【正文】 深圳市 立項可行性研究報告目 錄1 項目總論 3 項目背景 3 項目名稱 3 開發(fā)公司簡介 3 承擔(dān)可行性研究公司 3 研究工作依據(jù) 3 項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 4 項目開發(fā)手續(xù) 4 可行性研究結(jié)果 5 市場預(yù)測 5 項目建設(shè)進(jìn)度 5 投資估算和資金籌措 5 項目綜合評價結(jié)論 72 項目投資環(huán)境和市場研究 9 市場宏觀背景 9 全國投資環(huán)境 9 深圳市投資宏觀背景 11 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 14 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 14 區(qū)域市場分析 15 區(qū)域市場界定 15 供給分析 15 需求分析 16 競爭分析 16 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 173 項目分析與評價 18 地塊解析 18 項目地理位置 18 地形、地勢 18 規(guī)劃限制條件 18 項目SWOT分析 19 項目評價 194 市場定位及項目評估 20 項目定位 20 方案建議 215 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 22 有關(guān)工程計劃說明 22 施工橫道圖 226 投資估算與資金籌措 23 項目總投資估算 23 資金籌措 25 投資使用計劃 257 銷售及經(jīng)營收入測定 26 物業(yè)銷售收入估算 26 資金來源與運(yùn)用分析 27 銷售利潤 278 財務(wù)與敏感性分析 28 項目盈利能力分析 28 項目不確定性分析 28 社會效益和影響分析 299 可行性研究結(jié)論與建議 30 擬建項目的結(jié)論性意見 30 項目主要問題的解決辦法和建議 31 項目的主要問題 31 建議 31 項目風(fēng)險及防范建議 3110 附表 321 項目總論 項目背景 項目名稱項目名稱暫定為“ ”。 開發(fā)公司簡介 承擔(dān)可行性研究公司 研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》（深圳市發(fā)展計劃局：深計[2003]590號）（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號）（3）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）（5）《深圳建設(shè)工程價格信息》（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計》等相關(guān)資料，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目名稱整個項目地塊編號2001補(bǔ)05總用地面積（m2）4,建設(shè)用地面積（m2）4,道路用地面積（m2）0容積率覆蓋率30%計容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業(yè)（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m2）4,000建設(shè)配套幼兒園3000 m2 ，居委會100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,600 項目開發(fā)手續(xù) 項目已取得土地使用權(quán)項目已取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價款。 項目開發(fā)合法性手續(xù)表2：項目開發(fā)合法性手續(xù)開發(fā)條件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書 結(jié)論項目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書》已簽訂，開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測 項目建設(shè)進(jìn)度項目計劃于2004年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計2006年三季度竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年2個月。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為43,（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。項目總投資約43,，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金16,，銀行借款8,，銷售收入18,。表4：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本(按深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算)。 項目綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項目土地使用權(quán)。 項目建設(shè)后續(xù)資金保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會。 經(jīng)測算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：表5：項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項目可行。2 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2003年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好2003年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，%，人均GDP達(dá)到1090美元,首次突破1000美元大關(guān)。是1997年以來增長最快的年份。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值41045億元，同比增長17%；全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，%；社會消費品零售總額45842億元，%；%。中國加入WTO后，開始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。，%，其中：，%；，%。隨著中國融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。權(quán)威資料顯示，從2001年開始居民消費結(jié)構(gòu)已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續(xù)升溫，拉動了我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。我國社會消費結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個新的發(fā)展起點。2003年重工業(yè)增長明顯快于輕工業(yè)。 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭2003年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運(yùn)