【正文】 供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。2005年下半年進(jìn)入銷售期，銷售期至2007上半年止，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從2004年6月至2007年6月，共計(jì)三年，建設(shè)周期2年零2個(gè)月。7 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價(jià)5,500元/ m2，銷售率按95%計(jì)；商業(yè)4,000 m2，均價(jià)15,000元/ m2，銷售率按100%計(jì)，其余部分用于自營(yíng)或出租，暫不考慮其收入。表11：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售面積（m2）銷售單價(jià) （元/ m2）銷售率銷售收入（萬元）住宅92,2005,50095%48,商業(yè)4,00015,000100%6,000合計(jì)96,20054,銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（%）,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為2,。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷售收入、《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。預(yù)計(jì)2005年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至2007年上半年。 資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。《資金來源與運(yùn)用表》。 銷售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表：表12：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費(fèi)用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹利潤(rùn)總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤(rùn)⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資%⑽稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)?！俄?xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為43,，開發(fā)期為2年2個(gè)月，利潤(rùn)總額為8,，稅后利潤(rùn)為6,，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)79%時(shí)項(xiàng)目可保本。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算?！睹舾行苑治霰怼?。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表13：項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)測(cè)算可知：（1）本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。（2）項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項(xiàng)目贏利空間較小，說明項(xiàng)目雖具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。（3）保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財(cái)政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 已取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，已取得土地使用權(quán)，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。表14：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善。 商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的營(yíng)銷管理策略，使項(xiàng)目成功銷售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于商業(yè)氣氛不濃。對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項(xiàng)目成功銷售。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”。合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表