【導(dǎo)讀】項目名稱及工作階段-------------------------------------------------------------------------3. 項目建設(shè)單位概況----------------------------------------------------------------------------3. 可行性研究報告編制依據(jù)--------------------------------------------------------------------6. 第二章項目建設(shè)的背景和必要性--------------------------------------------------------------------7. 研究結(jié)論及建議------------------------------------------------------------------------------12. 第三章市場分析------------------------------------------------------------------------------------13. 本項目商住社區(qū)的概念---------------------------------------------------------------------13. 鎮(zhèn)雄縣目前房地產(chǎn)市場情況介紹----------------------------------------------------------13. 鎮(zhèn)雄縣未來房地產(chǎn)市場預(yù)測---------------------------------------------------------------15. 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢----------------------------------------------------------16. 本項目前景預(yù)測-----------------------------------------------------------------------------16. 入市姿態(tài)及推廣時機定位------------------------------------------------------------------19. 第五章建設(shè)條件---------------------------------------------------------------------------------------21. 地形地貌及地質(zhì)條件------------------------------------------------------------------------21. 工程場地地震安全評價---------------------------------------------------------------------22. 第六章建筑建設(shè)方案---------------------------------------------------------------------------------24. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)---------------------------------------------------------------------------29

　　

【正文】 裝》（ DBJT087596）； 。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 38 供電系統(tǒng) 住宅： 60W/ m2 商業(yè)： 80W/m2 室外道路、廣場照明： 1020W/m2 同時使用系 數(shù)： 功率因數(shù)： 住宅、商業(yè)負荷等級為三級，客梯、生活水泵電力、為二級負荷，消防用電負荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級負荷。 2．備用電源 由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路 10KV 供電，互為備用，一級負荷由市電及柴油發(fā)電機供給，作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。 3．高壓線路 采用 10KV高壓電纜進線。 配電系統(tǒng) 以每棟建筑物為配電單元，放射式向配電單元配 電。各幢樓底層設(shè)低壓配電間。 由低壓配電室至各用電場所的配電方式根據(jù)不同情況分別采用樹干式或放射式配電至各層配電柜及控制柜。配電鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 39 柜至終端配電箱采用放射式饋電。樓房的照明、空調(diào)負荷采用電纜和母線相結(jié)合以樹干式配電至各負荷點。對重要負荷如消防用電設(shè)備（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)電源、應(yīng)急照明等）、客梯、重要商業(yè)等用電均采用雙電源供電。插電回路設(shè)專用 PE線，并設(shè)有漏電保護裝置。 低壓配電系統(tǒng)住房電能計量到戶，計量表安裝在底層，除此以外，其他公用設(shè)施電能則由變配電室統(tǒng)一計量。 住宅樓配電主 干線采用密集型母線槽豎井內(nèi)安裝，住戶室內(nèi)線路均采用導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管或聚乙烯絕緣電線管暗敷。 公共安全防范系統(tǒng)：住宅樓設(shè)置訪客對講及門衛(wèi)管理系統(tǒng)。 火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制：建筑物保護等級為二級，地下室、商業(yè)樓設(shè)置火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制。 照明系統(tǒng) ： 住宅、商業(yè) 300Lx 門廳、電梯廳 200Lx 設(shè)備機房及走廊 100~150Lx 。公共部位照明采用集中控 制方式。 、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。 ，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 40 飾照明燈。 建筑物防雷 。商業(yè)為三類防雷建筑物。 25179。 4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋面組成不大于 10m179。 10m 或 12m179。 8m 的避雷網(wǎng)格。商業(yè)采用25179。 4 熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋面組成不大于 20m179。 20m或 24m179。 16m 的避雷網(wǎng)格。 ?16的外側(cè)主鋼筋作為引下線， 該二根主鋼筋須通條焊接連通，下端與接地極連通。住宅引下線的間距不應(yīng)大于 18 米。商業(yè)引下線的間距不應(yīng)大于 25 米。利用基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，接地電阻不大于 1 歐姆。 ， 45米及以上樓層設(shè)置水平避雷帶；建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)兩根不小于 ?16的主鋼筋焊成封閉環(huán)，組成均壓環(huán)，并與引下線連通。 ，應(yīng)在電源系統(tǒng)（包括變電所內(nèi)總配電柜，樓層總配電柜及重要電子設(shè)備末端）加裝三級浪涌過電壓防護器（ SPD） 。同時在天線及饋線系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過電壓防護器（ SPD）。 ，環(huán)形接鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 41 地連接線采用 40x4 鍍鋅扁鋼沿建筑物樁臺板外圈作環(huán)形敷設(shè)。環(huán)形接地連接線需與所經(jīng)過的鉆孔灌注樁混凝土管樁二根主筋焊接或混凝土管樁樁頂鋼板焊接。所有進出建筑物的金屬管道在進出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。 。 、總配電箱、弱電設(shè)備房、電梯機房預(yù)留接地裝置，供電系統(tǒng)設(shè)有防雷電波侵入保護措施。采用防雷接地、保護接地、工作接地、弱電系統(tǒng)接地。 電話系 統(tǒng) 1．通訊系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)一中心機房，高層住宅的每個單元底層設(shè)一電信間。 2．電話通訊干線采用 HYA 電纜，每層設(shè)樓層分線箱，水平布線采用 HTVV。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)干線采用光纜，水平布線采用五類 4 對 UTP線。 3．住宅每戶設(shè)置信息配線箱，引入一根五類 4 對 UTP線及一根 HTVV4X1/ 普通電話線。主臥室、臥室、起居式、書房等處設(shè)置數(shù)據(jù) /電話終端（雙口 RJ11+RJ45 型插座面板）。 4．區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來電話電纜。按每對電話主線服務(wù) 5080m2 建筑 面積算，需安裝電話約 1000門。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 42 5．電話電纜選擇和敷設(shè)：采用纜心直徑 HQl20電話電纜；室外主電纜采用埋地敷設(shè)在室外綜合管溝內(nèi)，支管采用混凝土管 (6至 8 孔 )，室內(nèi)采用明設(shè)。 6. 每房房間均留電話線盒。 有線電視系統(tǒng) ，從市有線電視網(wǎng)引入各建筑物。每層設(shè)一電視分線箱，并在各住戶單元中的主臥室、臥室、起居室、書房處設(shè)置電視插座。有線電視干線采用SYWV(Y)757 同軸電纜，水平分支線采用 SYWV(Y)755 同軸電纜。電視終端電平控制在 70177。 5db 范 圍，圖像質(zhì)量主觀評價不低于 4 級。 2. 每單元設(shè)一進線點，每一弱電豎井設(shè)一上升點，每層設(shè)一只電視分支器盒。 75 歐姆同軸電纜穿 PVC管暗敷。 安全技術(shù)防范系統(tǒng) 1．樓宇訪客對講系統(tǒng)包括住宅可視對講管理主機、每一單元出入口門口可視對講主機及每戶戶內(nèi)可視對講分機。每戶戶內(nèi)裝設(shè)一個可視對講分機實現(xiàn)各入口與各戶之間的可視對講。 2．安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門磁、窗磁及紅外幕簾探測器，起居室、主臥室設(shè)置緊急報警按鈕，其余各層設(shè)置門磁及緊急報警按鈕。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 43 3．小區(qū)周邊設(shè)置紅外線自動報警 系統(tǒng)或監(jiān)控探頭，小區(qū)主、次入口、地下車庫的出入口設(shè)置電視監(jiān)控攝像頭，由小區(qū)安保中心統(tǒng)一操作。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負責(zé)安裝，調(diào)試。 4. 小區(qū)設(shè)安全技術(shù)防范系統(tǒng)中心控室于管理用房內(nèi)。 消防報警系統(tǒng) 1．本工程汽車庫部分設(shè)置火災(zāi)自動消防報警系統(tǒng)。 2．商業(yè)鋪面采用區(qū)域報警控制方式，在商業(yè)鋪面值班室設(shè)置區(qū)域報警控制器。 3．火災(zāi)探測器類型的選擇原則如下： 樓梯間、電梯機房、設(shè)備機房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采用感煙探測器的場所選用感溫探測器；每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個手動 報警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動場所的出入口。 4．消防控制中心設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播（與音響廣播合用）機柜，機組采用定壓式輸出。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急廣播，每層或每一防火分區(qū)一路。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，消防控制室值班人員可根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域自動或手動將音響廣播切換至應(yīng)急廣播狀態(tài)并進行火災(zāi)廣播。 空調(diào)與通風(fēng)工程 設(shè)計依據(jù) 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 44 1.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GB50019— 20xx）； 2.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595 20xx年版）； 3.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50016 20xx年版）； 4.《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》（ GB50189— 20xx）； 5.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50067— 97）； 6．《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施 — 暖通空調(diào)178。動力》； 7. 《暖通空調(diào)氣象資料集》 1989 年； 8. 建筑專業(yè)提供的方案設(shè)計圖紙、資料等。 設(shè)計范圍 、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)； 。 空調(diào)設(shè)計 ，由業(yè)主入住后自行解決，設(shè)計預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機空調(diào)板和冷凝水排水 立管。 2．商業(yè)的各功能單元采用分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決，設(shè)計預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機空調(diào)板和冷凝水排水立管。 通風(fēng)設(shè)計 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 45 1．