【導讀】項目由TQZYWH有限公司與兄弟公司TQ建設工程有限公司聯(lián)合建設。TQ建設工程有限公司成立于2021年12月30日，注冊資金6000萬元，法人代表***，法定地址**WH市東西湖區(qū)東山經(jīng)濟小區(qū)88號。制度，實行全員聘用制、崗位責任制和考核激勵機制。公司下設七部一室：市。購部、綜合辦公室?，F(xiàn)有員工980人，其中高級技術管理人員26人，工程師。28人，助理工程師108人，其他各類技術人員300人，特種作業(yè)人員136人，臺套，公司裝備精良，施工技術先進，管理力量雄厚。GB/T28001職業(yè)健康安全管理體系認證。公司企業(yè)資質為“房屋建筑工程施工。高知名度，企業(yè)發(fā)展目標為立足WH，輻射全省，走向全國。該項目位于凱旋格、威海路、宜興路交叉處的三角地塊，是SQ市核心商業(yè)區(qū)域。動就業(yè)人數(shù)4000人,間接受惠人數(shù)達1萬多人。項目的總體設計充分考慮了綠地景觀系統(tǒng)，生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)等軟件環(huán)境，硬件

　　

【正文】 并具備可靠的揚塵措施。 運輸水泥、白灰、粉煤灰等細顆粉狀材料時，要采取遮蓋措施，防止沿途遺撒、揚塵。卸運時，應采取措施，以減少揚塵。 （ 4）除設有符合規(guī)定的裝置外，禁止在施工現(xiàn)場焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹葉、枯草、各種包裝物等以及其他會產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質。 防止水源污染措施 （ 1）禁止將有毒有害廢物做土回填 （ 2）施工時產(chǎn)生的污水，必須沉淀后再排入城市污水管道。 （ 3）現(xiàn)場存放油料時，必須對地面進行防滲處理。如采用防滲混凝土地面，鋪油 氈等。使用時，要采取措施，防止油料跑冒滴漏，污染水體。 （ 4）化學藥品、添加劑等要妥善保管，庫內(nèi)存放，防止污染環(huán)境。 防止噪聲污染措施 （ 1）嚴格控制人為噪聲，進入施工現(xiàn)場不得高聲喊叫、無故甩打模板、亂吹哨，最大限度地減少噪音擾民。 （ 2）嚴格控制作息時間，一般晚 10 點到次日早 6 點之間停止強噪聲作業(yè)，確系特殊情況必須晝夜施工時，應采取降低噪音措施，并會同建設單位與當?shù)鼐游瘯?、村委會或當?shù)鼐用裆鐓^(qū)，發(fā)布安民告示， 懇請 群眾諒解。 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 28 （ 3）從聲源上降低噪聲。 選用低噪聲設備和工藝代替高噪聲設備。在聲源處安裝消聲 器消聲。即在通風機、鼓風機各類排氣放空裝置等進出風管的適當位置安裝消聲器。 （ 4）傳播途徑上控制噪聲。采取吸聲、隔聲、隔振和阻尼等聲學處理方法來降低噪聲 。 勞動保護與安全防護 項目施工期間應嚴格遵守國家有關勞動安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設置專職安全員負責監(jiān)督檢查安全施工，做到安全、文明施工。 因建設場地多面臨街，施工中應采取必要的措施，嚴密注意過往行人的安全。施工現(xiàn)場進出車輛應合理設計行車路線，確保交通暢通與安全。 第八章 節(jié) 能 設計原則及依據(jù) 本項目屬于民用建筑類別，設計中遵照建設部發(fā) 布的行業(yè)標準《民用建筑節(jié)能設計標準》（ JGJ2695）及 HN 省頒布的《民用建筑節(jié)能設計標準實施細則》（ DBJ41/0412021）執(zhí)行。為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉 HN 省建筑采暖耗能大，熱環(huán)境質量差的狀況，通過在建筑設計和采暖設計中采用有效的技術措施，在保證使用功能和建筑質量并符合經(jīng)濟合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。 