【正文】 3 個新項目開盤，供應面積僅有 5 萬多平方米，所占比例也較小。其中，南山有 19 個新盤開盤，入市面積達 105 萬平方米，占全市的 ％，比例最高。 此外，根據(jù)《深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄（ 2020～ 2020 年）》， 58 種產(chǎn)業(yè)和項目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。這表明市民對一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。 上半年全市二手住宅總價主要集中在 40～ 60 萬之間，反映了今年深圳繼續(xù)以中價位的二手住宅走俏，這類價格的住宅多具備投資和自住雙重概念，所以成為市場的主要成交對象。 表 7： 2020 上半年全市住宅銷售統(tǒng)計表（按照戶型） 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 均 價（元 / m2） 單身公寓 617 21, 6,807 一房住宅 4,184 170, 5,960 二房住宅 11,898 829, 5,159 三房住宅 15,005 1,512, 4,854 四房住宅 4,033 592, 6,516 四房住宅以上 674 122, 7,287 復式住宅 1,093 193, 7,277 別墅 50 18, 16,067 合 計 37,554 3,460, 5,559 二手摟：中價位二手住宅走俏 近年來深圳二手摟市場保持高速發(fā)展的態(tài)勢，其增長速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在 30％以上。這樣分布格局體系了市場的需求層次，也同時與市場的供應結(jié)構相符合。 從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占 70％以上，這也18 主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社 會階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較小。住宅面積為 346 萬平方米。商品面積為 萬平方米。從各類型來看，辦公樓銷售面積為 萬平方米。深圳規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上 2020 上半年商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過 SARS 的洗禮，但深圳市房地產(chǎn)市廛供應量和有效需求依然保持增長態(tài) 勢，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。 深圳房地產(chǎn)市場前瞻 1）、深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020 年上半年，深圳市商品房銷售面積達 381 萬平方米，其中住宅銷售 346萬平方米，均比去年同期增長 20％以上。 隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設、地鐵 1 號線、大學成、西部跨海大橋、“ 9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進一步加大投資力度，并預計 2020 年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用， 2020 年地鐵 1 號線工程竣工使用、 2020 年建設西部跨海大橋，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境， 17 使 深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 行動二：推進九大動電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設； 16 行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點建設市高新技術產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進工業(yè)區(qū)等市級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6 個高薪技術產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 個先進工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造； 行動四：建設六大物流區(qū)、啟動兩大保稅區(qū)； 行動五：推進商貿(mào)服務中心建設，完善城市服務體系； 行動六：配套建設七大居住區(qū)； 行動七：特區(qū)那重點建設 3 大公園和 7 個區(qū)級城市公園；重點建設 5 座郊野公園； 行動八：建設東部濱海旅游區(qū)，保護重點歷史文物； 行動九：建設城市綜合交通運輸體 系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動十：適度超前建設市政公用設施。未來兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。 深圳建設十大行動 行動一：劃定城市建設控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線 — 為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標，保護城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約 1100 平方公里。 根據(jù)《深圳市近期建設規(guī)劃（ 19902020）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標、十大行為、四項措施。同時，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。交樓時實測面積與原價面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負 3％以上的，買家有權退房。 房地產(chǎn)相關政策趨勢 2020 年深圳市安居房正式上市交易，國家《商品房銷售管理辦法》出臺，深圳市六項吸引人才的重大措施公布實施，深圳進一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，這一系列的政策，將進一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn) 市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。政府加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關產(chǎn)業(yè)扶持 14 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構發(fā)生調(diào)整，高薪技術產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。 圖 1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 書紙的關系圖 單位：美元 發(fā)展時期 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放慢直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2：深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 發(fā)展時期 1993 1997 1998 1999 2020 2020 2020 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據(jù)市統(tǒng)計局最近公布的調(diào)查顯示， 2020 年深圳居民人均可支配收入 為24,941 元，同比增長 ％；人均消費性支出達 18,926 元，實際增長 ％。 房地產(chǎn)進入快速增長期 有國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均 GDP 數(shù)值有著密切的關系，而近幾年深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。其中，一般貿(mào)易出口累計 億美元，增長 ％，是增長最快的貿(mào)易方式之一。其中，高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 ％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至％?？崭鄯矫?，深圳機場貨郵行吞吐量達 萬噸，增長 ％。 上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，集裝箱吞吐量在 6 月份連連刷新單月歷史紀錄， 上半年累計完成 萬標箱，增長 ％。 1－ 6 月，深圳固定資產(chǎn)投資達 億元，增長 20％，增幅比去年同期高出 個百分點，擺脫了近 3 年來投資增長乏力的狀況。 《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國 發(fā) [2020]18 號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 12 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應政策，調(diào)整供應結(jié)構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）； 發(fā)展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應； 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 中國人民銀行下發(fā)文件價情房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理（銀發(fā) [2020]121 號），其要點如下： 加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向； 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 11 房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落 有國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2020 年房 價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭 在 2020 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入 了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價格計算，同比增長 %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個百分點，為近幾年同期增長較快的時期之一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52,982 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 ％。 表 3：項目主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 指標 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤（稅后） % 9 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 項目具有良好的社會效益 9 項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目總投資約 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 萬元，銀行借款 萬元，銷售收入 萬元 表 4：項目資金來源表 序號 項目名稱 總額（萬元） 比例 1 自由資金 15000 % 2 銀行融資 15000 % 3 銷售收入 % 10 總投資 % 項目綜合評價結(jié)論 項目建設手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***廣場項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策；項目用地正在取得過程中。 項目建設進度 項目計劃于 2020 年 年中開始動工，在資金及時到位的情況下，預計 2020 年年中竣工，其開發(fā)建設期為 年，共 10 個季度。1 深圳市 ***廣場項目可行性研究報告 評估單位：深圳市 ***地產(chǎn)咨詢有限公司 評估人： *** 報告編號：深尊研字 ***號 2020 年 12 月 30 日 2 目 錄 1 項目總論 ................................................................................................................. 5 項目背景 .......................................................