【正文】 圖 32 **市財(cái)政收入狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計(jì)局物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告23 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)圖 33 2022 年**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源：**市統(tǒng)計(jì)局1) 第一產(chǎn)業(yè) 近年來，**市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)向好。本項(xiàng)目位于長(zhǎng)江沿岸，可提供散雜件堆場(chǎng)服務(wù)，滿足長(zhǎng)江航運(yùn)業(yè)務(wù)的需要。本項(xiàng)目的建成，會(huì)帶動(dòng)**本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的崛起。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告17物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告18第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 發(fā)展蘇北地區(qū)專業(yè)第三方物流服務(wù)的需要隨著社會(huì)化分工的不斷深入，制造企業(yè)的功能正在被逐步縮小，以幫助其回歸到最核心的任務(wù)制造。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)成本敏感，經(jīng)營(yíng)收入對(duì)項(xiàng)目影響較小。 物流有限公司成立專門的物流中心管理機(jī)構(gòu)對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。(3) 貨運(yùn)配載區(qū)功能貨運(yùn)配載區(qū)將為物流中心和周邊物流需求提供運(yùn)輸配送、裝卸搬運(yùn)、信息管理等服務(wù)。借助空運(yùn)和海運(yùn)資源，采用投資、并購(gòu)、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運(yùn)輸服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設(shè)計(jì)特色快遞產(chǎn)品，建立物流服務(wù)品牌。近年來，隨著長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)梯度的轉(zhuǎn)移加快，**已經(jīng)進(jìn)入了工業(yè)化、城市化和國(guó)際化加速發(fā)展的重要階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和內(nèi)在動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。物流是國(guó)內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團(tuán)強(qiáng)有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運(yùn)輸資源，走自主發(fā)展與資本運(yùn)作相結(jié)合的道路，整合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運(yùn)輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤(rùn)和資產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容商務(wù)辦公 園區(qū)管理、商務(wù)辦公、物流信息中心、金融服務(wù)等綜合服務(wù)商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會(huì)配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務(wù)區(qū)小計(jì) 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務(wù)區(qū)B1 60 貨運(yùn)配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個(gè)小型物流公司B2 30 停車場(chǎng) 300個(gè)停車位B3 180 物流倉(cāng)庫(kù) 70,000 1 7個(gè)專業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)BB4 120 堆場(chǎng) 集裝箱及散雜件堆場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)小計(jì) 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計(jì) 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務(wù)區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施。 物流有限公司成立專門的中心管理機(jī)構(gòu)對(duì)中心企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。項(xiàng)目啟動(dòng)物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告15后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤(rùn)1,159萬元，以后各年稅后利潤(rùn)將保持較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 第五，根據(jù)中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結(jié)合入駐企業(yè)的需求，把握市場(chǎng)行情變化的趨勢(shì)與產(chǎn)業(yè)集聚的情況，可以對(duì)土地規(guī)劃與利用進(jìn)行進(jìn)一步研究與完善。作為**港三大港區(qū)之一，**港區(qū)主要服務(wù)于**市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側(cè)的泰興市部分地區(qū)。 發(fā)展**地區(qū)長(zhǎng)江航運(yùn)業(yè)務(wù)需要長(zhǎng)江航運(yùn)業(yè)務(wù)主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運(yùn)輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運(yùn)輸服務(wù)。 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 **市經(jīng)濟(jì)實(shí)力在長(zhǎng)三角地區(qū)中處于第三層次，生產(chǎn)總值早在 2022 年就突破了千億大關(guān)，2022 年達(dá) 1, 億元。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。 本項(xiàng)目的建設(shè)在為江蘇**、**以及長(zhǎng)江流域的港口腹地提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，可以成為物流集團(tuán)新華港務(wù)有限公司在長(zhǎng)江流域的物流基地，為新華港務(wù)有限公司的散雜件、集裝箱業(yè)務(wù)在長(zhǎng)江流域的發(fā)展提供保障（包括江海聯(lián)運(yùn)的換裝、集散等業(yè)務(wù)） ，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 為蘇北地區(qū)電子商務(wù)提供物流配送的需要電子商務(wù)作為一個(gè)新興的商務(wù)活動(dòng)，為物流創(chuàng)造了一個(gè)虛擬性的運(yùn)動(dòng)空間。蘇北地區(qū)聚集著大量裝備制造、商貿(mào)流通、電子信息的工業(yè)企業(yè)，具有明顯的第三方物流服務(wù)需求。 