節(jié)能措施 本項目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)油和建筑節(jié)能方面，設計中采取的節(jié)能措施如下： 照明設備的節(jié)能：適當增加照明分支回路，增設照明開關，采用分區(qū)控制方式 ，以減少不必要的照明，照明線路采用三相五線制，以減少壓力損失，設計盡量 三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。 低壓電器的選型為 DZ2 DW AE、 AH 型。 設備機泵用電機選擇節(jié)能型，可降低能耗 10%以上。 動力負荷功率因數(shù)在變電所低壓側集中補償，照明負荷功率因數(shù)采用分散補償，補償后功率因素大于 . TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 29 建筑物屋頂加強保溫，其總熱阻熱值在《民用建筑熱工設計規(guī)程》要求的最小總熱阻熱值基礎上增加 20%。圍護結構采取必要的保溫措施。 第九章 工程進度計劃 項目總建 筑面積 221382 ㎡ ，項目建設總工期三年 （拆遷完成后） ， 即 2021年 1 月 2021 年 6月完成拆遷， 2021 年 6 月 2021 年 6 月完成建設。 項目實施分為二個階段： 第一階段：前期準備階段 共 年（ 6 個月 ） 審批及辦理 相關報建 手續(xù) 1 個月 勘察設計 3 個月 建設場地三通一平、辦理相關施工許可手續(xù) 2 個月 第二階段：工程實施階段 共 年（ 30 個月 ） 第一年： 公寓 住宅樓地基處理基礎177。 以下工程 120 天 公寓 住宅樓主體完成 180 天 商 務區(qū) 地下車庫基礎177。 180 天 商務區(qū)地基處理、施工至177。 240 天 第二年 ： 公寓 住宅樓水暖電室內(nèi)安裝完成 120 天 公寓 住宅樓外裝修單體完工 120 天 公寓式辦公 樓 、酒店 主體工程 240 天 商務區(qū)主體工程 180 天 商務區(qū)水電暖安裝完成 150 天 第三年 : 公寓 住宅樓室內(nèi)外裝飾（水電暖穿插進行） 120 天 商務區(qū)內(nèi)外裝修 120 天 公寓式辦公 樓、 酒店、 商務區(qū)、樓盤竣工 掃尾 90 天 市政水電暖管網(wǎng)施工，各單體工程完工驗收 120 天 庭院道路 場地 綠化、硬化、日照等 的 施工完善 60 天 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 30 第十章 項目的銷售計劃與策略 銷售計劃 根據(jù)工程進度及市場銷售情況，將項目的銷售期定位 為 3 年 ,即工程 完成封頂后開始的 第一年為預售階段 ，銷售 70%； 第二年為現(xiàn)房銷售階段 ，銷售 20%； 第三年為后續(xù)銷售階段 ，銷售 10%。 銷售渠道策略 引進優(yōu)秀的房地產(chǎn)代理公司 。 房地產(chǎn)的委托代理銷售是目前國際上通行的銷售方法，這種代理制自二十世紀八十年代初首先引進到內(nèi)陸以來，已迅速在京、滬 、穗等發(fā)達城市推行，目前已成為這些城市房地產(chǎn)的主流銷售模式，代理銷售機構紛紛崛起，培養(yǎng)了一大批這方面的專業(yè)人才，銷售理念逐步與國際接軌，銷售手段也迅速成熟。尤其 重 要的是，在這個發(fā)展過程中，房地產(chǎn)銷售代理機構以其系統(tǒng)的運作手法、高效率的銷售人員招募、培訓方法、行之有效的宣傳策劃、周到而細致的客戶服務、層層推進的銷售手段，贏得了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的理解和信任，為房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)代理商之間的密切合作奠定了良好基礎。 由一流的銷售代理機構作為銷售商，以提高銷售率，盡快回籠資金，從而圓滿地實現(xiàn)改造項目的社會效益 和經(jīng)濟效益。 