【正文】 深圳市規(guī)劃設計院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領導參加，會議一致同意為促進葵涌基礎設施建設，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場，葵涌的商業(yè)要求上檔 次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經營和管理。 現(xiàn)在葵涌沒有一家綜合購物商場，在葵涌 5 公里范圍內的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購物商場，葵涌街道領導的支持下，結合葵涌城市整體規(guī)劃建設，深圳市濱海購物中心有限公司響應深圳市政府號召，投入巨額資金，啟動深圳市濱海購物中心項目，把濱海購物中心建成集休閑、購物為一體的大型綜合購物廣場，一方面滿足葵涌人們日益提高的購 物需要，另一方面大大改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭能力，促進城市全面發(fā)展?？梢姡徫镏行乃诘厥侨藗兊木幼?、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通便利，極大方便人們的購物和休閑。 項目規(guī)劃建筑面積是 14,000 平方米，實際建筑面積 13,平方米，以及配電室、泵房、公廁等配套設施建筑面積 平方米。 具體建筑情況如下： 總建筑面積 13, 平方米 一棟 一棟（共二層）建筑面積 平方米 其中 一層建筑面積 平方米 二層建筑面積 平方米 二棟 二棟（共三層）建筑面積 平方米 其中 一層建筑面積 平方米 二層建筑面積 平方米 三層建筑面積 平方米 配套建筑 配電、水泵、廁所建筑面積 平方米 三、商鋪收購和商場整合 濱海購物中心建筑總面積 13613 平方米，其中：一層建筑面積 平方米，二層建筑面積 平方米，三層建筑面積 平方米。過戶面積占到商場總面積的 70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積 平方米；二層是全部商鋪，建筑面積 平方米；三層是全部商鋪，建筑面積 平方米。 按照深圳市工商行政管理局于 2020 年 6 月 23 日下發(fā)的“深工商[2020]39 號”《印發(fā)關于開展商品市場開辦單位企業(yè)法人登記工作的實施方案的通知》，要求商品市場一律由一個有限責任公司開辦，未取得法人登記和營業(yè)登記的單位，不得從事商品市場的開辦工作；通知同時要求促 進市場“農改超”和升級換代，鼓勵按照“統(tǒng)一進銷存”的模式進行管理，以“提高市場效益，增強市場實力”為宗旨積極進行升級換代。 深圳市濱海購物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，經慎重調查，反復論證，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司為主體，成立深圳市濱海購物中心有限公司，并帶動其他 47 個自然人一起統(tǒng)籌策劃經營。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 13 頁 共 52 頁 第四節(jié) 項目升級改造 針對葵涌城市規(guī)劃和人們日益提高的購物需要，按照大型購物中心的設計理念，經專業(yè)策劃團隊精心策劃，報請葵涌政府批準，在保留原有建筑結構和設施的基礎上，深圳市濱海購中心有限公司對原建筑間隔、內部設施、外圍環(huán)境等進行升級改造，具體如下： 一、開設購物中心大門 深圳市濱海購物中心的大門，設在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為 12 米，其中：設有人行通道為寬 6 米，可以直接通向第一層各精品屋；設有寬 3 米的滾動扶梯二部，可通過二部滾動扶梯直接通向第 二層購物大廳。在第二棟最頂層，設有“濱海購物中心”六個字宣傳牌，為三米高的深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 14 頁 共 52 頁 銅字，并設有 LED 射燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。 三、設立第三層滾動扶梯 為便于人們在第二棟第三層購物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎上，增設新的大型滾動扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層 ，將第二層與第三層連接成為一個整體，使人們在購物時，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營業(yè)價值。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設樓板，在第三層架設防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來，同時拆除兩棟間的玻璃幕墻。 將第一棟與第二棟連接成為一個整體后，第二層就成為一個大型營業(yè)大廳，營業(yè)面積達到 6665 平方米。 五、增設空調及通風設備 深圳市濱海購物中心營業(yè)大樓，實行封閉管理，營業(yè)大廳內部用空調和通用設備調節(jié)溫度。 根據通風和空調功率，需要在第一棟安裝通風設備和空調設備各一臺，并鋪設通風管道和空調管道，負責第一棟第一層與第二層的通風和空氣調節(jié)；在第二棟安裝通風設備和空調設備各二臺，在第一層、第二層和第三層鋪設通風管道和空調管道，其中一臺負責第一層和第一、二棟連接處的通風和空氣調節(jié)，另一臺負責第二、三層的通風和空 氣調節(jié)。由于車位過于分散，不利于統(tǒng)一管理，同時容易造成人車混行狀況，增加購物人員的不安全因素，也不符合休閑購物的要求。同時，在濱海購物中心后側，購買農民樓一棟，面積約 800 平方米，拆除后，將土地平整改為停車場，停車場面積可達到 1000 平方米左右，可增加50 個車位，從而將車 位增加到 110 個，既美化了購物環(huán)境，又可保證購物車輛和貨車停放，同時滿足了人們休閑購物的需要。 深圳市濱海購物中心有限公司經過慎重考慮，報請葵涌政府同意，決定拆除這一直坡，建設利于人們通行的坡度較緩的臺階，讓臺階環(huán)繞在購物中心周圍，人們從葵新路任何一個地方均可以進入 購物中心。 八、美化周邊環(huán)境 深圳市濱海購物中心有限公司將購物中心建成人們休閑購物的場所，需要對其周邊環(huán)境進行美化，配備有利于人們休閑的設施，具體如下： 開發(fā)門前休閑廣場 在濱海購物中心營業(yè)樓到葵新路人行臺階的位置， 以及營業(yè)樓的右側位置，總面積約 5000 平方米，開發(fā)成為休閑廣場，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。 