【正文】 和促進(jìn)某購(gòu)物中心經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。本項(xiàng)目的實(shí)施將使某新區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)政策的進(jìn)一步實(shí)施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推進(jìn)，使某新區(qū)發(fā)展成為一個(gè)充滿生機(jī)和活力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱點(diǎn)地區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，建設(shè)一座現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心已是勢(shì)在必行。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售；房屋租賃。二、建設(shè)單位概況某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2006年3月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，公司設(shè)立了投資部、市場(chǎng)發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、成本合約部、行政人事部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、督查部、采購(gòu)供應(yīng)部共九個(gè)管理部門，并建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。2．建設(shè)期：20102012年。（三）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：某新區(qū)東北區(qū)阿布亥街南段東、東康南街西、康阿北路南、康阿中路北。購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概況 1二、建設(shè)單位概況 1三、綜合評(píng)價(jià) 2四、項(xiàng)目編制原則 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 5一、項(xiàng)目建設(shè)背景 5二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 5第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 8一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 8二、市場(chǎng)需求分析 11第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 12一、建設(shè)地點(diǎn) 12二、建設(shè)條件 12第五章 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案 16一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和期限 16二、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 17三、配套設(shè)施建設(shè) 21第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià) 36一、環(huán)境保護(hù) 36二、消防 38三、安全 39四、節(jié)能 40第七章 組織管理與運(yùn)行 41一、組織機(jī)構(gòu) 41二、經(jīng)營(yíng)管理模式 42三、勞動(dòng)定員和人員管理 43第八章 投資估算與資金籌措 44一、固定資產(chǎn)投資估算 44二、新增固定資產(chǎn)投資估算說(shuō)明 45三、新增固定資產(chǎn)資金來(lái)源與籌措 45四、流動(dòng)資金估算及資金來(lái)源 45第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 47一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 47二、總成本測(cè)算 47三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)及其分配 48四、項(xiàng)目盈利能力 48五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析 49第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 51一、盈虧平衡分析 51二、敏感性分析 51三、其他可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析 5158第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：某購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。（四）項(xiàng)目法人： （五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： （六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限1．建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目總用地面積：，本項(xiàng)目總建筑面積：，地上建筑面積：, 地下建筑面積：0平方米,公建面積（平方米）：。（七）投資總額及資金來(lái)源，資金來(lái)源為自籌資金。四年以來(lái)成功的開(kāi)發(fā)收盤200余萬(wàn)平方米，現(xiàn)土地累計(jì)儲(chǔ)備叁萬(wàn)貳仟余畝，為下一步開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。展望未來(lái)，公司前景遼闊，我們將為打造一個(gè)和諧社會(huì)、一流品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會(huì)！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、高效、創(chuàng)新！經(jīng)營(yíng)理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，攜手共贏！ 三、綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的建設(shè)符合某市城市建設(shè)發(fā)展方向，對(duì)于推動(dòng)某市“一市三區(qū)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，具有重要的促進(jìn)作用。目前，某新區(qū)建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購(gòu)物中心可以有力的推動(dòng)某新區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善某市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營(yíng)混亂、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案實(shí)用性和操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動(dòng)作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場(chǎng)前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)高起點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)高科技、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、高度環(huán)境保護(hù)和因地制宜”的原則進(jìn)行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。