【正文】 ，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項目土地使用權(quán)。 項目具有良好的社會效益項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。是1997年以來增長最快的年份。中國加入WTO后，開始融入全球經(jīng)濟一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進一步擴展。隨著中國融入世界經(jīng)濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。 我國經(jīng)濟進入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個新的發(fā)展起點。 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭2003年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落有國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2004年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知（銀發(fā)[2003]121號），其要點如下： 加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向； 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理。《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），積極鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號線、大學城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項目均在快速建設中，預計2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動建設深港西部跨海通道，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。正式簽署出臺的《深圳市近期建設規(guī)劃(20032005)》指出，到2005年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總?cè)丝?00萬—610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內(nèi)。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點加強跨境大型基礎設施項目建設、口岸通關(guān)及環(huán)境保護等方面的合作；促進“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務設施及市政公用設施的資源共享水平，推動區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護的合作?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個“中心”、八大組團的組團式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標準與質(zhì)量。完善六大物流園區(qū)基礎設施，重點推進前海區(qū)域性物流中心的建設。交通運輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設；加強主干道和微循環(huán)道路的建設，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)；重點推動城際鐵路及站場的建設。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達，京廣、京九鐵路大動脈在深圳交匯。深圳是目前中國內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 總體規(guī)劃中的竹子林及預測根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982010）》（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以組團綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應配套設施的綜合區(qū)。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力； 國務院發(fā)表《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區(qū)的需求。未來幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設施依次為：超市、學校、醫(yī)院。年齡介于28—38歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元2500元之間。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對位置與相應的交通狀況要求較高。置業(yè)者對于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設計。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實，關(guān)外房地產(chǎn)將會得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領精英一族的首次置業(yè)樓盤。地塊編號2001補—05。 地形、地勢地塊形狀呈四邊形（梯形），場地內(nèi)已平整，地勢平坦。建筑退紅線要求：AB12米（含小區(qū)路），（），CD9米，DE 6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米）