植物綠化 沿著土地規(guī)劃紅線位置，在停車場和人行道兩側，栽種有利于美化環(huán)境的各類植物； 在購物中心門前和右側休閑廣場，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草； 地面設置 在購物中心營業(yè)樓外地面，鋪設觀賞性和實用性強的瓷磚地面，深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 17 頁 共 52 頁 達到放松身心，娛樂休閑的目的。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 18 頁 共 52 頁 第五節(jié) 購物中心各區(qū)功能規(guī)劃 一、升級改造 后的營業(yè)大樓 營業(yè)面積： 深圳市濱海購物中心有限公司對項目升級改造后，第一棟和第二棟的第一層分為 87個精品屋，營業(yè)面積達到 5097 平方米。 配套公用設備 經過升級改造后，第一棟營業(yè)樓與第二棟營業(yè)樓成為一個整體，各配套設備均可以共用，主要如下： （ 1）人行通道 大門一座，位于購物中心的正前方，面向葵新路； 側門兩座，位于購物中 心兩側中間位置； 后門三座，位于購物中心后側左、中、右三個方向； （ 2）電梯、樓梯 直通二樓的大型滾動扶梯二部，分別位于購物中心大門兩側； 直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購物中心中間位置； 直通三樓的大型滾動扶梯一部，位于購物中心二樓的中間位置 直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購物中心二樓的前側中間位深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 19 頁 共 52 頁 置； 直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購物中心左側一部，位于購物中心右側二部； 直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側二部，位于購物中心中間位置三部。 二、商場各功能區(qū)劃分 深圳市濱海購物中心經過多方調查，并經過天虹商場策劃部經理現(xiàn)場指導，根據葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購買力分析，將購物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購物區(qū)；二層食品服裝百貨類購物區(qū)，主要為食品、肉深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 20 頁 共 52 頁 菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品 類；三層家具電器類購物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。 肉菜蛋專區(qū) 日 用 百 貨 專 區(qū) 床上用品專區(qū) 食品專區(qū) 服裝專區(qū) 珠寶 化妝品 二層功能劃分圖 三層購物區(qū)功能劃分 購物中心三層營業(yè)面積 2800 平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書藉超市，化分為四個功能區(qū)，分別為： （ 1）家俱專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 2）家用電器專區(qū)，面積約 1000 平方米 （ 3）文具、會計用品專區(qū)，面積約為 400 平方米 ； 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 22 頁 共 52 頁 （ 4）書藉、音像制品專區(qū)，面積約為 400 平方米。 一、組建項目公司 項目公司名稱：深圳市濱海購物中心有限公司； 項目公司地址：深圳市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路 70號； 項目公司注冊資本： 1000 萬元； 項目公司法定代表人：羅永標 ――― 清華大學研究生 項目公司出資人：深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司實物出資 500萬元，占股權的 50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實物出資 500萬元，占股權的 50%。 升級改造設備 （ 1）滾動扶梯三部 ， 如下圖： 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 24 頁 共 52 頁 深圳市宏達電梯有限公司提供的滾動式自動扶梯，梯級寬度 600mm，最大 傾斜角度 30176。最大提升高度 7 米，完全可以滿足購物中心需要。 （ 3）給排水設備 購物中心的供水系統(tǒng)設備，包括上水設備、下水設備、衛(wèi)生設備，以及各類水泵等。 （ 5）電器設備 根據商場需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動力柜等 （ 6）弱電設備 購物中心的弱電設備包括消防報警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 25 頁 共 52 頁 （ 8）綠化植物 購物中心占地面積長約 125 米，寬約 100米，四周種植綠化植物總長度約為 450延長米，需要種植綠化植物 200 棵。 經營管理設備 經營管理設備是購物中心在經營管理過程中需要的各類設備，包括陳列設備、加工設備、包裝設備、計量 設備、照明設備、收銀設備等。 （ 7） 安防設備 購物中心安防設備，包括 解碼器 、 監(jiān)控錄像設備 、 對講機 、 報警器 、 滅火器 等。 購物中心清潔設備：打蠟機 3 臺，吸塵器 5 臺等 三、商場升級改造 濱海購物中心的升級改造，包括土建改造和設備安裝兩部分，是商場硬件設施改造的主要部分。購物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。 （ 3）一棟與二棟連接工程 第一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個第二層連接成為一個整體，成為一個大型營業(yè)廳。 設備安裝 （ 1）電梯安裝工程 購物中心大門口直通第二樓的兩 部滾動扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動扶梯一部安裝工程。 （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程 購物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門的指導下，配備消防器、消深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 28 頁 共 52 頁 防栓、消防管道安裝等。 （ 5）給排水設備安裝 購物中心給排水系統(tǒng)，包括水泵、給排水管道、衛(wèi)生設備、消防供水等。 （ 7）經營管理設備安裝 購物中心經營管理設備安裝，是商場經營過程中的全部設備，主要有：