促銷措施 靈活多樣 廣告 宣傳階段 房地產(chǎn)廣告要激發(fā)有購房能力和意愿的潛在顧客的購買欲望，強調(diào)房屋高雅的 格調(diào) 、全新的結構布局、完善的功能，強調(diào)區(qū)位、經(jīng)商、辦公、出入、購物、上學、就醫(yī)等優(yōu)勢，通常利用如下推銷方式： （ 1）印刷廣告 報刊、雜志等是人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常接觸到的傳媒工具，有關專業(yè)書籍（如房地產(chǎn)投資指南、房地產(chǎn)年鑒等）以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的軒軒材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體。 （ 2）視聽廣告 利用電視、電影、互聯(lián)網(wǎng)絡、霓虹燈、醒目的廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式宣傳房 地產(chǎn)產(chǎn)品的視聽廣告，充分將廣告內(nèi)涵用具體的行動表現(xiàn)出來，以戲TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 31 劇化的方式介紹商品，并可借助節(jié)目贊助、插播等組合方式獲得相輔相成的效果。 （ 3）現(xiàn)場廣告 在施工現(xiàn)場豎立現(xiàn)場廣告牌和將施工場地四周的圍柵板作為廣告圍柵，來介紹開發(fā)項目的情況?，F(xiàn)場廣告的內(nèi)容一般包括項目名稱、規(guī)劃型圖、位置圖、項目介紹以及有關項目的參與者，如開發(fā)商、設計者、建造商、監(jiān)理工程師、租售代理等名稱，使人們對項目及其開發(fā)商留下良好的、持久的印象。 （ 4）郵寄宣傳品 通過郵寄宣傳品進行房地產(chǎn)營銷推廣，其郵寄對象主要是依據(jù)市場調(diào)查篩選出的潛在的買 家或租客。這種郵寄宣傳品（材料）比一般廣告提供更多信息。 宣傳品的內(nèi)容具體應包括：物業(yè)照片及相應的說明文字；物業(yè)位置的描述；物業(yè)具體情況介紹，如面積、高度和主要設計特色等；物業(yè)具備的主要設備，如煤氣、供熱、電力、電訊等及其他相關信息。 （ 5）現(xiàn)場展示樣板房 進行裝修、配齊家具和必要的裝飾品，供有興趣購買人士參觀，讓其親身體驗入駐該建筑帶來的享受。除樣板房外，對于建筑物的主要入口、通道和大堂也要進行裝修，并在展示過程中保持清潔。總之，作為房地產(chǎn)推銷活動的總的原則，要盡最大可能給顧客留下美好的第一印象。 （ 6） 派員推銷 派專職房地產(chǎn)營銷人員上門向客戶進行商品房推銷活動。它與其他推銷手段互為補充。具體做法是，根據(jù)企業(yè)對商品房市場的預測和調(diào)查，盡可能地掌握潛在客戶的住處，摸清可能的買主，派人主動上門介紹本企業(yè)及商品房情況，促成 買賣成交。 選擇高素質銷售人員的推銷成功是關鍵。首先，這些銷售人員不僅要具備較完備的房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識，對所售樓盤有較深入的了解，而且還必須具備其他相關知識，比如運用消費心理學分析了解顧客，要熟知樓盤所在區(qū)域的人文狀況和歷史沿革等等；其次銷售人員對自己的目標客戶要有深入的了解；再次，銷售人員 在向客戶推銷樓盤過程中，還要和客戶建立起信任感。 除了上述統(tǒng)一的銷售策略外，還要根據(jù)商場、寫字間、公寓的不同特點，制定出不同的銷售策略。 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 32 銷售階段及方式 對于具體的促銷計劃，應選好入市的時機，有明確的營銷主題。大致可分為三個階段： （ 1）前期推廣階段： 本項目是規(guī)模比較大的房地產(chǎn)項目，需要大量資金和有一定的投資周期，為了將投資風險降低到最低，在市場推廣工作之前，項目開發(fā)初期引入銷售公司，參與整體設計方案，注重樓盤的全過程策劃，整體參與前期選址、投資分析、建筑形態(tài)、環(huán)境設計及物業(yè)管理等方面，立足創(chuàng)立品牌， 保證高品位，高質量。 在項目開發(fā)前就完成部分市場推廣，量身為客戶定做新產(chǎn)品的方式，避免風險，滿足客戶對房屋、物業(yè)的需求。 （ 2）現(xiàn)場銷售階段： ① 付款折扣優(yōu)惠 采取多種銷售方式：一次性全部付清的給予九 五 折優(yōu)惠；按揭銷售方式的給與九 八 折優(yōu)惠； ② 卡式銷售 結緣卡銷售：用于開盤時，以交付定金，鎖定房號、優(yōu)先購買價格不變?yōu)橹?