【正文】 本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在10000—13000之間，可作為本項目的價格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價格在6500—7500元之間，可作為本項目主要參考依據(jù)。（祥見市場篇）考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負擔和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：7000元/㎡（177。2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為7000元/㎡。本項目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及維也納片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/㎡（177。5％）三、酒店總銷售收入估算已知條件：酒店可售面積 S1＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格 P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈500㎡酒店首層商業(yè)部分價格 P2==12000元/㎡酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：（人民幣）。二、項目銷售回款計劃 項目銷售回款詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。三、資金來源和運用分析 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入7%總投資%項目已投入資金來源渠道項目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。項目尚需投入的資金來源渠道項目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項，項目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。經(jīng)分析測算，項目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項目后續(xù)資金的投入。項目的資金來源與運用情況詳見附表2：《資金來源與運用表》。四、銷售利潤 根據(jù)測算，項目銷售凈收入約為：，項目銷售凈收入詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424五 可行性研究結(jié)論與建議一、可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項目投放市場的時機是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！二、項目主要問題的解決辦法和建議（一）、如何提高酒店的盈利能力？引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在200萬~500萬左右，酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風險。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的2~5%作為顧問費，不承擔酒店經(jīng)營和投資者的任何風險。方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤2~5%的管理費；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。（二 ） 降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。深圳市維也納物業(yè)顧問有限公司36土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計