【正文】 技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧 4 統(tǒng)一，達(dá)到使用價(jià)值和觀賞價(jià)值的有機(jī)結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。 隨著封開縣城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平 的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 兩廣門戶 之稱，是通往 珠三角洲及大西南的 咽喉之地 。封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國(guó)道 321 線一級(jí)水泥路、省首 S266線二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。全縣通信已實(shí)現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機(jī)達(dá) 4 萬多門，開通 移動(dòng)電話 2 萬多門。 在封開中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項(xiàng)目星羅棋布，使封開縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在封開中心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心勢(shì)在必行。 近年來封開縣城市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市 相比相對(duì)滯后。好又多購(gòu)物中心的建成標(biāo)志著封開城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個(gè)新臺(tái)階，有助于樹立封開城區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，封開縣城市目前的商業(yè)、休閑場(chǎng)所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來看已不能滿足需要。 3．好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動(dòng)項(xiàng) 目周圍沿線開發(fā)的需要。 6 第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 （一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析 目前封開縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市 80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡(jiǎn)易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是封州廣場(chǎng)和小型購(gòu)物商業(yè)區(qū)以及封開縣城購(gòu)物中心。 （二）項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析 1. 項(xiàng)目開發(fā)外部?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 從區(qū)域位置看，封開中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。全縣林業(yè)用地面積極因素 萬公頃，年產(chǎn)松脂 2 萬多噸，為全國(guó)縣級(jí)之冠， 20xx 年被國(guó)家林業(yè)局命名為 中國(guó)松脂之鄉(xiāng) ；全縣可開發(fā)水力資源 16 萬千瓦，目前已實(shí)現(xiàn)水電裝機(jī)容量體裁衣 萬千瓦，年發(fā)電量近 5 億千瓦時(shí) ，是全國(guó)第一批直 100個(gè)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村電氣化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn) 7 資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊(yùn)藏量 30億立方米，大理石碑 15 億立方米，石灰石家莊市 300億立方米。 商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì) 封開縣城市城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場(chǎng)分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因?yàn)榕f城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的購(gòu)物中心格局。 （三）項(xiàng)目開發(fā)自身優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 按封開縣城現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項(xiàng)目目前是封開城區(qū)唯一的大型購(gòu)物中心，具有獨(dú)立市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開發(fā)為封開縣城區(qū)提供了高尚的商業(yè)、休閑場(chǎng)所，以花園式商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成大型購(gòu)物中心的現(xiàn)代都市樣本。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)具有明顯的商業(yè)氣勢(shì)，商業(yè)主體貫通流暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個(gè)平臺(tái)，輔以景觀綠化，休閑設(shè)施，充分滿足購(gòu)物、商業(yè)流通的動(dòng)靜分布，同時(shí)還具有很強(qiáng)的景觀休閑效果。 公用配套優(yōu)勢(shì) 中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局、車站、銀行分布在項(xiàng)目周圍，購(gòu)物 中心與住宅區(qū)既緊密相連，又相對(duì)獨(dú)立。項(xiàng)目?jī)?nèi)還規(guī)劃物業(yè)管理辦公、文化娛樂活動(dòng)室，為創(chuàng)建現(xiàn)代城市購(gòu)物中心提供必備條件。 二、市場(chǎng)需求分析 隨著封開縣城城區(qū)的建設(shè)速度加快，以及封開中心城區(qū)、新區(qū)的建設(shè)速度加快，封開縣城市的轄區(qū)人口數(shù)量迅速增加，客觀 9 上要求封開城區(qū)內(nèi)有一個(gè)購(gòu)物中心 來引領(lǐng)封開城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質(zhì)量。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 一、建設(shè)地點(diǎn) 封開縣城市封開城區(qū)西堤路 15號(hào) 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 1．地形地貌 封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 兩廣門戶 之稱，是通往 珠三角洲及大西南的 咽喉之地 。 2．氣候 封開縣屬亞熱帶地緣季風(fēng)氣候，北回歸線人境內(nèi)穿過，土地肥沃，雨量充沛， 物產(chǎn)豐富，封開縣是全國(guó)農(nóng)業(yè)綜合項(xiàng)目開發(fā)示范縣，全國(guó)已基本形成黃煙、麻竹、杏花雞、蓮都羊、賀江水產(chǎn)、名優(yōu)水果、 10 速生豐產(chǎn)林等 三高 農(nóng)業(yè)基地?？h內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。好又多購(gòu)物中心以“美化城市、提高城市服務(wù)功能”為目標(biāo)，為輻射區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者提供商務(wù)辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)。 （二）建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期限為 1年。 （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 按照國(guó)家基本建設(shè)程序，該項(xiàng)目按以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施： 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目建議書、可行性研究、批準(zhǔn)立項(xiàng)、資金籌措； 11 項(xiàng)目實(shí)施階段：勘察、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購(gòu)、道路施工； 項(xiàng)目完成階段：試運(yùn)營(yíng)、竣工驗(yàn)收。成立項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)好又多購(gòu)物中心內(nèi)一切建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理事務(wù)。 二、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目將引用先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，以高品位、時(shí)尚 化、五星級(jí)環(huán)境及先進(jìn)的管理模式，為封開縣城市的消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。 （一）購(gòu)物中心環(huán)境 1．好又多購(gòu)物中心位于封開縣城市封開中心城區(qū)，交通便利，易達(dá)性好。 3．設(shè)有專用機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積滿足購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要。 5．好又多購(gòu)物中心的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)建設(shè)。 7．建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴(yán)格按照規(guī)定設(shè)計(jì)。 8．按照要求設(shè)有防汛排水、通風(fēng)、防塵等設(shè)施。購(gòu)物中心設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間清潔、無異味。 