【導(dǎo)讀】深圳市XX投資有限公司成立于2021年10月28日，注冊(cè)號(hào)為，注冊(cè)資本1000萬元，注冊(cè)地址位于深圳市XX區(qū)XX六路XX大廈13A13，體的綜合性投資及房地產(chǎn)開發(fā)高新技術(shù)企業(yè)。效益為中心，以科技為發(fā)展方向，立足深圳，走向世界。民共和國主席令第72號(hào)公布，自公布之日起實(shí)行）;號(hào)，1999年1月1日施行）；日國務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日施行）；月1日起施行）；源委員會(huì)等有關(guān)部門頒布、制定的政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件。警員及其家屬的生活需要，同時(shí)也嚴(yán)重影響到該片區(qū)的整體環(huán)境。經(jīng)XX后勤處申請(qǐng)，總隊(duì)后勤部、深圳市人民政。府和深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)批復(fù)，XX公司已經(jīng)被批準(zhǔn)與XX合作開發(fā)營區(qū)。目前XX公司為此項(xiàng)目已累計(jì)投入億元，剩余資金億。駐深XX部隊(duì)為國防建設(shè)、深圳發(fā)展做出的無私奉獻(xiàn)。深圳市領(lǐng)導(dǎo)也曾批示同意支隊(duì)機(jī)關(guān)大。2021年深圳城市建成區(qū)面積占。專家們認(rèn)為，未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

　　

【正文】 80~120 ㎡ 18000 元左右 該樓盤以居家為主 中航凱特公寓 單房、一房 30~50 ㎡ 20210 元左右 投資型公寓 紅桂皇冠名庭 單房、一房 30~50 ㎡ 25000 元左右 投資型公寓 從以上表格可以看出，前期根據(jù)市場需求及項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求，投資型公寓在該片區(qū)的市場占有率較高，投資型公寓 在該區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)。金眾經(jīng)典、鴻翔御景是該片區(qū)內(nèi)中大戶型的代表，完善商業(yè)、教育、交通等系統(tǒng)配套，為該片區(qū)的自住型客戶奠定了良好的基礎(chǔ)。包括原有蔡屋圍片區(qū)居民以及新移民族的進(jìn)入，自主型物業(yè)的市場需求空間較大。 我們的住宅產(chǎn)品既要滿足市場的需求，又要引導(dǎo)市場需求。部分住宅產(chǎn)品要跳出現(xiàn)有的市場產(chǎn)品的模式，引導(dǎo)購買需求，打造亮點(diǎn)。除新產(chǎn)品模式外，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品仍是市場需求的主 導(dǎo)?？紤]到附近高檔寫字樓上班的一般是高級(jí)白領(lǐng)，年輕化趨勢(shì)明顯，因此我們認(rèn)為 面積適中的 單身公寓、一房、 兩房仍 是 該片區(qū)主力需求。 （二） 商業(yè)產(chǎn)品建議 13 目前該區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)、核心業(yè)態(tài)以大型超市、百貨以及飲食服裝小型街鋪組成。沒有形成一定的商業(yè)規(guī)模及特色商業(yè)。該區(qū)域雖然已經(jīng)初具商業(yè)規(guī)模，聚集了一定的人流。由于地處老城區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)只能服務(wù)自身區(qū)域及周邊區(qū)域人群。 突出商業(yè)特色及區(qū)域規(guī)模將是項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃的核心。本項(xiàng)目商業(yè)部分也是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤最大的基點(diǎn)。商業(yè)環(huán)境、區(qū)位環(huán)境、交通環(huán)境為本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃、開發(fā)及后期銷售營運(yùn)的順利實(shí)施提供了有利的保障。 “生活時(shí)尚中心”的定位以時(shí)尚品位為核心驅(qū)動(dòng)，滿足休閑、娛樂、餐飲并配以購物消費(fèi)的中端商業(yè)場所。以多樣化豐富 的商業(yè)元素，打造具有市場號(hào)召力和包容性的生活方式中心。 “生活時(shí)尚中心”以時(shí)尚購物、次主力店、休閑餐飲、大眾娛樂為組成部分。本項(xiàng)目可以充分利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)將紅嶺路、松園路及松園南路商業(yè)空間擴(kuò)大。 商業(yè)與住宅的合理配比，有利于分散開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目在最有利的情況下實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 按照我們的計(jì)劃及與 在 樓盤建造、銷售方面的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 項(xiàng)目進(jìn)度安排如下： 項(xiàng)目 起始時(shí)間 預(yù)計(jì)完成時(shí)間 備注 與 XX 簽訂協(xié)議 2021 年 10 月 2021 年 10 月 已完成 報(bào)深圳 市政府、省后勤部審批 2021 年 6 月 2021 年 8 月 進(jìn)行之中，已完成部分審批程序。 