【正文】 營運(yùn)期 項(xiàng)目在營運(yùn)期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污染。 揚(yáng)塵：施工工地內(nèi)及施工場地的進(jìn)出口路段，在自然風(fēng)力及運(yùn)輸車輛行使所產(chǎn)生的風(fēng)力作用下所產(chǎn)生的揚(yáng)塵；建筑材料在搬運(yùn)和使用過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。 2．建設(shè)施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》 (GBl2 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 49 523— 1990)標(biāo)準(zhǔn)；運(yùn)營期噪聲執(zhí)行 《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》 (B22337— 20xx)2 類標(biāo)準(zhǔn)。 (3)部分應(yīng)急照明、疏散指示燈等配備蓄電池，保證不鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 48 少于 30min的連續(xù)應(yīng)急供電時(shí)間。消防用電設(shè)備的配電線路全部采用耐火型低煙無鹵 電纜或電線。 3. 系統(tǒng)：室內(nèi)消防同消防水池、水泵、屋頂水箱、水泵結(jié)合器及消火栓組成。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 47 根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，配電間、電梯機(jī)房、住宅樓等公共場所配若干手提式 3Kg 磷酸銨鹽干粉滅火器。 給排水消防設(shè)計(jì) 本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、水噴淋與水噴霧系統(tǒng)。 ，采用自然排煙，每五層內(nèi)可開啟外窗面積之和大于 。 、儲(chǔ)油間、變配電房、水泵房、排風(fēng)機(jī)房、消防控制室。滿足區(qū)內(nèi)總綠化率為 %的要求。汽車庫排風(fēng)口設(shè)在離 地 、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于 10米。 2．商業(yè)的各功能單元采用分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決，設(shè)計(jì)預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)室外機(jī)空調(diào)板和冷凝水排水立管。 空調(diào)與通風(fēng)工程 設(shè)計(jì)依據(jù) 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 44 1.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50019— 20xx）； 2.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595 20xx年版）； 3.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016 20xx年版）； 4.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189— 20xx）； 5.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50067— 97）； 6．《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 — 暖通空調(diào)178。 3．火災(zāi)探測器類型的選擇原則如下： 樓梯間、電梯機(jī)房、設(shè)備機(jī)房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采用感煙探測器的場所選用感溫探測器；每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個(gè)手動(dòng) 報(bào)警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動(dòng)場所的出入口。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負(fù)責(zé)安裝，調(diào)試。 安全技術(shù)防范系統(tǒng) 1．樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)包括住宅可視對(duì)講管理主機(jī)、每一單元出入口門口可視對(duì)講主機(jī)及每戶戶內(nèi)可視對(duì)講分機(jī)。電視終端電平控制在 70177。 6. 每房房間均留電話線盒。主臥室、臥室、起居式、書房等處設(shè)置數(shù)據(jù) /電話終端（雙口 RJ11+RJ45 型插座面板）。在小區(qū)內(nèi)設(shè)一中心機(jī)房，高層住宅的每個(gè)單元底層設(shè)一電信間。 。同時(shí)在天線及饋線系統(tǒng)、信號(hào)系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過電壓防護(hù)器（ SPD）。利用基礎(chǔ)樁基及承臺(tái)內(nèi)主鋼筋作接地極，接地電阻不大于 1 歐姆。 16m 的避雷網(wǎng)格。 8m 的避雷網(wǎng)格。商業(yè)為三類防雷建筑物。公共部位照明采用集中控 制方式。 住宅樓配電主 干線采用密集型母線槽豎井內(nèi)安裝，住戶室內(nèi)線路均采用導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管或聚乙烯絕緣電線管暗敷。樓房的照明、空調(diào)負(fù)荷采用電纜和母線相結(jié)合以樹干式配電至各負(fù)荷點(diǎn)。 配電系統(tǒng) 以每棟建筑物為配電單元，放射式向配電單元配 電。 電 氣 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T 1692）； 2.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB 50045 20xx)； 3.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500961999， 20xx 年版 )； 4.《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5001698）； 5.《 10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005394）； 6.