【正文】 面滿足葵涌人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，另一方面大大改善城市環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)城市全面發(fā)展?？拷值烙?005年3月4日下發(fā)了“葵街紀(jì)[2005]3號(hào)”《 葵涌公共設(shè)施、市政規(guī)劃征求意見(jiàn)會(huì)議紀(jì)要》，深圳市規(guī)劃局濱海分局、深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加，會(huì)議一致同意為促進(jìn)葵涌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場(chǎng)，葵涌的商業(yè)要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經(jīng)營(yíng)和管理。葵涌舊市場(chǎng)處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購(gòu)物環(huán)境，嚴(yán)重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展；舊市場(chǎng)與居民區(qū)交錯(cuò)混雜，市場(chǎng)布局是按照原來(lái)建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無(wú)秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場(chǎng)的房屋都是民房臨時(shí)改建而成，使用年限都在50年以上，房屋結(jié)構(gòu)不合理，房屋破損嚴(yán)重，存在極大的安全隱患；舊市場(chǎng)道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒(méi)有統(tǒng)一的消防設(shè)施，存在極大的消防隱患。深圳市政府已決定在葵涌加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)的投資力度，鼓勵(lì)舊城區(qū)和落后設(shè)施的升級(jí)改造，推出各類(lèi)優(yōu)惠措施吸引社會(huì)資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項(xiàng)服務(wù)一流的現(xiàn)代化城市?？繉⒆鳛閴喂夂笄谂涮谆兀?guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)、休閑娛樂(lè)、高檔辦公場(chǎng)和高檔住宅等設(shè)施，為壩光提供全方位的服務(wù)。經(jīng)深圳市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車(chē)程的壩光村，方圓20平方公里的可建設(shè)用地，是深圳市9個(gè)重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點(diǎn)發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃引進(jìn)4萬(wàn)高科技人才，大力發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國(guó)家級(jí)研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員10萬(wàn)元人。本片區(qū)在《深圳市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定》中屬于三級(jí)建設(shè)控制區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、與海洋資源開(kāi)發(fā)有關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及市政府確定的其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關(guān)閉或搬遷，鼓勵(lì)現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造?？课恢脠D按照《深圳市城市總體規(guī)劃(1996－2010)》、《深圳市東部生態(tài)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃(20052020)》、《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2002年—2010年)》和《深圳市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定》，深圳市政府對(duì)本片區(qū)進(jìn)行了美好的近期建設(shè)規(guī)劃和宏偉的遠(yuǎn)景規(guī)劃：本片區(qū)發(fā)展目標(biāo)是：加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)和環(huán)境整治，建設(shè)完善的配套設(shè)施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和大鵬半島旅游的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)?？拷值捞幱谏钲跂|南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在葵涌方圓五公里范圍內(nèi)，有深圳市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大亞灣區(qū)?？梢?jiàn)，深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目，是一個(gè)社會(huì)效益明顯、公司效益顯著的好項(xiàng)目。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司響應(yīng)國(guó)家和市政府的號(hào)召，全力推進(jìn)龍崗區(qū)葵涌街道的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平的建設(shè)，調(diào)動(dòng)自身資源和能力，按照世界先進(jìn)理念服務(wù)和管理深圳市濱海購(gòu)物中心，通過(guò)管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)一體化的模式，統(tǒng)一規(guī)劃，集約經(jīng)營(yíng)，使深圳市濱海購(gòu)物中心成為一個(gè)功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的模范商場(chǎng)。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市特區(qū)于2010年7月1日擴(kuò)大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善特區(qū)外地區(qū)的城市環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，促進(jìn)特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。隨著國(guó)家推行的大珠江三角區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化和深港經(jīng)濟(jì)一體化，深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來(lái)了一個(gè)新的高潮。深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司二O一二年三月二十日目 錄第一節(jié) 項(xiàng)目背景……………………………………………………………… 1第二節(jié) 項(xiàng)目必要性…………………………………………………………… 3第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)……………………………………………………………… 7一、項(xiàng)目選址……………………………………………………………………7二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！?