【正文】 的需要，提供各種規(guī)范化、個(gè)性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場(chǎng)自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值。原因如下：為了迎接深圳大運(yùn)會(huì)，深圳市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。可見(jiàn)，濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，濱海購(gòu)物中心必須啟動(dòng)開(kāi)業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實(shí)了8000萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市場(chǎng)的通知，要求在2014年初全部拆除舊市場(chǎng)。所以，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購(gòu)進(jìn)商品，爭(zhēng)取在2013年8月份啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)12, 1, 2房產(chǎn)9, 13, 3設(shè)備　2, 4土建及設(shè)備安裝工程　 5商場(chǎng)裝修投資　1, 6商品　4, 　合計(jì)　23, 濱海購(gòu)物中心總投資明細(xì)一、土地使用權(quán)投資1004萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心占用土地總面積12,，位于葵涌街道葵新北路70號(hào)，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國(guó)有一類(lèi)商業(yè)土地，土地出讓期限為40年，從2003年12月31日至2043年12月31日。二、房屋建筑物投資13241萬(wàn)元深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司采用收購(gòu)和承租等方式，將購(gòu)物中心全部商鋪收歸公司經(jīng)營(yíng)，其中：，總投資13241萬(wàn)元。濱海購(gòu)物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個(gè)獨(dú)立的購(gòu)物環(huán)境，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到很大提高，按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算：，每平方米市場(chǎng)價(jià)值2萬(wàn)元，總價(jià)值為1829萬(wàn)元；，總價(jià)值為8497萬(wàn)元；，每平方米市場(chǎng)價(jià)值1萬(wàn)元，總價(jià)值為2851萬(wàn)元；深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司附屬建筑物為配電室、水泵房，按每平方米3000元測(cè)算，其價(jià)值為64萬(wàn)元。三、設(shè)備投資2600萬(wàn)元深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備等，總投資2600萬(wàn)元。（2）小型扶梯6部，每部?jī)r(jià)值在40左右左右，共計(jì)價(jià)值240萬(wàn)元左右。空調(diào)通風(fēng)設(shè)備400萬(wàn)元空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280萬(wàn)元通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值120萬(wàn)元.消防設(shè)備200萬(wàn)元消防設(shè)備是遍及整體商場(chǎng)的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共計(jì)價(jià)值200萬(wàn)元。供水設(shè)備200萬(wàn)元供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值200萬(wàn)元。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備600萬(wàn)元商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備是指陳列展示設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值600萬(wàn)元。四、土建及設(shè)備安裝投資830萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，進(jìn)行土建工程和設(shè)備安裝，共計(jì)需要投資830萬(wàn)元土建工程投資620萬(wàn)元（1）開(kāi)立購(gòu)物中心大門(mén)，開(kāi)設(shè)從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量100平方米，需要投資20萬(wàn)元；（2）一棟與二棟連接工程，將第一棟與第二棟從二層和三層進(jìn)行連接，工程量2000平方米，需要投資400萬(wàn)元（3）新建停車(chē)場(chǎng)的平整工程，包括新購(gòu)農(nóng)民樓800平方米，以及1200平方米的場(chǎng)地平整，需要投資180萬(wàn)元。設(shè)備安裝工程投資210萬(wàn)元（1）電梯安裝工程共計(jì)三部大型滾動(dòng)扶梯安裝和其他小型電梯、貨梯安裝、監(jiān)修等，需要投入資金10萬(wàn)元；（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，包括空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，空調(diào)、通風(fēng)管道安裝工程，需要投入資金50萬(wàn)元；（3）消防系統(tǒng)安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金30萬(wàn)元；（4）弱電系統(tǒng)安置工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝，需要投入資金30萬(wàn)元；（5）給排水系統(tǒng)安裝工程，包括給排水設(shè)備安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金40萬(wàn)元；（6）休閑綠化工程，包括綠化場(chǎng)地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂(lè)設(shè)施等，需要投入資金20萬(wàn)元；（7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)施安裝，包括各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)備安裝、管理設(shè)備安裝等，需要投入資金20萬(wàn)元。