【正文】 62 財務評價的依據和說明 62 財務盈利能力分析 63 盈虧平衡分析 65 敏感性分析 66 財務評價結論 67 第十五章 風險性分析 68 內部風險及對策 68 外部風險及對策 68 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 3 第一章 總 論 項目名稱及工作階段 項目名稱：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目 工作階段：可行性研究 項目建設單位概況 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產開發(fā)有限責任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目的開發(fā)商，是經工商局批準注冊的房地產開發(fā)企業(yè)。法定代表人為黃良杰，公司地址設在鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)文林路。主要經營房地產開發(fā)經營等，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目部通過公司全體員工的不懈努力，現(xiàn)已初具規(guī)模，人員共有 15 人，內設財務部、工程部、營銷部、市場管理辦等部門，分工精細，專業(yè)化程度高。公司一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經營理念，開拓進取，力求完善開發(fā)、管理、銷售、服務一體化的經營格局。 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產開發(fā)有限公司此次 開發(fā)的鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目是公司的重要項目，對于整個公司都具有戰(zhàn)略性意義，其根本理念和宗旨是為客戶創(chuàng)造生活 提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)城上城舊城改造項目的社會價值。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 4 項目概況 項目擬建地點 城上城舊城改造項目位于烏峰鎮(zhèn)新街社區(qū)天源商貿城與團包廉租房之間， 主干道連 s320 省道，項目用地西北側為毛家灣，南側為鎮(zhèn)雄縣政府 ,地段較為偏僻，其開發(fā)對于帶動提升縣城舊城片區(qū)發(fā)展具有重要意義。 根據鎮(zhèn)雄縣房地產發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢 ,結合地塊情況進行項目開發(fā)，根據建筑設計方案，項目的內容可概括為： （ 1）總建筑面積 ，其中：地下面積 20885m2；地上建筑面積 101933m2。 （ 2）配套公用工程設施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調、道路、廣場、綠化、圍墻等。智能化管理、寬帶入戶。 城上城項目是鎮(zhèn)雄縣政府在 20xx首屆博覽會暨 21屆昆交會上簽約的招商引資項目。隨著鎮(zhèn)雄縣群眾生活水平的逐步提高，以及鎮(zhèn)雄縣城的快速發(fā)展情況，城上城舊城改造項目定位 于為提升縣城舊城片區(qū)的環(huán)境、為舊城片區(qū)的居民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。因此本小區(qū)的建設目標是力爭建設成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個標志性樓盤。 主要的經濟技術指標 根據規(guī)劃意見，項目規(guī)劃指標其中具體為： 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 5 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 1 1 總用地面積 m2（畝） 17905 2 地上建筑面積 m2 3 總建筑面積 m2 計入容積率面積 m2 ／ 其中 住宅面積 m2 商業(yè)面積 面積 m2 公共服務設施面積 m2 其他 m2 ／ 不計容積率面積 m2 ／ 其中 容積率 ／ 綠化率 % 建筑密度 % 其他 m2 ／ 4 地下室停車位 戶 488 5 總戶數(shù) 棟 890 總投資： 萬。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 6 可行性研究報告編制依據 與 云南城市規(guī)劃建筑研究設計院有限公司 簽訂的關于編制項目可行性研究報告的合同書； 2.《鎮(zhèn)雄縣國民經濟和社會發(fā)展第 十二個五年規(guī)劃綱要》； 3.《民用建筑設計通則》 GB5035220xx； 4.《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595； 5.《住宅設計規(guī)范》 GB500961999； 6.《住宅建筑規(guī)范》 GB5036820xx； 7.《商店建筑設計規(guī)范》 JGJ4888； 8.《汽車庫設計規(guī)范》 JGJ10098 9.《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 10.《鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃管理技術規(guī)定》 、規(guī)范、定額； ； 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設的背景及必要性、 市場分析及預測、建設地點及建設條件、建設規(guī)模及建設內容、建筑建設方案、公用工程、消防、環(huán)境保護及節(jié)能、項目組織及勞動定員、項目建設管理及招投標、項目實施進度、投資估鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 7 算與資金籌措、財務分析與評價等。 第二章 項目建設的背景和必要性 項目建設的背景 推進舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強帶動輻射作用 鎮(zhèn)雄縣認真貫徹落實黨的精神，以黨的重要思想為指導，充分調動勤勞智慧的鎮(zhèn)雄人民，進一步營造濃厚的“項目興縣”氛圍，以項目帶動經濟發(fā)展。聚精會神搞建設，一心一意謀發(fā)展；增強經濟發(fā)展后勁；推進舊城區(qū)改造建設 進程，以舊城區(qū)為依托，加快舊城區(qū)建設步伐。城上城片區(qū)地址較為偏僻，城市環(huán)境較差，已經不適應縣城經濟的發(fā)展。舊城區(qū)建筑存在部分老式結構的房屋，新建筑也是無序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。片區(qū)內部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無法滿足商貿、文化、人居的正?；顒?。市政設施嚴重損壞，嚴重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。加大市政設施建設力度，完善縣城城市功能，建成鎮(zhèn)雄縣城商貿業(yè)、文化服務為主的綜合服務中心，改善居民居住環(huán)境，形成集購物、飲食、休閑、娛樂、居住五大功能的綜合商住區(qū)。成為鎮(zhèn)雄縣城市建設新亮點。 鎮(zhèn)雄縣經濟的發(fā) 展將進一步推動本地房地產的健康發(fā)展 根據鎮(zhèn)雄縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的精神，緊緊圍繞縣委、縣政府確定的把鎮(zhèn)雄建設成為“集鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 8 重工、商貿為一體獨具滇東北特色的現(xiàn)代化中等生態(tài)山地城市”和“西南經濟聯(lián)動軸，對內開發(fā)的重要門戶”的目標，為加快鎮(zhèn)雄經濟融入黔西北經濟帶、成渝經濟圈，泛珠三角經濟區(qū)，進而打通融入中國 東盟自由貿易區(qū)新通道，構筑“西進、東出、南聯(lián)、北開”的新格局，按照科學規(guī)劃、加快建設、嚴格管理、全面提升的要求，全面實施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，推進城鄉(xiāng)一體化，推倒“城鄉(xiāng)二元墻”。 與此同時，鎮(zhèn)雄十二五 規(guī)劃綱要中明確要求，做大縣城規(guī)模，加快房地產建設，拓展縣城發(fā)展空間，這也為舊城改造的發(fā)展迎來了新的機遇。 房地產是國民經濟重要的支柱產業(yè)，它對整個國民經濟發(fā)展，增加財政收入，促進居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動鎮(zhèn)雄縣經濟建設具有很大的促進作用和重要的意義。 由于受金融危機影響，我國部分省市房地產市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。特別是鎮(zhèn)雄縣，由于房地產開發(fā)程度本就較低，所以當?shù)氐姆康禺a市場基本沒有受到國際經濟危機的影響，加之鎮(zhèn)雄縣整體經濟的高水平發(fā)展更是加快推動了房 地產的健康發(fā)展。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 9 項目建設的必要性 推動城鎮(zhèn)化，構筑完善的縣域城市功能 根據《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。城上城片區(qū)舊城改造有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。當前，該片區(qū)吸引部分來自靠近縣城的農村農民參與城市服務業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農就業(yè)活動，具備農村勞動力轉移方向，城上城片區(qū)建設開辟商貿中心、文化娛樂中心和風味美食中心，為小區(qū)附近的農村勞動力轉移和舊城區(qū)第三產業(yè)輻射提供良好的基礎。因此，建設以購物、美食、休閑、娛樂、居住五大功能為主要內容的綜合商住區(qū)，提高現(xiàn)有居民居 住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿業(yè)檔次，改善經營環(huán)境。同時帶動農村居民進城經商，發(fā)展城市服務業(yè)，以及進入工業(yè)企業(yè)務工，提高非農產業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應的居民住房建設，為進城的農民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進程，形成新的經濟增長點。 市政建設與國民經濟協(xié)調發(fā)展 市政建設水平直接體現(xiàn)全縣國民經濟發(fā)展水平，兩者相互促進，又互相制約，發(fā)達繁榮的經濟、文化中心，對全縣國民經濟發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。