【正文】 ，F(xiàn)A14米（）。 項(xiàng)目SWOT分析表8：項(xiàng)目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢(shì)）W（WEAKNESS劣勢(shì)）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。O（OPPORTUNITY機(jī)會(huì)）T（THREAT威脅）1）房改政策影響深遠(yuǎn)；2）價(jià)格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準(zhǔn)確的定位、有效的營(yíng)銷策略可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。 4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位針對(duì)本項(xiàng)目我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的對(duì)比分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。建議本項(xiàng)目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹立竹子林片區(qū)風(fēng)尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個(gè)深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。 價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，商業(yè)價(jià)值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測(cè)價(jià)格如下（其商業(yè)價(jià)格為較理想樂觀的價(jià)格）：住宅均價(jià)：5,500元/ m2；商業(yè)均價(jià)：1,5000元/ m2； 方案建議方案整體設(shè)計(jì)總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。住宅戶型設(shè)計(jì)住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。 施工橫道圖?？偼顿Y估算說(shuō)明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16,。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為21,。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況，%。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。7 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價(jià)5,500元/ m2，銷售率按95%計(jì)；商業(yè)4,000 m2，均價(jià)15,000元/ m2，銷售率按100%計(jì)，其余部分用于自營(yíng)或出租，暫不考慮其收入。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷售收入、《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。 資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 銷售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表：表12：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費(fèi)用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹利潤(rùn)總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤(rùn)⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資%⑽稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為43,，開發(fā)期為2年2個(gè)月，利潤(rùn)總額為8,，稅后利潤(rùn)為6,，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)79%時(shí)項(xiàng)目可保本。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表13：項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)測(cè)算可知：（1）本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。（3）保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 增加財(cái)政稅收。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于商業(yè)氣氛不濃。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”。 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表