某購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，要把某購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為某新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。把某購(gòu)物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、對(duì)某新區(qū)乃至某市總體經(jīng)濟(jì)有帶動(dòng)和輻射作用的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。建筑設(shè)計(jì)上盡量選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧統(tǒng)一，達(dá)到使用價(jià)值和觀賞價(jià)值的有機(jī)結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，對(duì)各類污染要進(jìn)行定性定量分析，創(chuàng)建環(huán)保分區(qū)，制定目標(biāo)體系和建設(shè)控制原則，對(duì)污染要控制其發(fā)展。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景某市地處蒙中經(jīng)濟(jì)區(qū)，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最重要的“呼和浩特—包頭—烏?！碑a(chǎn)業(yè)帶與連通我國(guó)中西部的沿神華鐵路產(chǎn)業(yè)的T字型結(jié)合部。2006年，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展再創(chuàng)新高，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值800億元，增長(zhǎng)24%，人均GDP達(dá)6600美元。隨著某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性某市地處蒙中經(jīng)濟(jì)區(qū)，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最重要的“呼和浩特—包頭—烏海”產(chǎn)業(yè)帶與連通我國(guó)中西部的沿神華鐵路產(chǎn)業(yè)的T字型結(jié)合部。2006年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到800億元，綜合實(shí)力顯著提升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，人民生活明顯改善。同時(shí)新型業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，全市貿(mào)易業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)發(fā)生巨大變革，超級(jí)市場(chǎng)、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等多種零售業(yè)態(tài)共同發(fā)展，市場(chǎng)繁榮活躍。全市城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快，形成了汽車、住宅、日常消費(fèi)品等相關(guān)產(chǎn)品為主的消費(fèi)熱點(diǎn)，農(nóng)牧民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，由解決溫飽為主向追求品質(zhì)轉(zhuǎn)變，同時(shí)耐用消費(fèi)品占有數(shù)量明顯增加。目前，某市城市建設(shè)發(fā)展迅速，在某新區(qū)、東勝鐵西新區(qū)商業(yè)住宅和大型商業(yè)建筑新建項(xiàng)目星羅棋布，使某市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在某新區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心勢(shì)在必行。近年來(lái)某市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市相比相對(duì)滯后。某購(gòu)物中心的建成標(biāo)志著某新區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個(gè)新臺(tái)階，有助于樹立某新區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，某市目前的商業(yè)、休閑場(chǎng)所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來(lái)看已不能滿足需要。3．某購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動(dòng)項(xiàng)目周圍沿線開(kāi)發(fā)的需要。第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析目前某的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡(jiǎn)易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是民生廣場(chǎng)和大興購(gòu)物公園商業(yè)區(qū)以及某購(gòu)物中心和每天百貨為中心，伊金霍洛街、達(dá)拉特南路為經(jīng)絡(luò)的購(gòu)物中心區(qū)。（二）項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)外部?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)從區(qū)域位置看，某新區(qū)是連接?xùn)|勝區(qū)、阿鎮(zhèn)的地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。本土資源優(yōu)勢(shì)來(lái)某市打工的人員是本市第一大人力資源和消費(fèi)市場(chǎng)資源，隨著某市日新月異的發(fā)展，城市吸引力逐步增強(qiáng)，城市人口增長(zhǎng)速度也將逐步擴(kuò)大，消費(fèi)需求將進(jìn)一步增強(qiáng)。某市煤炭?jī)?chǔ)量聞名全國(guó)，天然氣儲(chǔ)量和天然減儲(chǔ)量均列全國(guó)百名強(qiáng)市行列。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而某新區(qū)缺乏商業(yè)設(shè)施，缺少核心購(gòu)物中心和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項(xiàng)目建設(shè)城市購(gòu)物中心提供了必要條件。隨著某新區(qū)的建設(shè)步伐加快，人們的商業(yè)活動(dòng)也逐步向某新區(qū)聚集，在某新區(qū)目前沒(méi)有一個(gè)購(gòu)物中心的情況下，某購(gòu)物中心的建設(shè)實(shí)施決定了城市購(gòu)物中心地位的正式形成。項(xiàng)目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢(shì)，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢(shì)。而這種大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時(shí)尚的設(shè)計(jì)將使本項(xiàng)目成為某市某新區(qū)未來(lái)的城市座標(biāo)，成為某新區(qū)居民休閑、購(gòu)物、文化活動(dòng)中心。