【正文】 高達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 表 6： 2020 上半年全市商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表 類(lèi)型 套數(shù) 面積（ m2） 均價(jià)（元 / m2） 辦公樓 608 76, 9,862 商鋪 3,235 191, 12,439 單身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460, 5,559 倉(cāng)庫(kù) 1 3,003 其它 21 3, 7,659 合 計(jì) 43,082 3,817, 6,027 住宅：近七成成交戶(hù)型 為二、三房 上半年二級(jí)市場(chǎng)共銷(xiāo)售商品房 381 萬(wàn)平方米，成交金額 230 億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長(zhǎng) ％以上，增幅較大。比去年同期增長(zhǎng) ％，均價(jià) 9,862 元 /平方米。比去年同期增長(zhǎng) ％，均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米。比去年同期增長(zhǎng) 21％，均價(jià) 5,559 元 /平方米。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶(hù)型的房子則多高收入階層或香港人購(gòu)買(mǎi)，比例也相應(yīng)較少。 從住宅成交的平均單價(jià)來(lái)看，上半年全市住宅均價(jià)為 5,559 元 /平方米，與去年的 5,533 元 /平方米相比，上漲 ％，表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價(jià)基本呈微幅上漲趨勢(shì)。 2020 年上半年二手住宅交易面積約 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。從總體上看，與 2020 年同期相比較，總價(jià)在19 40 萬(wàn)元以上的住宅成交量上漲，并且高價(jià)位住宅成交增長(zhǎng)較快，總價(jià)在 80萬(wàn)～ 100 萬(wàn)元之間的二手物業(yè)同比增長(zhǎng)了約 80％。 寫(xiě)字樓：空置面積上升 2020 年上半年，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為交投兩旺，總體成交約 萬(wàn)平方米，成交金額 億元，均價(jià) 9,862 元 /平方米，但目前甚至寫(xiě)字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售增速，市場(chǎng)承接力有限，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀(guān)。 未來(lái)：市場(chǎng)消化壓力較大 上半年新開(kāi)樓盤(pán) 64 個(gè)，入市面積達(dá) 275 萬(wàn)平方米。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在 15％左右。 2）、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的新增批售面積接近 400 萬(wàn)平方米，加上2020 年上市的市場(chǎng)存量約 500 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)上在售樓盤(pán)可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來(lái)的市場(chǎng)消化壓力較大。其 中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng) 95 萬(wàn)平方米，僅占 7％， 2020 年，深圳市還將嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在 12 平方公里以?xún)?nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類(lèi)用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。 20 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 地理位置 蓮塘片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。 隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠(chǎng)撤離蓮塘，同時(shí)土地轉(zhuǎn)為住宅用地。 宏觀(guān)市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國(guó)人民銀行新近出臺(tái)的 121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金動(dòng)作上的壓力； 國(guó)務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并 明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。 表 8： 2020 年代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一 覽表 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 宗地位置 開(kāi)發(fā)方向 開(kāi)發(fā)規(guī)模 均價(jià) 鵬興花園六期 羅沙路 由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成 85500 平方米 5500 鹿茵翠地二期 羅沙路 由 13 棟 818 層小高層建筑圍合而成 平方米 5600 蕙蘭雅居 羅沙路 小高層、高層 34000 平方米 5500 名駿豪庭 羅沙路 由 10 棟， 1828 層商住樓組成 125207 平米 5800 根據(jù)羅湖 2020 年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣(mài)為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中今 年無(wú)出讓計(jì)劃。 需求分析 區(qū)域市場(chǎng)住宅需求分析 蓮塘地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)域性不強(qiáng)，該區(qū)域住宅地主要目標(biāo)客戶(hù)為： ① 蓮塘片區(qū)本地居民 ② 羅湖居民 22 ③ 香港居民 ④ 福田南山居民 據(jù)調(diào)查，蓮塘片區(qū)銷(xiāo)售情況較好的樓盤(pán)，主力戶(hù)型主要以面積介于 80 m2～ 110 m2 三房為主， 70 m2左右的二房市場(chǎng)承接力也比較理想。 項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場(chǎng)分析 片區(qū)內(nèi)新 型商業(yè)物業(yè)主要集中在 鵬興 花園附近。 出租商鋪的租價(jià)平均一樓月租金為 50~200 元 /平方米鋪位經(jīng)營(yíng)以服務(wù)住宅小區(qū)的配套為主，如：五金配件、美容美發(fā)、日用副食、餐飲、布藝窗簾等。 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來(lái)源開(kāi)發(fā)商的存量土23 地，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。 24 3 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 項(xiàng)目位于蓮塘西嶺下村，位于羅湖區(qū)至沙頭角大道南側(cè)，新秀村東頭，西面是曦龍山莊，南面就是與香港的分界線(xiàn)，可以憑窗遠(yuǎn)眺一覽青山綠水，風(fēng)景非常優(yōu)美，是居家的風(fēng)水寶地。 