1) 政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是政府的服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關(guān)政策執(zhí)行的實(shí)際效果。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告13 配套設(shè)施1) 七通一平 中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污、燃?xì)馄咄ê蛨?chǎng)地平整。24′，北緯 32176。**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及**市其他幾個(gè)江蘇省批準(zhǔn)的省級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇沿江地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的較快的地區(qū)之一。本項(xiàng)目將依托海航集團(tuán)整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團(tuán)物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為海航集團(tuán)物流在蘇北地區(qū)的運(yùn)營(yíng)中心。本項(xiàng)目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前**市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉(cāng)庫(kù)不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運(yùn)輸車隊(duì)，市場(chǎng)上散雜貨物流服務(wù)有一定投資空間。本項(xiàng)目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國(guó)內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務(wù)收入將達(dá)到六千萬元，稅后凈利潤(rùn)千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。倉(cāng)儲(chǔ)方面，由物流有限公司牽頭的項(xiàng)目公司自行興建 120 畝的堆場(chǎng)，用于集裝箱及散雜件的堆放；購(gòu)置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內(nèi)的相關(guān)需求企業(yè)提供物流配送服務(wù)。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產(chǎn)業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進(jìn)土地利用的有序化、合理化、科學(xué)化。 促進(jìn)蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要經(jīng)濟(jì)是構(gòu)成人類社會(huì)生活的一個(gè)重要活動(dòng)，流通是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)重要功能，而物流是流通的重要組成部分。電子商務(wù)物流已經(jīng)成為快遞產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。近年來，**的第二產(chǎn)業(yè)一直占主導(dǎo)位置，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢(shì)。2022 年至 2022 年，**市第一產(chǎn)業(yè)年平均增長(zhǎng)率在 %。**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)完全成為工業(yè)主導(dǎo)型。沃爾瑪?shù)墓?yīng)商根據(jù)各分店的訂單將貨品送至沃爾瑪?shù)呐渌椭行?，配送中心則負(fù)責(zé)完成對(duì)商品的篩選、包裝和分檢工作。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長(zhǎng)江以北及淮河以北,經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經(jīng)濟(jì)整體提升的主要“瓶頸”之一。 4) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是項(xiàng)目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項(xiàng)目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。2) 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)經(jīng)營(yíng)模式投資興建7座專業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)，建筑面積總計(jì)70,000平方米。3) 辦公樓 物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機(jī)構(gòu)使用。本項(xiàng)目將依托海航集團(tuán)整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團(tuán)物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為海航集團(tuán)物流在蘇北地區(qū)的運(yùn)營(yíng)中心。同時(shí)，**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各園區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)為主的生產(chǎn)制造業(yè)，原材料成本高、生產(chǎn)方式先進(jìn)、產(chǎn)品附加值高，從而對(duì)原材料國(guó)際采購(gòu)及產(chǎn)成品的倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)物流、成品全球范圍內(nèi)分撥配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，對(duì)客戶的響應(yīng)速度要求大幅度提高。目前，開發(fā)區(qū)的物流設(shè)備、設(shè)施相對(duì)落后，服務(wù)水平不高，物流服務(wù)匱乏。 項(xiàng)目投資機(jī)遇近年來，**市為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，出臺(tái)了一系列加快服務(wù)業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設(shè)有助于提高物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，提高物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產(chǎn)品的散雜件倉(cāng)儲(chǔ)，2座用于電子商務(wù)物流的配套倉(cāng)庫(kù)，3座用于第三方物流業(yè)務(wù)的中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)。 其中，政策風(fēng)險(xiǎn)防范能力一般，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具備一定防范能力，管理風(fēng)險(xiǎn)具備一定防范能 力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力較好。因此蘇北欲實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化的一個(gè)重要障礙。物流中心項(xiàng)目擁有優(yōu)越的海運(yùn)、陸運(yùn)運(yùn)輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國(guó)東南區(qū)域，且土地利用成本相對(duì)較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務(wù)物流業(yè)務(wù)的需要。