《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005295）； 7.《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005593）； 8.《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； 9. 《 民 用 建 筑 電 線 電 纜 防 火 設(shè) 計(jì) 規(guī) 程 》（ DGJ089320xx）； 10.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GBJ1687， 20xx 年版）； 11.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500671997）； 12.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794， 20xx 年版）； 13.《防雷接地安裝》（ DBJT087596）； 。 室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥砂漿。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 2年，室外雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 2 年。 排水 本工程污水排水量按給水量 85%計(jì)。 消防給水 消防水源：由市政管網(wǎng)兩路供水 ，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，管徑均為 DN200，室外消防用水由供水管直接供水。 （ 2）住宅生活用水由水泵 屋頂水箱聯(lián)合供給。次 車庫（地面沖洗）： 2L/m2178。 生活給水 生活用水量標(biāo)準(zhǔn)： 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 35 生活： 300L450L/人178。主樓以外的地下室部分為框架結(jié)構(gòu)，以滿足大空間的使用要求，地下室中超出上部主樓范圍且無上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級(jí)為三級(jí)，地下室底板、側(cè)壁均采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，因地下室超長，設(shè)計(jì)采用后澆帶措施。 7．《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ JGJ2020xx） 8． 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ320xx） 9．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 設(shè)計(jì)基準(zhǔn) 1．根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)破壞后果的嚴(yán)重程度，本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，根據(jù)地基復(fù)雜程度、建筑物規(guī)模和功能特征以及由于地基問題可能造成建筑物破壞或影響正常使用的程度，本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。 高層住宅在簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格基調(diào)下，輔以簡約明確的民居符號(hào)，建筑立面采用淺色為主，體現(xiàn)居住建筑的特點(diǎn)。 （ 2）住宅 入戶門：高級(jí)防盜門 住宅按毛坯房狀態(tài)銷售。借景周圍建筑的景觀資源，同時(shí)，主要居室增加合理的開窗，使更好俯瞰中央庭園。平面設(shè)計(jì)在滿足戶型需求的前提下，充分考慮結(jié)構(gòu)的合理經(jīng)濟(jì)性，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 30 與裙樓柱網(wǎng)具有良好的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 小區(qū)安防設(shè)計(jì) 小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴(yán)密防范，安全到家。 景觀與綠化 地下室頂板設(shè)有各種有特色的小景小品，錯(cuò)落點(diǎn)綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合，營造更愜意的休閑環(huán)境。 車行系統(tǒng)：車行系統(tǒng)的主要入口在地塊西側(cè)的道路上，可通過入口直接進(jìn)入小區(qū)車流環(huán)道。 人行系統(tǒng)：小區(qū)居住主要人行出入口位于本案的南側(cè)，住戶可通過景觀步梯進(jìn)入小區(qū)，次入口位于設(shè)計(jì)在地塊西側(cè)。使戶型品質(zhì)同戶型位置相符，使其同今后的銷售策略相符，以達(dá)到小區(qū)品質(zhì)的最優(yōu)化。 小區(qū)主要車行出入口分別位于本案的西側(cè)，利用城市道路與內(nèi)部場地通暢連接形成環(huán)道。 本項(xiàng)目建筑形態(tài)很平整。 總平面布局 整體規(guī)劃 根據(jù)用地特質(zhì)，本案力圖達(dá)到如下設(shè)計(jì)目標(biāo) : 在總體布局上體現(xiàn)以人為本 ,將建筑功能復(fù)合化 ,建筑空 間多樣化 ,建筑形式個(gè)性化。本來就有著人流量大的特點(diǎn)，在加上項(xiàng)目周邊配套日漸完善，整體給人感覺相當(dāng)有氛圍適合打造商業(yè)小區(qū)。有著交通便捷，人流量大的特點(diǎn)，項(xiàng)目周邊配套日漸完善。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 24 第六章 建筑建設(shè)方案 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)原則及理念 本案用地位于云南省昭通市鎮(zhèn)雄縣的舊城改造項(xiàng)目。 交通條件 項(xiàng)目擬開發(fā)土地位交通便利，市政配套 設(shè)施較為完善。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 23 供電 本項(xiàng)目供電采用市政供電。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為 6 度。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。而且冬春嚴(yán)重干旱，相對(duì)濕度達(dá) 84%，風(fēng)災(zāi)頻繁，冰雹嚴(yán)重，素有“無災(zāi)不成年”之說。 