【正文】 62 財務(wù)評價的依據(jù)和說明 62 財務(wù)盈利能力分析 63 盈虧平衡分析 65 敏感性分析 66 財務(wù)評價結(jié)論 67 第十五章 風(fēng)險性分析 68 內(nèi)部風(fēng)險及對策 68 外部風(fēng)險及對策 68 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 3 第一章 總 論 項目名稱及工作階段 項目名稱：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目 工作階段：可行性研究 項目建設(shè)單位概況 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目的開發(fā)商，是經(jīng)工商局批準(zhǔn)注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。法定代表人為黃良杰，公司地址設(shè)在鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)文林路。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目部通過公司全體員工的不懈努力，現(xiàn)已初具規(guī)模，人員共有 15 人，內(nèi)設(shè)財務(wù)部、工程部、營銷部、市場管理辦等部門，分工精細(xì)，專業(yè)化程度高。公司一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取，力求完善開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化的經(jīng)營格局。 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司此次 開發(fā)的鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目是公司的重要項目，對于整個公司都具有戰(zhàn)略性意義，其根本理念和宗旨是為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)城上城舊城改造項目的社會價值。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 4 項目概況 項目擬建地點(diǎn) 城上城舊城改造項目位于烏峰鎮(zhèn)新街社區(qū)天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間， 主干道連 s320 省道，項目用地西北側(cè)為毛家灣，南側(cè)為鎮(zhèn)雄縣政府 ,地段較為偏僻，其開發(fā)對于帶動提升縣城舊城片區(qū)發(fā)展具有重要意義。 根據(jù)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢 ,結(jié)合地塊情況進(jìn)行項目開發(fā)，根據(jù)建筑設(shè)計方案，項目的內(nèi)容可概括為： （ 1）總建筑面積 ，其中：地下面積 20885m2；地上建筑面積 101933m2。 （ 2）配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。智能化管理、寬帶入戶。 城上城項目是鎮(zhèn)雄縣政府在 20xx首屆博覽會暨 21屆昆交會上簽約的招商引資項目。隨著鎮(zhèn)雄縣群眾生活水平的逐步提高，以及鎮(zhèn)雄縣城的快速發(fā)展情況，城上城舊城改造項目定位 于為提升縣城舊城片區(qū)的環(huán)境、為舊城片區(qū)的居民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。因此本小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是力爭建設(shè)成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個標(biāo)志性樓盤。 主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃意見，項目規(guī)劃指標(biāo)其中具體為： 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 5 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 1 1 總用地面積 m2（畝） 17905 2 地上建筑面積 m2 3 總建筑面積 m2 計入容積率面積 m2 ／ 其中 住宅面積 m2 商業(yè)面積 面積 m2 公共服務(wù)設(shè)施面積 m2 其他 m2 ／ 不計容積率面積 m2 ／ 其中 容積率 ／ 綠化率 % 建筑密度 % 其他 m2 ／ 4 地下室停車位 戶 488 5 總戶數(shù) 棟 890 總投資： 萬。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 6 可行性研究報告編制依據(jù) 與 云南城市規(guī)劃建筑研究設(shè)計院有限公司 簽訂的關(guān)于編制項目可行性研究報告的合同書； 2.《鎮(zhèn)雄縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第 十二個五年規(guī)劃綱要》； 3.《民用建筑設(shè)計通則》 GB5035220xx； 4.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595； 5.《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999； 6.《住宅建筑規(guī)范》 GB5036820xx； 7.《商店建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ4888； 8.《汽車庫設(shè)計規(guī)范》 JGJ10098 9.《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 10.《鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 、規(guī)范、定額； ； 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、 市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項目組織及勞動定員、項目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項目實施進(jìn)度、投資估鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 7 算與資金籌措、財務(wù)分析與評價等。 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 項目建設(shè)的背景 推進(jìn)舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強(qiáng)帶動輻射作用 鎮(zhèn)雄縣認(rèn)真貫徹落實黨的精神，以黨的重要思想為指導(dǎo)，充分調(diào)動勤勞智慧的鎮(zhèn)雄人民，進(jìn)一步營造濃厚的“項目興縣”氛圍，以項目帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。聚精會神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；推進(jìn)舊城區(qū)改造建設(shè) 進(jìn)程，以舊城區(qū)為依托，加快舊城區(qū)建設(shè)步伐。城上城片區(qū)地址較為偏僻，城市環(huán)境較差，已經(jīng)不適應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。舊城區(qū)建筑存在部分老式結(jié)構(gòu)的房屋，新建筑也是無序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?。市政設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成鎮(zhèn)雄縣城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成集購物、飲食、休閑、娛樂、居住五大功能的綜合商住區(qū)。成為鎮(zhèn)雄縣城市建設(shè)新亮點(diǎn)。 鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展將進(jìn)一步推動本地房地產(chǎn)的健康發(fā)展 根據(jù)鎮(zhèn)雄縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的精神，緊緊圍繞縣委、縣政府確定的把鎮(zhèn)雄建設(shè)成為“集鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 8 重工、商貿(mào)為一體獨(dú)具滇東北特色的現(xiàn)代化中等生態(tài)山地城市”和“西南經(jīng)濟(jì)聯(lián)動軸，對內(nèi)開發(fā)的重要門戶”的目標(biāo)，為加快鎮(zhèn)雄經(jīng)濟(jì)融入黔西北經(jīng)濟(jì)帶、成渝經(jīng)濟(jì)圈，泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，進(jìn)而打通融入中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)新通道，構(gòu)筑“西進(jìn)、東出、南聯(lián)、北開”的新格局，按照科學(xué)規(guī)劃、加快建設(shè)、嚴(yán)格管理、全面提升的要求，全面實施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，推倒“城鄉(xiāng)二元墻”。 