【正文】 ，F(xiàn)A14米（）。 項目SWOT分析表8：項目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢）W（WEAKNESS劣勢）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。O（OPPORTUNITY機會）T（THREAT威脅）1）房改政策影響深遠；2）價格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風險。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠來看，環(huán)境將會逐漸得到改善。 4 市場定位及項目評估 項目定位針對本項目我們通過對市場供應(yīng)和市場需求的對比分析，確定項目的市場定位。市場定位就是要選準買家。建議本項目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹立竹子林片區(qū)風尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級經(jīng)理人。 價格定位考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5,500元/ m2；商業(yè)均價：1,5000元/ m2； 方案建議方案整體設(shè)計總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。住宅戶型設(shè)計住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。 施工橫道圖?？偼顿Y估算說明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為16,。項目建安工程費為21,。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的2%記取。不可預(yù)見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按前述3項之和的2%記取較為合理。其他費用主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，%。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，《項目建筑成本投資計劃表》經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從2004年上半年開始項目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗收。7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，對項目各期的銷售收入、《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。 資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表12：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財務(wù)費用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟效益指標。8 財務(wù)與敏感性分析 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為43,，開發(fā)期為2年2個月，利潤總額為8,，稅后利潤為6,，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達79%時項目可保本。 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果：表13：項目敏感性分析經(jīng)測算可知：（1）本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。（3）保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 增加財政稅收。 項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項目經(jīng)濟效益良好，但有一定的風險。綜上所述，該項目社會效益及經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。 商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。二、 經(jīng)營管理風險分析：項目商業(yè)經(jīng)營管理的風險在于商業(yè)氣氛不濃。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項目“爛尾”。 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表