【正文】 藥房、葵華商場等。深圳市政府 2020 年 4 月 7 日《統(tǒng)一思想、總結(jié)經(jīng)驗、真抓實干、加快推進我市農(nóng)貿(mào)市場升級改造工作》指示精神，要求在全市范圍內(nèi)對各農(nóng)貿(mào)市場進行升級改造。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 9 頁 共 52 頁 葵涌鎮(zhèn)政府早在 2020 年就將舊市場的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設新的綜合批發(fā)市場；在龍 崗區(qū) 2020年第 5 次建設用地預審會議項目中，龍崗區(qū)政府決定批準商業(yè)用地面積 12, 平方米，建設 14,000 平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場，正式將建設深圳市綜合市場以文件的形式確定下來，這就是濱海購物中心的最早雛形。 由于歷史原因和經(jīng)濟發(fā)展水平的制約， 葵涌舊市場設施落后，急待改造。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 8 頁 共 52 頁 葵涌城市規(guī)劃圖 深圳市政府對葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經(jīng)濟和文化中心城市，城市建設以辦公和綜合服務為主?，F(xiàn)壩光的城市基礎設施建設已開面展開，葵涌直通壩光的隧洞在年末開通投入使用。 按照 深圳市政府城市建設和發(fā)展整體規(guī)劃， 葵涌 — 大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)片區(qū)，重點發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)。 本片區(qū)的功能定位是：具有為東部生態(tài)組團提供綜合功能的城市服務中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和旅游服務配套的現(xiàn)代新城。葵涌以鹽壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟中心、政治和文化中心。轄區(qū)總面積 平方公里，海岸線長 公里。 可見，深圳市濱海購物中心項目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項目。深圳市濱海購物中心有限公司響應國家和市政府的號召，全力推進龍崗區(qū)葵涌街道的基礎設施和公共服務水平的建設，調(diào)動自身資源和能力，按照世界先進理念服務和管理深圳市濱海購物中心，通過管理、服務、經(jīng)營一體化的模式，統(tǒng)一規(guī)劃，集約經(jīng)營，使深圳市濱海購物中心成為一個功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務一流的模范 商 場。為促進經(jīng)濟均衡發(fā)展，經(jīng)國務院批準，深圳市特區(qū)于 2020 年 7 月 1 日擴大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū) 的基礎設施、市政配套以及公共服務水平的投入，全面改善 特區(qū)外地區(qū) 的城市環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵下，促進 特區(qū)外地區(qū) 的經(jīng)濟發(fā)展水平。隨著國家推行的大珠江三角區(qū)經(jīng)濟一體化和深港經(jīng)濟一體化，深圳市經(jīng)濟發(fā)展迎來了一個新的高潮。深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 1 頁 共 52 頁 深圳市濱海購物中心項目 可行性研究報告 深圳市 濱海購物中心 有限公司 二 O 一 二 年 三 月二十日 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 2 頁 共 52 頁 目 錄 第一節(jié) 項目背景……………………………………………………………… 1 第二節(jié) 項目必要性…………………………………………………………… 3 第三節(jié) 項目建設……………………………………………………………… 7 一、項目選址…………………………………………………………………… 7 二、項目建設規(guī)?！?8 三 、 商鋪整合 ………… ………………………………………………………… 8 第四節(jié) 項目升級改造………………………………………………………… 10 一、 開設購物中心大門 ………………………………………………………… 10 二、 設立大門內(nèi)扶梯 …………………………………………………………… 11 三 、 設立第三層滾動扶梯……… ……………………………………………… 11 四 、 建立第一棟與第二棟連接……… ………………………………………… 11 五、拆除第一層商鋪商隔……… ……………………………………………… 12 六 、 增設空調(diào)及通風設備 ………………………… …………………………… 12 七 、 增設停車場 ………………………………………………………………… 12 八 、 拆除路邊直坡 ……………………………………………………………… 13 九 、 美化周邊環(huán)境 ……………………………………………………………… 13 第五節(jié) 購物中心各區(qū)功區(qū)劃分……………………………………………… 15 一、 升級改造后的營業(yè)大樓 …………………………………………………… 15 二、 商場各功能區(qū)劃分 ………………………………………………………… 16 第六節(jié) 市場啟動的前期工作……………………………………………… … 19 一、 組建項目公司 ……………………………………………………………… 19 二、 定購設備 …………………………………………………………………… 19 三、 商場升及改造 ……………………………………………………………… 22 第七節(jié) 購物中心啟動策劃…………………………………………………… 25 一、 市場定位 …………………………………………………………………… 25 二、 經(jīng)營管理模式 ……………………………………………………………… 26 三、 啟動開業(yè) …………………………………………………………………… 26 第八節(jié) 購 物中心投資測算…………………………………………………… 28 一、 土地使用權投資 …………………………………………………………… 28 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 3 頁 共 52 頁 二、 房屋建筑物投資 …………………………………………………………… 28 三、 設備投資 …………………………………………………………………… 30 四 、 土建及設備安裝投資 ……………………………………………………… 32 五 、 商品投資 …………………………………………………………………… 33 第九節(jié) 購物中心財務分析…………………………………………………… 35 一 、 營業(yè)收入 …………………… ……………………………………………… 35 二 、 營業(yè)利潤 …………………………………………………………………… 36 三、 營業(yè)費用 …………………………………………………………………… 37 四 、 應繳稅金 …………………………………………………………………… 38 五 、 凈利潤 ……………………………………………………………………… 39 六 、 凈銷售利潤率 ……………………………………………………………… 39 七 、 投資回收期 ………………………………………………………………… 40 第十節(jié) 購物中心資金籌措………………………………… ………………… 42 一 、 自籌資金 …………………………………………………………………… 42 二 、 收入資金 …………………………………………………………………… 42 三 、 借款抵押擔保 ……………………………………………………………… 43 四 、 還款計劃 …………………………………………………………………… 43 第十一節(jié) 購物中心不確定性分析…………………………………………… 45 一 、 盈虧平衡分析 ……………………………………………………………… 45 二 、 敏感性分析 ………………………………………………… …………… … 46 第十二節(jié) 結(jié)論………………………………………………………………… 48 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 4 頁 共 52 頁 第一節(jié) 項目背景 深圳市是國家最早設立的經(jīng)濟特區(qū)之一 ,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。