，一般?guī)定有效期為一個月左右，其目的是通過開盤期價格上揚控制，讓原先購買結緣卡客戶賦予實際含金量，推動銷售成交量。 信譽卡銷售：用于銷售過程中，內(nèi)容有對物業(yè)質量和交房時間的約定，有對物業(yè)規(guī)劃式 配套方面的承諾，其主要目的是讓購房者在預銷售過程中感受對未來物業(yè)的氣氛，排除心理障礙，以形成市場信譽度。 VIP 卡銷售：其涉及范圍更廣，如持該卡可到開發(fā)的相應物業(yè)中進行消費，均可獲得不同程度的優(yōu)惠，以充分提升房產(chǎn)的附加值。 卡式銷售應特別注意以下四方面的問題：一是適時性，應適應當時物業(yè)銷售情況；二是可見性，要有看得見的內(nèi)容產(chǎn)生效應；三是親近性，要立足溝通與購房者心理距離；四是可信性，可進行法律擔保，公證等形式來形成保障體系。 第十一章 投資估算與資金籌措 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 33 a． 建筑安裝工程； b．道路、綠化等室外工程； c．供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等其他工程費用； d．其他費用：建設單位管理費，勘察設計費，土地使用權 取得費（拆遷補償費用）、 城市基礎設施配套費、商品砼保證金、公共消防設施配套費、白蟻防治費等在內(nèi)的國家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關費用，建設階段有關費用，工程監(jiān)理費，招標代理服務費等； e．基本預備費。 建設投資估算的主要依據(jù)和方法 a．建筑安裝工程費用按按 2021年《 HN 省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》、《 HN 省裝飾裝修工程消耗量定額 及統(tǒng)一基價表》、《 HN 省建筑安裝工程費用定額》、 SQ 市近期建設工程概算定額、材料價格及調(diào)差、管理費用、稅金等有關規(guī)定， SQ 市 標準定額 管理站 發(fā)布 《 SQ 建筑安裝工程 2021 年 四 季度造價指數(shù)》等數(shù)據(jù)， 結合本項目設計規(guī)劃方案， 參照當?shù)?企業(yè)在 近期完工的同類建筑物的單位一 般 士建工程造價 (含基礎工程 )， 中 高層住宅樓按 1250 元／平方米估算， 寫字樓按 1100 元／平方米估算，商業(yè)樓 按 1550元／平方米估算，地下室及架空層按2021 元／平方米估算；室內(nèi)給排水、供配電、消防、燃氣管道等系統(tǒng)，按單位面積指標法估算；電梯按目前市場價 估算。 b． 道路、綠化等室外工程投資，參照當?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住 宅區(qū)投資，按單位面積造價指標估算。 c．室外供電、給排水、消防、弱電及安全防護系統(tǒng)等其他工程投資，參照當?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價指標估算。 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項目可行性研究報告 34 d．建設單位管理費根據(jù)建設部建標 [1996]628 號文規(guī)定，按工程費用的 1％計算；勘察、設計費以新增建筑面積為基數(shù)，按 12 元／平方米計算。 e．由市政府收取的城市基礎設施配套費、商品砼保證金、公共消防設施配套費、白蟻防治費等建筑工程前期有關費用按有關部門的規(guī)定收費標準計 算。 f． 工程監(jiān)理費根據(jù)國家物價局、建設部 [1992]價費字 479 號文規(guī)定計算；招標代理服務費按國家原發(fā)展計劃委員會計價格 [2021]1980 號文件規(guī)定的收費標準計算。 g． 工程質量監(jiān)督費等建設階段有關費用按有關部門的規(guī)定收費標準計算。 h．基本預備費按工程費用及其他費用之和的 8％計算。 建設投資 估算 本項目 建設 開發(fā) 前期 將首先投資 15000 萬元 對原有用戶進行拆遷補償，取得土地使用權 ，