鎮(zhèn)雄縣地形復(fù)雜，地貌立體結(jié)構(gòu)，處于昆明準(zhǔn)靜止鋒 北端，形成“日照少、陰雨多、冷凍大、氣溫低”的獨(dú)特氣候特征，年平均氣溫 176。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 21 第五章 建設(shè)條件 氣候條件 鎮(zhèn)雄縣位于云南省東北部，云貴高原北 麓，在云、貴、川三省結(jié)合部，素有“雞鳴三省”之稱，全縣轄 28個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、244 個(gè)村 5323 個(gè)村民小組，總面積 3696 平方公里。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是： ，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購買的因素，銷售時(shí)要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制。 、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的文件已確定 3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 20 緒（除預(yù)售許可證外）。一般情況下，按揭貸款 ，一次性付款。 （ 4）高收入者：屬于二次及以上置業(yè)的群體，高學(xué)歷、高收入，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧靜安逸的個(gè)性化純居住生 活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對(duì)他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認(rèn)同。中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。主要指年輕夫妻，無子女或單身人士?？梢灶A(yù)期，本項(xiàng)目具有較好的市場前景和較大的盈利空間。 3．建筑設(shè)計(jì)科學(xué)合理，住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。環(huán)境好，品質(zhì)優(yōu)秀的開發(fā)項(xiàng)目鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 16 仍有上升空間。 政府支持房地產(chǎn)健康發(fā)展 十二五規(guī)劃綱要中提出，加快建設(shè)南部新城區(qū)，穩(wěn)步推進(jìn)新城區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，全面提升縣城品味，力爭建設(shè)一個(gè)承載能力強(qiáng)，輻射范圍廣、幸福指數(shù)高、生活品質(zhì)高、生態(tài)環(huán)境美的縣級(jí)中心城市，上述政策將促進(jìn)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 100 平米左右住宅最受消費(fèi)者青睞 根據(jù)云南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，意向購買兩房和三房的受訪者分別占 ％和％，一房的意向購買量相對(duì)較少，占 ％，選擇購買單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，均為 ％，選擇四房的最少，僅為 %。做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。 項(xiàng)目建議 到城上城建成后，因其舊城改造的性質(zhì)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。因此城上城舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)能夠帶動(dòng)鎮(zhèn)雄縣其他相關(guān)行業(yè)的快速積極發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增長，就業(yè)的解決都具有良好的推動(dòng)效果。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 11 項(xiàng)目的建設(shè)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟(jì)效益 目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)集開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。經(jīng)營城市，就是用市場經(jīng)濟(jì)手段將城市中可用來經(jīng)營的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能 根據(jù)《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。 與此同時(shí)，鎮(zhèn)雄十二五 規(guī)劃綱要中明確要求，做大縣城規(guī)模，加快房地產(chǎn)建設(shè)，拓展縣城發(fā)展空間，這也為舊城改造的發(fā)展迎來了新的機(jī)遇。市政設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；推進(jìn)舊城區(qū)改造建設(shè) 進(jìn)程，以舊城區(qū)為依托，加快舊城區(qū)建設(shè)步伐。因此本小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是力爭建設(shè)成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個(gè)標(biāo)志性樓盤。 （ 2）配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。公司一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取，力求完善開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化的經(jīng)營格局。鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 1 目錄 第一章 總 論 3 項(xiàng)目名稱及工作階段 3 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 3 項(xiàng)目概況 4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)