【正文】 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????26 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????27 銷售利潤(rùn) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????278 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28 項(xiàng)目盈利能力分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28 項(xiàng)目不確定性分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28 社會(huì)效益和影響分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????299 可行性研究結(jié)論與建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????30 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????30 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????31 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31 建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3110 附表 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????323 / 32項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱暫定為“ ”。開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介承擔(dān)可行性研究公司研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2022]590 號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530 號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)）（5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（2022）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料4 / 32項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《方案設(shè)計(jì) 》等相關(guān)資料， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào) 2022 補(bǔ) 05總用地面積（m 2） 4,建設(shè)用地面積（m 2） 4,道路用地面積（m 2） 0容積率 覆蓋率 30%計(jì)容積率面積（m 2） 99,600其中：住宅公寓（m 2） 92,200 商業(yè)（m 2） 4,000可出售住宅（m 2） 92,200可出售商業(yè)（m 2） 4,000建設(shè)配套 幼兒園 3000 m2 ，居委會(huì) 100m2 ，水 電房和管理房300m2總建筑面積（m 2） 99,600項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并已 補(bǔ)交地價(jià)款?？尚行匝芯拷Y(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2022 年三季度竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2 年 2 個(gè)月。項(xiàng)目總投資約 43, 萬(wàn)元， 經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌 資金、 銀行融資、銷售收入，其中自有資金 16, 萬(wàn)元，銀行借款 8, 萬(wàn)元， 銷售收入 18, 萬(wàn)元。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城 鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建 設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得 項(xiàng)目土地使萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)1 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 16, 1, %2 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %3 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 21, 2, %4 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %5 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %6 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %7 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %8 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 1, %9 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %10 萬(wàn)萬(wàn) 43, 4, %萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)1 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 16, %2 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 8, %3 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 18, %4 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 43, %7 / 32用權(quán)。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和 經(jīng)濟(jì)效益良好，我司 認(rèn)為本項(xiàng) 目可行。是 1997 年以來(lái)增 長(zhǎng)最快的年份。中國(guó)加入 WTO 后，開(kāi)始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。隨著中國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國(guó)將面臨更加激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。 2022 年上半年我國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)四成以上，轎車銷 售增長(zhǎng)七成以上。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整加速，正迎來(lái)一個(gè)新的 發(fā)展起點(diǎn)。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭9 / 322022 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā) 展、城市化 進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的 動(dòng)力，在 諸多利好因素的 驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì) 溫和回落有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2022 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè) 今明兩年將進(jìn)入回落盤整 階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨 于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成 為市場(chǎng)主流。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市 場(chǎng)的追捧。中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2022]121 號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引 導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2022]18 號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短 20 多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì) 快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì) 2022 年中心區(qū)六大工程及地 鐵 1 號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2022 年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這 些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。11 / 32正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20222022)》指出，到 2022 年，深圳市年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá) 3000 億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重大于 50%；總?cè)丝?00 萬(wàn)—610 萬(wàn)，2022 年和 2020 年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在 750 萬(wàn)人和 900 萬(wàn)人以內(nèi)。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加 強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角” 城市群 協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服 務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍 570 平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍 1100 平方公里。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體 標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。完善六大物流園區(qū)基 礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心