汽車庫按適當(dāng)面積劃分防火分區(qū)，共設(shè)置 3 個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)分別設(shè)置排風(fēng)機房，排風(fēng)機房內(nèi)設(shè)有消防通風(fēng)兩用風(fēng)機，平時機械排風(fēng)，火災(zāi)時排除煙氣。通風(fēng)換氣次數(shù)平時為 4次 /h，汽車出入頻率高時為 6次 /h。有車道或直接對外庭院的防火分區(qū)由車道或?qū)ν馔ピ鹤匀谎a風(fēng)，沒有車道或直接對外庭院的防火分區(qū)另設(shè)機械補風(fēng)系統(tǒng)，補風(fēng)量按換氣次數(shù) 5 次 /h計。汽車庫排風(fēng)口設(shè)在離 地 、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于 10米。 2．變電站、配電間采用機械通風(fēng)，變電站換氣次數(shù)按消除余熱量計算，配電間按換氣次數(shù) 5 次 /h計。 3．水泵房采用機械通風(fēng)，換氣次數(shù)為 5 次 /h。 綠化 地下室頂板及沿建筑物四周空地綠化，植樹種草，種植具有特色的各類樹種，樹下配套種植草皮、三角梅等花卉，高低配置。滿足區(qū)內(nèi)總綠化率為 %的要求。 消防及安全 建筑分類和耐火等級 住宅建筑為一類，耐火等級一級； 配套公共服務(wù)建筑為二類，耐火等級二級； 總平面消 防設(shè)計 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 46 。 。 建筑消防設(shè)計 、地、頂棚采用非燃燒材料。 、儲油間、變配電房、水泵房、排風(fēng)機房、消防控制室。乙級防火門用戶門及樓梯間的門。丙級防火門用于管井檢修門。 。 ，采用自然排煙，每五層內(nèi)可開啟外窗面積之和大于 。 。 結(jié)構(gòu)消防設(shè)計 采用剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板及屋面板，填充墻體、梁柱均為現(xiàn)澆鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級為 3 級，耐火等級為二級。 給排水消防設(shè)計 本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、水噴淋與水噴霧系統(tǒng)。高層住宅，為一類居住建筑，采用臨時高壓消防系統(tǒng)，室內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并在車庫及商鋪內(nèi)設(shè)自動噴淋滅火系統(tǒng)。 按中危險級Ⅱ級，設(shè)計噴水強度： 8L/，作用面積：160m2 。噴淋加壓泵從地下消防水池吸水，水泵出水管呈環(huán)狀。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 47 根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，配電間、電梯機房、住宅樓等公共場所配若干手提式 3Kg 磷酸銨鹽干粉滅火器。 具體還有： 1. 水量：消火栓用水室外 20L/S，室內(nèi) 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為 2h；噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為 1h。 2. 水源：室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。高位水箱存有 10 分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。 3. 系統(tǒng)：室內(nèi)消防同消防水池、水泵、屋頂水箱、水泵結(jié)合器及消火栓組成。 4．變壓器室、配電室設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。水池、水箱及加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用 電氣消防設(shè)計 ，以雙回路電源互為備用。消防配電按防火分區(qū)配電。消防用電設(shè)備的配電線路全部采用耐火型低煙無鹵 電纜或電線。 。 (1)疏散樓梯（包括防煙樓梯間前室）、消防電梯及前室設(shè)應(yīng)急照明。 (2)變配電室、消防控制室、消防水泵房、防排煙機房等設(shè)應(yīng)急照明。 (3)部分應(yīng)急照明、疏散指示燈等配備蓄電池，保證不鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 48 少于 30min的連續(xù)應(yīng)急供電時間。 通風(fēng)消防設(shè)計 設(shè)平時通風(fēng)系統(tǒng)及火災(zāi)時排煙系統(tǒng)，住宅前室及樓梯間開戶外窗，采用自然通風(fēng)系統(tǒng)，不設(shè)排煙系統(tǒng)。 第九章 環(huán)境保護及節(jié)能 環(huán)境保護 項目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準和污染物排放 標(biāo)準要求 (一 )環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準 1．環(huán)境空氣質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準》 (GB3095— 1996)修改單中一級標(biāo)準． 2．聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準》 GB3096— 20xx中 2 類標(biāo)準。 (晝間 60db(A)夜問 50 dB(A)) 3．水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準》 (GB3838— 20xx)П類標(biāo)準． (二 )污染物排放標(biāo)準 《污水綜合排放標(biāo)準》 (GB8978—1996)中三級標(biāo)準。 2．建設(shè)施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》 (GBl2 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 49 523— 1990)標(biāo)準；運營期噪聲執(zhí)行 《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準》 (B22337— 20xx)2 類標(biāo)準。 3．項目建成后廚房油煙執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準》(GBl8483— 20xx)(試行 )中的小型標(biāo)準。 項目建設(shè)與運營期對環(huán)境的影響因素 建設(shè)期 污水：施工廢水及施工營地產(chǎn)生的少量生活污水。 廢氣：運輸車輛及施工機械排放的尾氣。 揚塵：施工工地內(nèi)及施工場地的進出口路段，在自然風(fēng)力及運輸車輛行使所產(chǎn)生的風(fēng)力作用下所產(chǎn)生的揚塵；建筑材料在搬運和使用過程中產(chǎn)生的揚塵。 噪聲：施工作業(yè)、建筑機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機械噪聲為 70～ 100dB(A)。 固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營地產(chǎn)生的少量生活垃圾。 水土流失：施工期場地開挖等活動將會使地表土松散，在大雨或暴雨天氣下受地表徑流的沖刷作用而發(fā)生水土流失。 營運期 項目在營運期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污