與此同時，鎮(zhèn)雄十二五 規(guī)劃綱要中明確要求，做大縣城規(guī)模，加快房地產(chǎn)建設(shè)，拓展縣城發(fā)展空間，這也為舊城改造的發(fā)展迎來了新的機(jī)遇。 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加財政收入，促進(jìn)居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有很大的促進(jìn)作用和重要的意義。 由于受金融危機(jī)影響，我國部分省市房地產(chǎn)市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。特別是鎮(zhèn)雄縣，由于房地產(chǎn)開發(fā)程度本就較低，所以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場基本沒有受到國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，加之鎮(zhèn)雄縣整體經(jīng)濟(jì)的高水平發(fā)展更是加快推動了房 地產(chǎn)的健康發(fā)展。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 9 項目建設(shè)的必要性 推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能 根據(jù)《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。城上城片區(qū)舊城改造有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。當(dāng)前，該片區(qū)吸引部分來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向，城上城片區(qū)建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為小區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和舊城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)輻射提供良好的基礎(chǔ)。因此，建設(shè)以購物、美食、休閑、娛樂、居住五大功能為主要內(nèi)容的綜合商住區(qū)，提高現(xiàn)有居民居 住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時帶動農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的經(jīng)濟(jì)、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。該項目建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級，促 進(jìn)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟(jì)具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時，對擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)產(chǎn)鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 10 生直接影響，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴(kuò)大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展 經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面 城市作為先進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的重要基地，作為先進(jìn)文化前進(jìn)的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質(zhì)量與居民生活水準(zhǔn)的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個地方的綜合實力，同時也體現(xiàn)了一個地方規(guī)劃城市、經(jīng)營城市的水平?？?學(xué)規(guī)劃城市，加強(qiáng)經(jīng)營城市，不僅有利于聚集優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素，實現(xiàn)現(xiàn)代生產(chǎn)力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會事業(yè)，推動文明建設(shè)，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務(wù)功能，從根本上提升人民生活質(zhì)量。完善城市功能，加快城市建設(shè)與發(fā)展，要抓住經(jīng)營城市這個核心。經(jīng)營城市，就是用市場經(jīng)濟(jì)手段將城市中可用來經(jīng)營的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。這是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)城市化的客觀要求，是對長期以來政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設(shè)、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā) 揮城市資源經(jīng)濟(jì)效益，推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前關(guān)鍵是要抓住經(jīng)營城市的核心內(nèi)容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對經(jīng)營城市的調(diào)控作用，搞活土地資產(chǎn)運(yùn)營。加快推進(jìn)城市化是客觀的要求，使小城區(qū)向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)城區(qū)整體功能與輻射帶動能力，推動經(jīng)濟(jì)社會和環(huán)境的全面發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 11 項目的建設(shè)能帶動當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟(jì)效益 目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個集開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中 處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中， 70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。因此城上城舊城改造項目的建設(shè)能夠帶動鎮(zhèn)雄縣其他相關(guān)行業(yè)的快速積極發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)的增長，就業(yè)的解決都具有良好的推動效果。 項目的建設(shè)能滿足當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨? 隨著人民群眾收入的明顯提高，到 20xx 年末城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入超過了 16800 元，力爭突破 17000元，年均增長 10%以上，因而群眾要求改善居住環(huán)境的需求也就越加迫切，這就為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個良好的購買力基礎(chǔ)，特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其發(fā)展空間和市場前景相當(dāng)樂觀。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 12 同時隨著鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時代已開始步入鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。 本項目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前云南 省和鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本項目的建設(shè)是必要的。 研究結(jié)論及建議 項目研究結(jié)論 （ 1）鎮(zhèn)雄經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展使得舊城改造迫在眉睫，與此同時鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也為本項目提供了廣闊的市場前景，因而本項目一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （ 2）鎮(zhèn)雄縣城上城舊