深圳改革開放 30 年來，建成了完善地產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢和優(yōu)良的物流環(huán)境，促進了高新技術產(chǎn)業(yè)鏈迅猛發(fā)展，穩(wěn)步推進了商貿(mào)、金融、物流、電信和專業(yè)服務等領域的發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值從 億元增長到 億元，年均增長 %；人均生產(chǎn)總值從 606 元增長到 79221 元，折合 10628 美元，居全國第一位，年均增長 %；貿(mào)易進出口總額從 億美元增長到 億美元，居全國第一位，年均增長 %。 由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 5 頁 共 52 頁 處于深圳市龍崗區(qū)葵涌街道的深圳市濱海購物中心項目，位于深圳市東部沿海的大鵬半島，是深圳市政府重要的菜藍子工程之一，也是深圳市政府東部生態(tài)組團建設的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近 120萬居民生活問題的關鍵所在，也是促進深圳東部 沿海 地區(qū)經(jīng) 濟發(fā)展的重要配套設施之一。 深圳市濱海購物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟實力，引進具有豐富商場管理經(jīng)驗和高效運作的管理團隊、科學的管理理念和先進的經(jīng)營方式，建設一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當?shù)厥姓涮自O施建設，促進當?shù)亟?jīng) 濟的發(fā)展，滿足當?shù)厝嗣裆钏枰娜獠恕⒏甚r、五金、百貨等生活必需品，解決當?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問題，同時也能為公司帶來客觀的經(jīng)濟效益。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 6 頁 共 52 頁 第二節(jié) 項目必要性 葵涌街道位于龍崗區(qū)東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區(qū)，北接坪山新區(qū)和惠州市淡水鎮(zhèn)。 葵涌街道處于深圳東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在葵涌方圓五公里范圍內(nèi)，有深圳市的大梅 沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大亞灣區(qū)。 葵涌位置圖 按照 《深圳市城市總體規(guī)劃 (1996－ 2020)》、《深圳市東部生態(tài)組團分區(qū)規(guī)劃 (20202020)》、《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 (2020年 — 2020 年 )》和《深圳市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定》，深圳市政府對本片區(qū)進行了美好的近期建設規(guī)劃和宏偉的遠景規(guī)劃： 本片區(qū)發(fā)展目標是：加強生態(tài) 保護和環(huán)境整治，建設完善的深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 7 頁 共 52 頁 配套設施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設和大鵬半島旅游的開發(fā)奠定基礎。 本片區(qū)在《深圳市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定》中屬于三級建設控制區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生物技術產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、與海洋資源開發(fā)有關的高新技術產(chǎn)業(yè)以及市政府確定的其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項目應嚴格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關閉或搬遷，鼓勵現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的項目進行 升級改造。 經(jīng)深圳市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓 20 平方公里的可建設用地，是深圳市 9 個重點發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計劃引進 4 萬高科技人才，大力發(fā)展高新技術研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國家級研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員 10 萬元人?？?涌將作為壩光后勤配套基地，規(guī)劃有醫(yī)院、學校、大型商業(yè)、休閑娛樂、高檔辦公場和高檔住宅等設施，為壩光提供全方位的服務。深圳市政府已決定在葵涌加大城市基礎設施和市政服務的投資力度，鼓勵舊城區(qū)和落后設施的升級改造，推出各類優(yōu)惠措施吸引社會資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項服務一流的現(xiàn)代化城市?？?涌舊市場處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購物環(huán)境，嚴重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展；舊市場與居民區(qū)交錯混雜，市場布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場的房屋都是民房臨時改建而成，使用年限都在 50 年以上，房屋結(jié)構(gòu)不合理，房屋破損嚴重，存在極大的安全隱患；舊市場道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒有統(tǒng)一的消防設施，存在極大的消防隱患。 葵涌街道于 2020 年 3 月 4 日下發(fā)了“葵街紀 [2020]3 號”《 葵涌公共設施、市政規(guī)劃征求意見會議紀要》，深圳市規(guī)劃局濱海分局、