎn)。電子商務(wù)物流已經(jīng)成為快遞產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點。本項目建成后，每年新增的巨大交易額無疑將對**市的經(jīng)濟發(fā)展和財政收入的提高有著巨大的推進作用，促進**經(jīng)濟更好更快的發(fā)展。 促進蘇北地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級的需要經(jīng)濟是構(gòu)成人類社會生活的一個重要活動，流通是經(jīng)濟活動中的一個重要功能，而物流是流通的重要組成部分。因此，第三方物流也在逐步進入中國企業(yè)的視野之內(nèi)。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產(chǎn)業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進土地利用的有序化、合理化、科學化。 項目投資風險物流中心具有一定的政策風險、市場風險和財務(wù)風險，管理風險則相對較為明顯。倉儲方面，由物流有限公司牽頭的項目公司自行興建 120 畝的堆場，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內(nèi)的相關(guān)需求企業(yè)提供物流配送服務(wù)。綜合服務(wù)區(qū)由綜合服務(wù)部負責運營，投資興建綜合辦公樓以及相關(guān)配套服務(wù)，以餐廳、超市等基礎(chǔ)設(shè)施為資產(chǎn)，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務(wù)。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務(wù)收入將達到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務(wù)區(qū)和倉儲物流區(qū)。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前**市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務(wù)有一定投資空間。項目北邊緊接沿江公路和**糧食產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)南側(cè)緊鄰在建的碼頭工程；隔物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告11江與張家港市相望，地理坐標為東經(jīng) 120176。本項目將依托海航集團整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團物流在蘇北地區(qū)的運營中心。2022 年 7 月，**市正式提出了“以港興市，港城相依”的主體戰(zhàn)略，即以建設(shè)現(xiàn)代化的**港為目標，以發(fā)展港口經(jīng)濟為核心，以推進港城互動為追求，大力建設(shè)中高端制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地，著力構(gòu)建宜居的生活環(huán)境和良好的生態(tài)環(huán)境。**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及**市其他幾個江蘇省批準的省級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇沿江地區(qū)經(jīng)濟增長的較快的地區(qū)之一。受物流有限公司的委托，由上海 SDJ 投資咨詢有限公司編制物流**物流中心項目可行性研究報告。24′，北緯 32176。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告13 配套設(shè)施1) 七通一平 中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標準為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污、燃氣七通和場地平整。 項目開發(fā)模式物流中心采用大型企業(yè)主導開發(fā)—經(jīng)營模式，即物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心展開經(jīng)營，帶動和引導物流企業(yè)入駐中心經(jīng)營，并開展電子商務(wù)物流等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)中心業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。 項目投資與資金運作本項目開發(fā)總投資約 22,152 萬元，包括土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、設(shè)備采購費用等。 1) 政策風險，主要是政府的服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關(guān)政策執(zhí)行的實際效果。 第三，強化品牌效應，加強招商力度，避免因招商不力、資金周轉(zhuǎn)困難帶來的財務(wù)風險和市場風險。蘇北地區(qū)聚集著大量裝備制造、商貿(mào)流通、電子信息的工業(yè)企業(yè)，具有明顯的第三方物流服務(wù)需求。它們之間有著密切的關(guān)連：物流變化，會給整個經(jīng)濟帶來影響；經(jīng)濟發(fā)生變化，物流也不得不發(fā)生變化。 為蘇北地區(qū)電子商務(wù)提供物流配送的需要電子商務(wù)作為一個新興的商務(wù)活動，為物流創(chuàng)造了一個虛擬性的運動空間。電子商務(wù)與快遞服務(wù)的結(jié)合是一個相互促進、共贏發(fā)展的過程,電子商務(wù)不僅帶動了快遞業(yè)的快速增長,而且有利于快遞提升服務(wù)質(zhì)量,加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,加快向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型；同時,優(yōu)質(zhì)的快遞服務(wù)也是推動電子商務(wù)新型模式發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要基礎(chǔ)。 本項目的建設(shè)在為江蘇**、**以及長江流域的港口腹地提供倉儲服務(wù)的同時，可以成為物流集團新華港務(wù)有限公司在長江流域的物流基地，為新華港務(wù)有限公司的散雜件、集裝箱業(yè)務(wù)在長江流域的發(fā)展提供保障（包括江海聯(lián)運的換裝、集散等業(yè)務(wù)） ，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。本項目建成后，將進一步帶動二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，無疑推動**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理化。社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。農(nóng)村生產(chǎn)生活條件進一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網(wǎng)。 經(jīng)濟規(guī)模 **市經(jīng)濟實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產(chǎn)總值早在 2022 年就突破了千億大關(guān)，2022 年達 1, 億元。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長%。 發(fā)展**地區(qū)長江航運業(yè)務(wù)需要長江航運業(yè)務(wù)主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務(wù)。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。作為**港三大港區(qū)之一，**港區(qū)主要服務(wù)于**市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側(cè)的泰興市部分地區(qū)。