【正文】 二、 經營管理風險分析：項目商業(yè)經營管理的風險在于商業(yè)氣氛不濃。（3）保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。7 銷售及經營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。按深圳市同類房地產開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的2%記取。建議本項目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調品位，樹立竹子林片區(qū)風尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領人士所追求的生活典范。地塊編號2001補—05。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設施依次為：超市、學校、醫(yī)院。深圳是目前中國內陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強的特大城市之一，在世界史上成就了經濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號線、大學城、 “9+2”高新產業(yè)帶等項目均在快速建設中，預計2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動建設深港西部跨海通道，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。隨著中國融入世界經濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。 開發(fā)公司簡介 承擔可行性研究公司 研究工作依據(jù)（1）《關于規(guī)范深圳市房地產項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》（深圳市發(fā)展計劃局：深計[2003]590號）（2）《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建設部：建標[2000]205號）（3）《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》(國家計委、建設部：計投資[1993]530號）（4）《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經[1998]11號）（5）《深圳建設工程價格信息》（2003）（6）企業(yè)提供的相關資料 項目建設規(guī)劃內容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設用地規(guī)劃許可證》、《方案設計》等相關資料，項目經濟技術指標如下表：表1：項目經濟技術指標項目名稱整個項目地塊編號2001補05總用地面積（m2）4,建設用地面積（m2）4,道路用地面積（m2）0容積率覆蓋率30%計容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業(yè)（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m2）4,000建設配套幼兒園3000 m2 ，居委會100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,600 項目開發(fā)手續(xù) 項目已取得土地使用權項目已取得土地使用權，并已補交地價款。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值41045億元，同比增長17%；全社會固定資產投資55118億元，%；社會消費品零售總額45842億元，%；%。； 切實加強房地產信貸業(yè)務的管理。經濟指標：表6：深圳市主要經濟發(fā)展指標項目指標1979年1999年2001年2002年2003年國內生產總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產值（億元）2,3,3,5,地方預算內財政（億元）——進出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會消費品零售總額（億元）全社會固定資產投資（億元）實際利用外資（億美元）金融機構存款（億元）2,4,4,——人均國內生產總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬人）——年末戶籍人口（萬人）—— 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內地特別是華南地區(qū)人流、物流和經貿往來的主要通道。 需求分析區(qū)域市場需求分析據(jù)我司市場調研部在竹子林、車公廟一帶的定點定量問卷調查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場的潛在需求比較旺盛。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強大的正蓬勃發(fā)展的世貿商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎。同時根據(jù)開發(fā)商或項目的自身優(yōu)勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實施相應的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認知和態(tài)度，推動開發(fā)商及項目的銷售市場并提高銷量。建安工程費包括基礎、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟3部電梯，每部電梯45萬計算）、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。項目總投資為43,，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表：表10：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本?！睹舾行苑治霰怼?。 建議 總體布局應該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內部收益率增加。 創(chuàng)造就業(yè)機會。預計2005年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至2007年上半年。主要在車公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國貿大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。 規(guī)劃限制條件宗地內包含幼兒園獨立用地3199平方米，集中綠地2586平方米，社會停車場1281平方米。這部分置業(yè)