六、商品投資4600萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心的商品，是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)的，用于銷(xiāo)售用的全部商品，總投資4600萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1食品系列專(zhuān)柜　 2名煙酒茶專(zhuān)柜　 3水果系列專(zhuān)柜　 4菜蛋肉魚(yú)海鮮專(zhuān)柜　 5干貨特產(chǎn)專(zhuān)柜　 　合計(jì)　1, 第二層營(yíng)業(yè)大廳服裝、床上用品專(zhuān)區(qū)面積2500平方米，陳列及庫(kù)存商品1400萬(wàn)元，其中：服裝鞋帽系列1000萬(wàn)元，床上用品系列400萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1日用百貨專(zhuān)柜　2珠寶首飾化裝品專(zhuān)柜　　合計(jì)　第三層營(yíng)業(yè)大廳2800平方米，陳列及庫(kù)存商品1200萬(wàn)元，其中：家俱系列500萬(wàn)元，家用電器系列300萬(wàn)元， 文具會(huì)計(jì)用品系列200萬(wàn)元，書(shū)籍音像制品系列200萬(wàn)元。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立，濱海購(gòu)物中心的作用日益突出，經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。主要是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的收入。服裝百貨類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳4100平方米，陳列服裝等類(lèi)商品2300萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額750萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入9000萬(wàn)元。近五年的營(yíng)業(yè)收入經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的綜合評(píng)估，濱海購(gòu)物中心在未來(lái)五年內(nèi)，營(yíng)業(yè)收入逐年提高。第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元。具體如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年年平均利潤(rùn)食品肉菜等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 總收入4,4, 5, 5, 6, 5, 近五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要支出的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。第一年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用濱海購(gòu)物中心第一年費(fèi)用總額為1132萬(wàn)元，其中：銷(xiāo)售費(fèi)用333萬(wàn)元，管理費(fèi)用133元，財(cái)務(wù)費(fèi)用666萬(wàn)元。具體如下：項(xiàng)目利潤(rùn)額綜合費(fèi)用率費(fèi)用總額第一年費(fèi)用額4,27%1, 第二年費(fèi)用額4,27%1, 第三年費(fèi)用額5,27%1, 第四年費(fèi)用額5,27%1, 第五年費(fèi)用額6,27%1, 近五年費(fèi)用支出情況四、應(yīng)繳稅金根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，濱海購(gòu)物中心應(yīng)繳納增值稅，稅率為銷(xiāo)項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后的13%。濱海購(gòu)物中心第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是4260萬(wàn)元，應(yīng)繳增值稅553萬(wàn)元。具體計(jì)算如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增值稅率應(yīng)繳稅金第一年應(yīng)繳稅金4,13% 第二年應(yīng)繳稅金4,13% 第三年應(yīng)繳稅金5,13% 第四年應(yīng)繳稅金5,13% 第五年應(yīng)繳稅金6,13% 近五年繳稅情況五、凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)是指營(yíng)業(yè)收入，扣除商品成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。具體計(jì)算情況如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額費(fèi)用總額應(yīng)繳稅金凈利潤(rùn)額第一年凈利潤(rùn)額4,1, 2, 第二年凈利潤(rùn)額4,1, 2, 第三年凈利潤(rùn)額5,1, 3, 第四年凈利潤(rùn)額5,1, 3, 第五年凈利潤(rùn)額6,1, 3, 合計(jì)26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤(rùn)情況六、凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率是濱海購(gòu)物中心銷(xiāo)售百元商品的的凈盈利水平，由銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售費(fèi)用率和銷(xiāo)售稅金率三個(gè)因素構(gòu)成。