物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務(wù)供應商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務(wù)：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領(lǐng)域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關(guān)的業(yè)務(wù)外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務(wù)，從而專注于所從事的專業(yè)領(lǐng)域，增強核心業(yè)務(wù)的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降低，蘇北地區(qū)企業(yè)可以借助第三方物流的操作，充分整合供應鏈，實現(xiàn)國際化的發(fā)展。 第五，根據(jù)中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結(jié)合入駐企業(yè)的需求，把握市場行情變化的趨勢與產(chǎn)業(yè)集聚的情況，可以對土地規(guī)劃與利用進行進一步研究與完善。 3) 管理風險，主要是物流中心經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人才不足。項目啟動物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告15后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務(wù)。 物流有限公司成立專門的中心管理機構(gòu)對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務(wù)。2) 物流設(shè)施、裝卸設(shè)備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內(nèi)配有叉車便于開展物流作業(yè)。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項目內(nèi)容商務(wù)辦公 園區(qū)管理、商務(wù)辦公、物流信息中心、金融服務(wù)等綜合服務(wù)商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務(wù)區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務(wù)區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務(wù)區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施。物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。物流是國內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結(jié)合的道路，整合國際、國內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產(chǎn)增長點在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。近年來，**市經(jīng)濟發(fā)展步伐加快，特別是對外貿(mào)易的高速增長，現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)在數(shù)量上急速增加。近年來，隨著長三角一體化進程的不斷推進，產(chǎn)業(yè)梯度的轉(zhuǎn)移加快，**已經(jīng)進入了工業(yè)化、城市化和國際化加速發(fā)展的重要階段，經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)和內(nèi)在動力進一步增強。為了完善**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的功能，進一步改善**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，為區(qū)內(nèi)企業(yè)國際化運作節(jié)省物流成本，提高他們的國際競爭能力，物流有限公司計劃在**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新港工業(yè)園內(nèi)建設(shè)物流中心。借助空運和海運資源，采用投資、并購、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運輸服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)平臺，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設(shè)計特色快遞產(chǎn)品，建立物流服務(wù)品牌。物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢，將承接相關(guān)基礎(chǔ)貨物的裝卸、倉儲及運輸業(yè)務(wù)。(3) 貨運配載區(qū)功能貨運配載區(qū)將為物流中心和周邊物流需求提供運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務(wù)。 項目發(fā)展目標物流中心的發(fā)展目標是國內(nèi)知名的服務(wù)高效、管理科學、業(yè)務(wù)面廣泛、輻射范圍大的專業(yè)第三方物流中心、物流集團蘇北運營中心。 物流有限公司成立專門的物流中心管理機構(gòu)對入駐企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務(wù)。購置一定數(shù)量的卡車、叉車等物流設(shè)備，出租于各物流需求方，滿足其倉儲、裝卸、運輸配送的要求。從敏感性分析看出，本項目對經(jīng)營成本敏感，經(jīng)營收入對項目影響較小。 項目成功核心要素要確保項目順利地開發(fā)運營，在項目進行過程中應注重以下幾點成功核心要素： 第一，強化國資背景，爭取有關(guān)部門在項目建設(shè)以及市政配套費用補貼與減免等方面的支持，降低項目開發(fā)成本，控制項目風險。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告17物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告18第 2 章 項目建設(shè)的必要性 發(fā)展蘇北地區(qū)專業(yè)第三方物流服務(wù)的需要隨著社會化分工的不斷深入，制造企業(yè)的功能正在被逐步縮小，以幫助其回歸到最核心的任務(wù)制造。然而蘇北城市是重要的經(jīng)濟、交通樞紐,有物流發(fā)展的需求壓力和有利的發(fā)展條件。本項目的建成，會帶動**本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動整體經(jīng)濟的崛起。 為蘇北地區(qū)快遞市場提供配套的需要電子商務(wù)的發(fā)展,從某種程度上來講帶領(lǐng)快遞業(yè)進入了一個全新的發(fā)展時期。本項目位于長江沿岸，可提供散雜件堆場服務(wù)，滿足長江航運業(yè)務(wù)的需要。形成船舶制造、特色冶金、糧食物流、木材加工、能源石化為臨江主導產(chǎn)業(yè)，建成全國微特電機及控制產(chǎn)業(yè)基地、省船舶出口基地和全國最大的民營船舶制造基地。 圖 32 **市財政收入狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告23 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)圖 33 2022 年**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源：**市統(tǒng)計局1) 第一產(chǎn)業(yè) 近年來，**市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)向