補(bǔ)地價(jià)、領(lǐng)土地證 2021 年 8 月 2021 年 9 月 拆遷 2021 年 9 月 2021 年 10 月 報(bào)批報(bào)建及規(guī)劃設(shè)計(jì) 2021 年 9 月 2021 年 10 月 新樓建造 2021 年 10 月 2021 年 12 月 物業(yè)銷售 2021 年 6 月 2021 年 12 月 竣工入伙 2021 年 1 月 2021 年 3 月 爭取春節(jié)前入伙。 三、 項(xiàng)目投資估算 該項(xiàng)目總建筑面積： ㎡，可銷售面積： ㎡（其中住宅面積： 97670 ㎡，商鋪面積： ㎡），地下室面積： 25000 ㎡。 該 項(xiàng)目 在拆除 現(xiàn)有營房 、建造新樓的過程中， 還需投入大量資金。 項(xiàng)目投資預(yù)算表 序號(hào) 成本分項(xiàng)名稱 金額 （萬元） 備 注 1 地價(jià) 46000 2 工程造價(jià) 29534 14 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 16000 借款 8 億，兩年，年率 10%。 4 管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用 3336 5 銷售及廣告費(fèi) 6028 按銷售收入的 5%計(jì)算 6 總投資額 100898 即：本項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際占用資金 約 10億 元。 四 、資金籌措 及 擔(dān)保措施 從上表可見，項(xiàng)目 總共投資 10 億元， 我 公司已支付 億元，另外我公司 自籌8000 萬元，尚需籌資 80000 萬元。我公司可以提供以下 風(fēng)險(xiǎn)控制及 擔(dān)保措施。 （一）該項(xiàng)目在 開始銷售之后，設(shè)立的銷售收款帳號(hào)為在 貸款銀行 開立的專門 賬戶。 （ 二 ）廣東中銀鵬投資發(fā)展有限公司 以及 實(shí)際控制人 龍文生先生 以個(gè)人資產(chǎn)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。 15 第 五 章 項(xiàng)目 效益評(píng)價(jià) 一 、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析表 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 數(shù)量（萬元） 備 注 1 銷售收入 343, 住宅均價(jià) 25000 元 /㎡ ， 商鋪均價(jià) 40000 元 /㎡ 2 總投資額 100, 3 稅金 17, 按銷售收入的 5%計(jì)算 4 稅前利潤 225, 5 土地增值稅 45, 按稅前利潤總額的 20%計(jì)算 6 利潤總額 180, 7 所得稅 45, 所得稅率為 25% 8 稅后利潤 135, （二）財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)及結(jié)論 根據(jù) 我公司以前開發(fā)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，以及參考周邊樓盤最新的銷售價(jià)格，我公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后的可實(shí)現(xiàn)銷售收入 34 億元（住宅價(jià)格 25000 元 /平米，商鋪價(jià) 格 40000元 /平米）， 扣除 總投資 及稅費(fèi) ， 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤 億元 。 由此可見， 項(xiàng)目 有著良好的投資收益。 投資回收期 根據(jù)我們的測算，項(xiàng)目的投資回收期僅為 年（從 2021 年 8 月起算，含建設(shè)期）。 內(nèi)部收益率 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，大大超過目前的融資成本，可接受。 敏感性因素分析 眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目 收益率 對(duì)售價(jià)因素最為敏感。根據(jù)我們的測算，當(dāng)銷售價(jià)格下降 10%時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率將降為 %，說明項(xiàng)目有著良好的抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力。 16 二 、 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 在我們實(shí)施該項(xiàng)目之前， XX 機(jī)關(guān)大院 布局散亂，市政基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足，生活環(huán)境差， 多 安全隱患。 項(xiàng)目的建成， 將為 XX 部隊(duì)官兵 提供一個(gè) 更 好的 生活和工作環(huán)境，改善 XX 紅嶺中路的面貌， 為 深圳的城市更新改造做出一份貢獻(xiàn)。 17 第 六 章 結(jié)論與建議 一、 結(jié)論 根據(jù)我們的分析論證，該項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，投資回報(bào)率高，回收期快。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，償還能力強(qiáng)。 二、 建議 建議盡快實(shí)施該項(xiàng)目。