近年來，**市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1, 億元，同比增長(zhǎng) %。圖 34 **市近年第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：。在**市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動(dòng)作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時(shí)代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元?？爝f物流與電子商務(wù)是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代兩個(gè)發(fā)展密切相關(guān)、業(yè)務(wù)互為支撐的行業(yè)。國(guó)內(nèi)航運(yùn)、物流業(yè)巨頭海航集團(tuán)及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運(yùn)作水平提升的需要。對(duì)中心開發(fā)產(chǎn)生新增稅收，建議由稅務(wù)部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設(shè)施，改善中心內(nèi)的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進(jìn)一步促進(jìn)中心的發(fā)展。建設(shè)貨運(yùn)配載區(qū)，建設(shè) 2 棟樓可容納 50 個(gè)物流企業(yè)，采取招商引進(jìn)社會(huì)第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關(guān)物流需求。物流中心占地400畝，提供倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易和信息等全方位服務(wù)。**市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務(wù)的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。物流**物流中心（即物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。近年來 GDP、出口創(chuàng)匯額、利稅總額等各項(xiàng)指標(biāo)均以高速度持續(xù)增長(zhǎng)。03′。 物流中心是由物流有限公司自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)，因此，物流有限公司必須做好“七通一平”配套設(shè)施建設(shè)。其作為物流有限公司辦公場(chǎng)所，同時(shí)，可向入園企業(yè)出租辦公場(chǎng)所。 2) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是中心與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展前景關(guān)系密切，以及各物流中心之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的工業(yè)制造企業(yè)大都直接購(gòu)入原材料，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行加工生產(chǎn)，這種“大而全”的思想不利于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目可以做為阿里巴巴、淘寶、慧聰網(wǎng)、eBay 中國(guó)、京東商城等著名的 B2B、B2C電子商務(wù)網(wǎng)站在蘇北地區(qū)的配送、分撥中心。 促進(jìn)**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要**市二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重逐年上升，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022 年的∶∶ 調(diào)整為 2022 年的 ∶∶，第三產(chǎn)業(yè)的比重進(jìn)一步加大。繼續(xù)推進(jìn)全面小康“十百千”工程，新創(chuàng)市級(jí)全面小康先行村 250 個(gè)。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告21物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告22第 3 章 **市、**市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景研究 **市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展前景 **市經(jīng)濟(jì)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)**市地處沿海和長(zhǎng)江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，西連揚(yáng)州，北面和東北毗鄰鹽城，東依南通，南與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江所轄揚(yáng)中市隔江相望，地理位置優(yōu)越。本項(xiàng)目可以作為全國(guó)快遞企業(yè)在蘇北地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)、節(jié)點(diǎn)、中轉(zhuǎn)、分揀和分撥中心。**港區(qū)地處長(zhǎng)江北岸，上接泰興下連南通，借助江陰長(zhǎng)江大橋連接江陰和張家港兩市。 第四，招商階段，初期可適當(dāng)降低入駐門檻，促進(jìn)具有一定規(guī)模和知名度的企業(yè)進(jìn)入中心，創(chuàng)造知名企業(yè)品牌，發(fā)揮示范作用，集聚人氣，培育市場(chǎng)，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)集聚的環(huán)境。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)評(píng)本項(xiàng)目在2022年開始建設(shè), 2022年底工程全部竣工，2022年全面投入使用。物流有限公司負(fù)責(zé)“七通一平” 、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)組織中心項(xiàng)目招商。 功能定位物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告12本項(xiàng)目分為倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易、融資和信息功能于一體。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告2目 錄前 言 ...........................................................................1第 1 章 項(xiàng)目概述 .................................................................10 物流有限公司 ................................................................10 項(xiàng)目概況 ....................................................................10 項(xiàng)目投資機(jī)遇 ................................................................11 項(xiàng)目功能定位與布局規(guī)劃 ......................................................11 總體定位 ..................................................................11 功能定位 ..................................................................11 布局規(guī)劃 .................................