【正文】 計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進(jìn)度合理計劃投入量測算，《項目建筑成本投資計劃表》經(jīng)濟(jì)測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從2004年上半年開始項目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗收。2005年下半年進(jìn)入銷售期，銷售期至2007上半年止，對項目的經(jīng)濟(jì)測算從2004年6月至2007年6月，共計三年，建設(shè)周期2年零2個月。7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表11：項目銷售收入測算表項目可售面積（m2）銷售單價 （元/ m2）銷售率銷售收入（萬元）住宅92,2005,50095%48,商業(yè)4,00015,000100%6,000合計96,20054,銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,項目銷售稅金及附加合計為2,。根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進(jìn)度，對項目各期的銷售收入、《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。預(yù)計2005年下半年正式進(jìn)入項目的銷售期，銷售期至2007年上半年。 資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進(jìn)行分析?！顿Y金來源與運用表》。 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表12：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財務(wù)費用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)?！俄椖繐p益及利潤分配表》。8 財務(wù)與敏感性分析 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為43,，開發(fā)期為2年2個月，利潤總額為8,，稅后利潤為6,，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)79%時項目可保本。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算?！睹舾行苑治霰怼?。以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果：表13：項目敏感性分析經(jīng)測算可知：（1）本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。（2）項目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項目贏利空間較小，說明項目雖具有一定的抗風(fēng)險能力，但抗風(fēng)險能力不強。（3）保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項目的結(jié)論性意見 已取得土地使用權(quán) 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，已取得土地使用權(quán)，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險。表14：項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項目社會效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項目可行。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善。 商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 項目風(fēng)險及防范建議一、 市場風(fēng)險及防范建議：因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場風(fēng)險，制定合理的營銷管理策略，使項目成功銷售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項目規(guī)避市場風(fēng)險的最好途徑。二、 經(jīng)營管理風(fēng)險分析：項目商業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險在于商業(yè)氣氛不濃。對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險，建議：項目建設(shè)前認(rèn)真作好市場調(diào)研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項目成功銷售。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。三、 行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險程度相對較高。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項目“爛尾”。合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險程度。 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表