購(gòu)物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了某購(gòu)物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購(gòu)物、休閑購(gòu)物、旅游購(gòu)物的特征。項(xiàng)目?jī)?nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)齊全，為公共環(huán)境衛(wèi)生具備物質(zhì)條件。物管優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)顧問(wèn)，在某率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的物管樣板。某購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目正是迎合這一需求趨勢(shì)而建設(shè)，項(xiàng)目以創(chuàng)新的“都市MALL”為核心經(jīng)營(yíng)模式，以大型超市、賓館及酒店、賓館、精品百貨、寫字樓為經(jīng)營(yíng)主題，符合某市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向。二、建設(shè)條件（一）自然條件1．地形地貌
某新區(qū)地處某高原中東部，地勢(shì)西高東低，可分為東西兩個(gè)區(qū)域，東部為丘陵溝壑區(qū)，海拔高度1269～；西部為波狀高原區(qū)，地勢(shì)較為平緩，西、北、東三面略高，中南部較低，近似盆地。平均海拔1 460米，東北略高于西南，外圍為丘陵所環(huán)繞。東部地區(qū)多年平均氣溫，℃，一月平均氣溫－11℃，極端最低氣溫－29，8℃，℃，極端最高氣溫35℃；℃，℃，℃，℃，℃。無(wú)霜期較短，平均116～135天，．2天。降水保證率低，年度變化大，～，并由東至西逐漸減少，又多集中在8兩月，有時(shí)降雨強(qiáng)度大，東部易造成山洪，西部易造成內(nèi)澇，(1961年)。3．水文
某新區(qū)境內(nèi)無(wú)常年性河流，較大的季節(jié)性河流有流入黃河的罕臺(tái)川、哈什拉川，向南匯入烏蘭木倫河的有銅匠川、三臺(tái)基川、吉?jiǎng)趹c川、阿不亥川，有注入桃力廟海子的內(nèi)流河扎日格溝、烏爾圖河。水面有桃力廟海子、候家海子等湖泊和小型水庫(kù)。
（二）新區(qū)總體規(guī)劃
新區(qū)總體規(guī)劃本著宜人、和諧、自然、永續(xù)的原則，綜合布局城市空間，合理安排功能分區(qū)，體現(xiàn)了現(xiàn)代氣息、生態(tài)型城市特色。重點(diǎn)發(fā)展以天然氣化工為主的化工業(yè)、農(nóng)畜產(chǎn)品及食品加工業(yè)、機(jī)械制造加工業(yè)、生物制藥業(yè)、新型建材加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，禁止污染環(huán)境項(xiàng)目入?yún)^(qū)。規(guī)劃人均居住用地33平方米，原則上禁止高層住宅建設(shè)，限制高密度開(kāi)發(fā)，建設(shè)生態(tài)型社區(qū)。行政辦公區(qū)圍繞占地6公頃的市政中心廣場(chǎng)，呈“品”字型分布，背靠森林公園，俯瞰未來(lái)城市全景，具有良好的自然環(huán)境。規(guī)劃以烏蘭木倫水庫(kù)引水入城，水系結(jié)合綠化構(gòu)成了優(yōu)美秀麗的開(kāi)敞空間。將所有管線布局在道路兩側(cè)，全部下地，一次到位，并為遠(yuǎn)期發(fā)展預(yù)留有余量和空間。整個(gè)新區(qū)環(huán)抱在青山麗水之中，擁立在叢林綠地之間，容積率、建筑密度和人均道路、綠地、居住、公共設(shè)施等各項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)于國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，最終將建成一座具有良好的生態(tài)環(huán)境和自然景觀，形成山、水、城一體特色，具備舒適高效的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)與自然融合的、生態(tài)型、園林式的現(xiàn)代化新城。市委、市政府就意味著一個(gè)城市的心臟，它的遷移可以帶動(dòng)整個(gè)城市及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，因此新區(qū)的城市未來(lái)前景是光明的。這些是影響新區(qū)建設(shè)速度至關(guān)重要的因素。
第五章 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和期限（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模某市某新區(qū)東北區(qū)（阿布亥街南段東、東康南街西、康阿北路南、康阿中路北。某購(gòu)物中心以“美化城市、提高城市服務(wù)功能”為目標(biāo)，為輻射區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者提供商務(wù)辦公、購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)。（二）建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期限為3年。（三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃按照國(guó)家基本建設(shè)程序，該項(xiàng)目按以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施：項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目建議書、可行性研究、批準(zhǔn)立項(xiàng)、資金籌措；項(xiàng)目實(shí)施階段：勘察、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購(gòu)、道路施工；項(xiàng)目完成階段：試運(yùn)營(yíng)、竣工驗(yàn)收。成立項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)某購(gòu)物中心內(nèi)一切建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理事務(wù)。二、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目將引用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，以高品位、時(shí)尚化、五星級(jí)環(huán)境及先進(jìn)的管理模式，為某市的消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。（一）購(gòu)物中心環(huán)境1．某購(gòu)物中心位于某市某新區(qū)東北區(qū)，交通便利，易達(dá)性好。3．設(shè)有專用機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積滿足購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要。5．某購(gòu)物中心的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照J(rèn)GJ 48商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)建設(shè)。7．建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴(yán)格按照J(rèn)GJ 48－。8．按照要求設(shè)有防汛排水、通風(fēng)、防塵等設(shè)施。購(gòu)物中心設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間清潔、無(wú)異味