圖片 3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件 建筑退紅線(xiàn)距離：北向 ≥ 11 米，西向≥ 10 米，東向≥ 11 米，南面紅線(xiàn)內(nèi)側(cè)為綠化、停車(chē)及活動(dòng)用地（局部有高層建筑處退 11 米）。 25 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)）： 緊鄰羅路，交通方便； 規(guī)模較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 開(kāi)發(fā)商具有一定的知名度，品牌優(yōu)勢(shì)； 南北向山景，景觀(guān)資源非常豐富，具景觀(guān)優(yōu)勢(shì)。 Ｏ（機(jī)會(huì)）： 未來(lái)片區(qū)供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大； Ｔ（威脅） ： 商鋪整體包裝推廣難度較大； 面臨福田及南山的競(jìng)爭(zhēng)； 城市經(jīng)濟(jì)中心帶西移。 26 4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 通過(guò)項(xiàng)目的 SWOT 分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：蓮塘生態(tài)景觀(guān)住宅。 客戶(hù)定位 商業(yè)定位：主要為本地原居民、投 資客、個(gè)體經(jīng)商戶(hù)、羅湖區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場(chǎng)，特別是羅湖市場(chǎng)。 2) 商業(yè)設(shè)計(jì) 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài)。 28 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間等綜合分析，我們確定本 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 計(jì)劃于 2020 年 6 月開(kāi)始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2020 年 6 月竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 年（從 2020 年第 1 季度至 2020 年第 2 季度，共 10 個(gè)季度）。 總投資估算說(shuō)明 土地成本 根據(jù)委托方介紹：項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 11400 萬(wàn)元，與基準(zhǔn)地價(jià)相比較為便宜。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 30 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 萬(wàn)元。按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢(xún)費(fèi)、 與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 銷(xiāo)售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的 %。 公共設(shè)施專(zhuān)用基金 根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由建設(shè)單位‘在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向 31 業(yè)委會(huì)劃撥”。 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括只有資金，銀行融資及銷(xiāo)售回款。 2020 年年中進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售其至 2020 年底，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從 2020 年 1 月至 2020 年 12 月，共計(jì)三年，建設(shè)周期 年。 表 12：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可售面積（㎡） 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 住宅 85596 5500 95% 商業(yè) 18104 8000 90% 合計(jì) 103696 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額。 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè) 算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表 ）。 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表 ） 。 項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表 ：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表 ：《損益及利潤(rùn)分配表》。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 ：《敏感性分析表》。 ②、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目已無(wú)贏利空間，說(shuō)明項(xiàng)目搞風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 36 9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項(xiàng)目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中。 項(xiàng)目 具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 表 15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元） 5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 7 成本利潤(rùn)率（稅前） % 8 成本凈 利潤(rùn)（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬(wàn)元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷(xiāo)售率為 95%、商業(yè)銷(xiāo)售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 適當(dāng)改善周邊環(huán) 境，提升住宅品質(zhì)； 商業(yè)整體包裝推廣，提升 3 層商業(yè)價(jià)值。 二、 建筑本體風(fēng)險(xiǎn) ：該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項(xiàng)目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。 三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā) 周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度高。 39 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表