，第一年繳納稅金為553萬(wàn)元，%。相對(duì)較低的凈利潤(rùn)率，是濱海購(gòu)物中心讓利于民的經(jīng)拗營(yíng)策略，是以?xún)r(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營(yíng)宗旨的體現(xiàn)。為提高盈利水平，也要求濱海購(gòu)物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷(xiāo)售管理、商品管理、日常經(jīng)營(yíng)管理等各方面節(jié)約費(fèi)用，達(dá)到更高的盈利水平。投資總額濱海購(gòu)物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資，共計(jì)投資23775萬(wàn)元。投資回收期濱海購(gòu)物中心的總投資額2375萬(wàn)元，每年的平均凈利潤(rùn)約3153萬(wàn)元，投資回收期為8年。一、自籌資金深圳市濱海購(gòu)物中心自籌資金14775萬(wàn)元，投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動(dòng)資金。具體情況如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)12, 1, 2房產(chǎn)9, 13, 3商場(chǎng)流動(dòng)資金　 合計(jì)　14, 已投入自有資金情況二、借入資金濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目還需要借入資金9000萬(wàn)元，主要用于支付購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場(chǎng)裝修和購(gòu)進(jìn)商品所需流動(dòng)資金。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1設(shè)備　2, 2土建及設(shè)備安裝工程　 3商場(chǎng)裝修工程1,4商品　4, 　合計(jì)　9, 借入資金使用情況三、借款抵押擔(dān)保深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款9000萬(wàn)元。隨著濱海購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高，抵押商鋪的價(jià)值也會(huì)逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價(jià)值預(yù)計(jì)可以達(dá)到2億元以上，隨著抵押商鋪價(jià)值的提升，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低，貸款沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目需要借入資金9000萬(wàn)元，年利息約630萬(wàn)元，五年利息合計(jì)是3150萬(wàn)元，本息合計(jì)是12150萬(wàn)元。按照商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和資金使用規(guī)律，深圳市濱海購(gòu)物中心有限的還款計(jì)劃是：按季償還借款利息，到第五年按季分次償還借款本金9000萬(wàn)元，其中：第一季度償還借款本金1000萬(wàn)元，第二季度償還借款本金2000萬(wàn)元，第三季度償還借款本金3000萬(wàn)元，第四季度償還借款本金3000萬(wàn)元。商品銷(xiāo)售收入。銷(xiāo)售費(fèi)用，第一年的銷(xiāo)售費(fèi)用為1132萬(wàn)元，這是公司的固定成本，即公司經(jīng)營(yíng)需要支付的固定費(fèi)用。盈虧平衡分析濱海購(gòu)物中心的盈虧平衡點(diǎn)為：BEP＝1132萬(wàn)元247。所以，即月銷(xiāo)售收入達(dá)到1000萬(wàn)元時(shí)，濱海購(gòu)物中心達(dá)到盈虧平衡。二、敏感性分析對(duì)濱海購(gòu)物中心利潤(rùn)影響最大的因素是銷(xiāo)售收入下降， 由于各種原因造成的銷(xiāo)售收入下降，直接影響到公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和凈利息，是公司經(jīng)營(yíng)的最敏感因素。當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為3833萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)和銷(xiāo)售稅金還是1132萬(wàn)元和553萬(wàn)元，公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為2148萬(wàn)元。第十二節(jié) 結(jié)論深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是在龍崗區(qū)被確定為經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，貫徹深圳市政府、龍崗區(qū)政府和葵涌街道辦事處的指示精神而發(fā)起的利國(guó)利民的大項(xiàng)目。深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重大舉措，在帶來(lái)巨大社會(huì)效益的同時(shí)，也給公司帶來(lái)更大的發(fā)展空間和生存機(jī)會(huì)，每年為公司帶來(lái)4000多萬(wàn)元的利潤(rùn)收入，同時(shí)也為社會(huì)帶來(lái)500多萬(wàn)元的利稅收入，解決150多人的就業(yè)，反過(guò)來(lái)又為社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司項(xiàng)目，在五年時(shí)間內(nèi)，給銀行帶來(lái)高達(dá)3000萬(wàn)元的利息收入，在保證償還貸款本息的時(shí)間，也為銀行業(yè)做出了自已的貢獻(xiàn)。所以，此項(xiàng)目是可行的