三、商鋪整合……………………………………………………………………8第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造………………………………………………………… 10一、開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心大門(mén)…………………………………………………………10二、設(shè)立大門(mén)內(nèi)扶梯……………………………………………………………11三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯………………………………………………………11四、建立第一棟與第二棟連接…………………………………………………11五、拆除第一層商鋪商隔………………………………………………………12六、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備………………………………………………………12七、增設(shè)停車(chē)場(chǎng)…………………………………………………………………12八、拆除路邊直坡………………………………………………………………13九、美化周邊環(huán)境………………………………………………………………13第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功區(qū)劃分……………………………………………… 15一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓……………………………………………………15二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分…………………………………………………………16第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作………………………………………………… 19一、組建項(xiàng)目公司………………………………………………………………19二、定購(gòu)設(shè)備……………………………………………………………………19三、商場(chǎng)升及改造………………………………………………………………22第七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃…………………………………………………… 25一、市場(chǎng)定位……………………………………………………………………25二、經(jīng)營(yíng)管理模式………………………………………………………………26三、啟動(dòng)開(kāi)業(yè)……………………………………………………………………26第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算…………………………………………………… 28一、土地使用權(quán)投資……………………………………………………………28二、房屋建筑物投資……………………………………………………………28三、設(shè)備投資……………………………………………………………………30四、土建及設(shè)備安裝投資………………………………………………………32五、商品投資……………………………………………………………………33第九節(jié) 購(gòu)物中心財(cái)務(wù)分析…………………………………………………… 35一、營(yíng)業(yè)收入……………………………………………………………………35二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)……………………………………………………………………36三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用……………………………………………………………………37四、應(yīng)繳稅金……………………………………………………………………38五、凈利潤(rùn)………………………………………………………………………39六、凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率………………………………………………………………39七、投資回收期…………………………………………………………………40第十節(jié) 購(gòu)物中心資金籌措…………………………………………………… 42一、自籌資金……………………………………………………………………42二、收入資金……………………………………………………………………42三、借款抵押擔(dān)?！?3四、還款計(jì)劃……………………………………………………………………43第十一節(jié) 購(gòu)物中心不確定性分析…………………………………………… 45一、盈虧平衡分析………………………………………………………………45二、敏感性分析…………………………………………………………………46第十二節(jié) 結(jié)論…………………………………………………………………48第一節(jié) 項(xiàng)目背景深圳市是國(guó)家最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一,是國(guó)家改革開(kāi)放的前沿陣地，是國(guó)家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開(kāi)放窗口。深圳改革開(kāi)放30年來(lái)，建成了完善地產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)和優(yōu)良的物流環(huán)境，促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈迅猛發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)了商貿(mào)、金融、物流、電信和專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展，%；人均生產(chǎn)總值從606元增長(zhǎng)到79221元，折合10628美元，居全國(guó)第一位，%；，居全國(guó)第一位，%。由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長(zhǎng)期以來(lái)存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴(yán)重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。處于深圳市龍崗區(qū)葵涌街道的深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目，位于深圳市東部沿海的大鵬半島，是深圳市政府重要的菜藍(lán)子工程之一，也是深圳市政府東部生態(tài)組團(tuán)建設(shè)的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬(wàn)居民生活問(wèn)題的關(guān)鍵所在，也是促進(jìn)深圳東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引進(jìn)具有豐富商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和高效運(yùn)作的管理團(tuán)隊(duì)、科學(xué)的管理理念和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝嗣裆钏枰娜獠?、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當(dāng)?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問(wèn)題，同時(shí)也能為公司帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié) 項(xiàng)目必要性葵涌街道位于龍崗區(qū)東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區(qū)，北接坪山新區(qū)和惠州市淡水鎮(zhèn)。葵涌以鹽壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟(jì)中心、政治和文化中心。本片區(qū)的功能定位是：具有為東部生態(tài)組團(tuán)提供綜合功能的城市服務(wù)中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和旅游服務(wù)配套的現(xiàn)代新城。按照深圳市政府城市建設(shè)和發(fā)展整體規(guī)劃，葵涌—大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)片區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)壩光的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已開(kāi)面展開(kāi)，葵涌直通壩光的隧洞在年末開(kāi)通投入使用。葵涌城市規(guī)劃圖深圳市政府對(duì)葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心城市，城市建設(shè)以辦公和綜合服務(wù)為主。由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，葵涌舊市場(chǎng)設(shè)施落后，急待改造?？挎?zhèn)政府早在2003年就將舊市場(chǎng)的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設(shè)新的綜合批發(fā)市場(chǎng)；在龍崗區(qū)2003年第5次建設(shè)用地預(yù)審會(huì)議項(xiàng)目中，龍崗區(qū)政府決定批準(zhǔn)商業(yè)用地面積12,，建設(shè)14,000平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，正式將建設(shè)深圳市綜合市場(chǎng)以文件的形式確定下來(lái)，這就是濱海購(gòu)物中心的最早雛形。深圳市政府2005年4月7日《統(tǒng)一思想、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、真抓實(shí)干、加快推進(jìn)我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造工作》指示精神，要求在全市范圍內(nèi)對(duì)各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)一、項(xiàng)目選址根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會(huì)和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，深圳市濱海購(gòu)物中心位于葵涌街道葵新北路70號(hào)，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