10．建筑物根據(jù)實(shí)際情況設(shè)有人行自動(dòng)扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。 12．按經(jīng) 營(yíng)分類設(shè)置經(jīng)營(yíng)區(qū)域，配置適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。 （二）消防安全管理 1．建筑嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn)收。配備消防安全通道，配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。 4．對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)人員、管理人員、工作人員（包括營(yíng)業(yè)員）定期進(jìn)行消防知識(shí)和技能培訓(xùn)，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓(xùn)記錄。 6．在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設(shè)施和器材的使用。 8．設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時(shí)啟動(dòng)和安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)。 10．易燃性、易爆性商品用空容器展示。 12．定期檢查并維護(hù)電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。 14．設(shè)立治安和消防值班室。 16．配備專職保安人員。 18．配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。 20．配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證可以迅速啟動(dòng)。 22．配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態(tài)。 （三）服務(wù)管理 1．服務(wù)性收費(fèi)符合國(guó)家價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定。 3．設(shè)立服務(wù)臺(tái)，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購(gòu)服 務(wù)。 5．各功能區(qū)標(biāo)識(shí)清晰醒目，使用漢字要用簡(jiǎn)體字，設(shè)計(jì)制作規(guī)范。 7．建立顧客投訴制度，并設(shè)立專門的投訴接待處理部門，處理消費(fèi)者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。 9．配備電子顯示屏幕，隨時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。 第六章 消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià) 一、消防 （一）編制依據(jù) 1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。 3．其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。 1．加強(qiáng)消防水源建設(shè)，好又多購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)消防水源系 16 統(tǒng)，必要時(shí)應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。 3．按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。 5．各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。 7．建設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。 三、安全 （一）編制依據(jù) 1．《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》。 3．《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》。 （二）安全措施 1．地區(qū)建筑物設(shè)計(jì)和建設(shè)按地震烈度 8 度設(shè)防，好又多購(gòu) 17 物中心按 7 度設(shè)防。 3．制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。 5．根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢測(cè)和超標(biāo)報(bào)警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動(dòng)保護(hù)用品。 第七章 組織管理與運(yùn)行 一、組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目由封開縣信匯投資有限責(zé)任公司組 織實(shí)施。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，建議按照實(shí)際工作需要設(shè)置管理機(jī)構(gòu)。董事會(huì)是項(xiàng)目建設(shè)的最高決策機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行全面領(lǐng)導(dǎo)。 18 二、經(jīng)營(yíng)管理模式 好又多購(gòu)物中心采取部分出售和出租的模式進(jìn)行運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)，封開縣城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)購(gòu)物中心的綜合服務(wù)進(jìn)行管理；公司 堅(jiān)持 “ 立足市場(chǎng)、探求市場(chǎng)、挖掘市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng) ” 的市場(chǎng)先行的經(jīng)營(yíng) 廣立 理念，不斷深入了解、挖掘消費(fèi)者的需求，不斷適應(yīng)、滿足市場(chǎng)、滿足消費(fèi)者的要求。 “ 創(chuàng)意、科技、人文、品牌、誠(chéng)信、共贏 ” 作為 封開縣城市信 匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 的企業(yè)文化核心，充分體現(xiàn)了 公司的人文關(guān)懷精神和對(duì)品牌營(yíng)銷的重視 。 一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是公司持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素， 公司 從一開始就打造一支 封開縣城 精英管理團(tuán)隊(duì)，每年都會(huì)招納一定數(shù)量的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，補(bǔ)充公司的后備力量；為了能促進(jìn)員工的成長(zhǎng)，公司內(nèi)部已形成了一個(gè)良好的人才選拔機(jī)制，并提供 19 不同程度和不同階段的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，用以激勵(lì) 員工不斷進(jìn)行自我提升，滿足當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)的需要。管理人員為公司經(jīng)理 2 人、會(huì)計(jì) 4 人、出納 2人、保管 2人。 第八章 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資估算 本項(xiàng)目位封開城區(qū) 繁華地段， 具有 優(yōu)越的市場(chǎng)位置，地產(chǎn)升值潛力巨大 ，建成后成為封開最大 的 購(gòu)物中心。新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成詳見表 20 81。 新增固定資產(chǎn)投資估算詳見附表 1。 新增固定資產(chǎn)投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見附表 2。 21 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)算期 12 年，建設(shè)期為 1 年， 經(jīng)營(yíng)期為 7 年。其中，出租購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 1780 萬元；出租商鋪，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 580萬元； 二、總成本測(cè)算 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 萬元，經(jīng)營(yíng)成本為 萬元。 （二）水電費(fèi) 以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。 （四）基本折舊和攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按 20 年 計(jì)算，機(jī)器設(shè)備折舊年限按 10 年計(jì)算，殘值率為 5％，遞延資產(chǎn)按照 5 年攤銷。 22 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)及其分配 本項(xiàng)目擬通過出租購(gòu)物中心、商鋪等， 第三年 （滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年）預(yù)計(jì)收入為 萬元。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表 5。在可分配利潤(rùn)中，盈余公積金提取比例為 10%，公益金提取比例為 5%。 損益和利潤(rùn)分配詳見附表 6。 23 五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析 從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目建成后 ，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。封開縣城市長(zhǎng)期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。 2．好又多購(gòu)物中心的 建設(shè)將會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)，必然帶來技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。好又多購(gòu)物中心的