該項目建設依托舊城區(qū)，促進舊城區(qū)改造升級，促 進發(fā)展。舊城區(qū)改造建設固定資產投資本身就對國民經濟具有拉動作用，形成新的經濟增長點，更是促進國民經濟發(fā)展的重要因素。同時，對擴大內需，增強消費產鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 10 生直接影響，隨著國民經濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎設施建設，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設與國民經濟良性互動，協(xié)調發(fā)展 經營城市，開辟市政建設新局面 城市作為先進生產力發(fā)展的重要基地，作為先進文化前進的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質量與居民生活水準的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個地方的綜合實力，同時也體現(xiàn)了一個地方規(guī)劃城市、經營城市的水平?？?學規(guī)劃城市，加強經營城市，不僅有利于聚集優(yōu)質生產要素，實現(xiàn)現(xiàn)代生產力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會事業(yè)，推動文明建設，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務功能，從根本上提升人民生活質量。完善城市功能，加快城市建設與發(fā)展，要抓住經營城市這個核心。經營城市，就是用市場經濟手段將城市中可用來經營的存量資產和生產要素推向市場，進行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設新領域，從而實現(xiàn)城市建設可持續(xù)發(fā)展。這是社會主義市場經濟條件下推進城市化的客觀要求，是對長期以來政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā) 揮城市資源經濟效益，推動城市經濟發(fā)展。當前關鍵是要抓住經營城市的核心內容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對經營城市的調控作用，搞活土地資產運營。加快推進城市化是客觀的要求，使小城區(qū)向質量效益型轉變，增強城區(qū)整體功能與輻射帶動能力，推動經濟社會和環(huán)境的全面發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代化建設新局面。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 11 項目的建設能帶動當?shù)仄渌嚓P行業(yè)的發(fā)展，有良好的經濟效益 目前我國房地產業(yè)已形成為一個集開發(fā)、經營、管理、服務等多種經濟活動為一體的高附加值的綜合性產業(yè)。房地產業(yè)是商品經濟的重要組成部分，是經濟發(fā)展的先導產業(yè)，在國民經濟中 處于支柱產業(yè)的地位，是經濟發(fā)展的“寒暑表”。房地產業(yè)具有較大的產業(yè)關聯(lián)度，房地產業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據有關部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中， 70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。因此城上城舊城改造項目的建設能夠帶動鎮(zhèn)雄縣其他相關行業(yè)的快速積極發(fā)展，對于經濟的增長，就業(yè)的解決都具有良好的推動效果。 項目的建設能滿足當?shù)氐氖袌鲂枨? 隨著人民群眾收入的明顯提高，到 20xx 年末城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入超過了 16800 元，力爭突破 17000元，年均增長 10%以上，因而群眾要求改善居住環(huán)境的需求也就越加迫切，這就為房地產的發(fā)展提供了一個良好的購買力基礎，特別是一些市場定位明確、經營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內涵豐富的高水平、高內質的房地產項目，其發(fā)展空間和市場前景相當樂觀。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 12 同時隨著鎮(zhèn)雄房地產的快速發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時代已開始步入鎮(zhèn)雄房地產業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著鎮(zhèn)雄縣房地產業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。 本項目的建設順應了當前云南 省和鎮(zhèn)雄縣經濟的發(fā)展趨勢，一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。本項目的建設是必要的。 研究結論及建議 項目研究結論 （ 1）鎮(zhèn)雄經濟建設的發(fā)展使得舊城改造迫在眉睫，與此同時鎮(zhèn)雄縣房地產的快速發(fā)展，也為本項目提供了廣闊的市場前景，因而本項目一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。 （ 2）鎮(zhèn)雄縣城上城舊