【正文】 在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對(duì)較大，經(jīng)營樓層有的超過30層；酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請(qǐng)國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和橫崗XX酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來競(jìng)爭(zhēng)量來看，市場(chǎng)發(fā)展空間還很大。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（深圳）—惠（惠州）、深（深圳）—汕（汕頭）一級(jí)公路貫穿全境，惠（惠州）—鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場(chǎng)—荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城—深圳）、南輔線（坪山—深圳）公路正在建設(shè)中。緊鄰國際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗。投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有900多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶；各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房價(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。結(jié)論：深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對(duì)的稀缺性。從長遠(yuǎn)來看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對(duì)酒店的營業(yè)收入支撐不足；項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 橫崗XX酒店項(xiàng)目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。：橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在25004000元之間。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號(hào)線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入，橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。該酒店樓高28層。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：橫崗首個(gè)國際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。（祥見市場(chǎng)篇）考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。2％）結(jié)論：通過以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/㎡。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為12000元/㎡（177。 項(xiàng)目銷售回款詳見附表1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來源表項(xiàng) 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入7%總投資%項(xiàng)目已投入資金來源渠道項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷售凈收入約為：，項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。～3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住20—36天。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。通過以上三種經(jīng)營模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結(jié)：根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：%；平均房價(jià)約為379元/間/天。酒店餐飲、娛樂部分因?yàn)橐讶砍鲎猓虼嗣吭轮荒苁杖∽饨鹋c管理費(fèi)用，對(duì)酒店的經(jīng)營收入貢獻(xiàn)不大。：深圳市酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時(shí)約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬元；C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的2