【導讀】《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》?！督ㄔO項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》?！蛾P于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件。國家及深圳經(jīng)濟建設的方針、政策和城市規(guī)劃。根據(jù)開發(fā)公司提供的相關資料，以及我司根據(jù)市場研究確定的容積率，項目的規(guī)劃設計指標見下表。區(qū)、構建中心服務體系的重要組成部分。本項目正處于未來前海灣CBD區(qū)東南角。長遠來看，該區(qū)域房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間，項目發(fā)展?jié)摿薮?。完成竣工驗收，開發(fā)建設工期歷時6年。T201-073宗地：包括1、2、3、11四個地塊，為政策保障性住房用地。該宗地于2021年初開工，2021年12月31日前完工，歷時3年。T201-072宗地：包括6、8、9、10四個地塊，為地鐵上蓋商住用地。費，分別為78597萬元、269486萬。其中78597萬元為該宗地的建設資金。適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合未來前海片區(qū)的市場主流需求?？紤]到本項目經(jīng)營性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行

　　

【正文】 金融、高新技術、投資實業(yè)、貿(mào)易 中介、房地產(chǎn)、貿(mào)易 高新技術 投資實業(yè) 貿(mào)易、實 業(yè) 風險投資、貿(mào)易、高新技術 ．南山寫字樓發(fā)展前景分析 隨著中心區(qū)土地供應的日益緊張，以及南山區(qū)中心區(qū)地位的逐漸奠定，未來的寫字樓供應呈現(xiàn)逐漸西移的趨勢， 2021 年為供應集中期，主要集中在中心區(qū)與南山區(qū)，南山區(qū)將 成為深圳寫字樓供應的主要區(qū)域。且未來寫字樓的供應檔次日益提高。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 44 南山填海區(qū)是政府規(guī)劃的新商務圈，要打造成真正意義的濱海之窗， 隨著西部通道開通，該區(qū)將吸引大量的貿(mào)易、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)行業(yè)進入，和中心區(qū)相比，這里有著西部窗口的前沿 優(yōu) 勢和地域產(chǎn)業(yè)鏈的天然資源，這里將是打造國際化商務的新平臺！ 南山寫字樓隨著南山 CBD 的建設，將迎來快速發(fā)展時期，充分展示區(qū)域價值，體現(xiàn)全新西部窗口價值，與中心區(qū)一道成為深圳未來商務發(fā)展的“雙核心”。 3. 南山典型樓盤分析 ? 天利中央廣場 天利中央廣場二期位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，后海路與 海德三路交匯處。使用年限為 50 年，用地面積 m2；總建筑面積為 m2（其中地下室建筑面積 m2，商業(yè) 平米，辦公 61800 平米）。 項目地下 3 層，地上 32 層，有車位 572 個；地面一至三層、五至七層為商業(yè)；四層為餐飲；九至十六、十八至三十二層為辦公空間。 項目銷售狀況： ? 一期已經(jīng)銷售完畢，目前三級市場有較多的放盤。 ? 二期預計將在 2021 下半年開盤，價格約在 25000 元 /平方米左右，將推出100 多套物業(yè)。 項目 評價 ： ? 深圳灣金融商務中心，粵港澳超級都市圈腹 地，深港跨界商務中樞 ? 純正甲級寫字樓，毋庸質疑的高端品質，匹配國際宏圖 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 45 ? 高尚商務配套，雙大堂，高速名牌電梯，頂級名牌 VRV 空調，構筑一流商務空間 ? 深圳灣遼闊視界，區(qū)域獨創(chuàng) U 型水景規(guī)劃 ,席卷水境 OFFICE 生態(tài)商務風 ? 天利集團，中國跨界商務地產(chǎn)領航者，快速擴張的里程碑 ? 海岸城 海岸城項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務、商業(yè)項目。項目總投資約 20 億元人民幣 ,總建筑面積約 30 萬平方米。其中：購物中心約 12 萬平方米 ；寫字樓約 14 萬平方米；商業(yè)街約 4 萬平方米。海岸城配備地下停車位約 2021 個。 項目銷售狀況 海岸城東座寫字樓已售完， 于 2021 年 11 月已經(jīng)入伙。 海岸城西座于 2021 年 7 月 23 日開盤，開盤均價為 30000 元 /平方米，以毛坯出售，預計 08 年下半年入伙。 項目 評價： ? 項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，區(qū)域人氣旺盛，周邊配套齊全； ? 是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務、商業(yè)項目 ； ? 海岸城購物中心是 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務人群最廣深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 46 泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中 心，也是深圳唯一具有濱海風情特色的購物中心。 ? 聘請知名設計公司， 營造生態(tài)、健康的概念， 打造 具有獨特的濱海氣質 、 時尚商務感 的高檔寫字樓； ? 與片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向一致，定位高端，周邊競爭性較小。 4. 市場分析小結 ? 2021 年全市寫字樓供應由于受到國家政策的影響，供應量有所下降 ，成交量 減 少 ，價格有一定的回落。 ? 南山區(qū)由于未來良好的發(fā)展前景，寫字樓檔次逐漸提升，步入高端行列，如天利中央廣場，海岸城，均是近年寫字樓時常影響力較大的項目。寫字樓主要以銷售為主， 銷售價格和租金價格不斷上漲 ，客戶主要從事高新技術，金融等行業(yè) 。 ? 目前南山市場供應的寫字樓建筑設計獨特，功能齊全，配套完善，將于中心區(qū)的寫字樓形成較大的競爭。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 47 四、 商業(yè)市場研究 1. 深圳商業(yè)市場概況 2021 年 上半年，深圳商業(yè)物業(yè)預售面積為 萬平方米，同比去年同期增長 %，但受深圳大型商業(yè)項目只租不售的增加和樓市調整期內 項目的入市風險加大等因素的影響， 2021 年深圳商業(yè)物業(yè)的供應面積預計將 縮減。 供應分析 2021年 上半年共有 34個項目獲得批準預售，其中 絕大部分項目商業(yè)面積較小，面積在 1 萬平方米以上的項目僅有四個，分別為百仕達東郡廣場、金港華庭的裙樓商業(yè)、萬鑫五洲風情購物中心二期以及鴻榮源禧園的裙樓商業(yè)。 . 需求狀況 2021 年上半年深圳商業(yè)物業(yè)的成交面積為 萬平方米，成交商業(yè)物業(yè) 717套 ，與去年同期相比分別下降 ％和 ％。后市在商 業(yè)物業(yè)資源日益稀缺、商業(yè)物業(yè)只租不售成市場主流的影響下，深圳市商業(yè)物業(yè)的成交面積將繼續(xù)縮減。 . 成交價格 隨著樓市的調整和國家緊縮銀根的宏觀調控政策繼續(xù)執(zhí)行，深圳商業(yè)市場呈現(xiàn)量縮價跌的成交特征。 2021 年上半年深圳商業(yè)物業(yè)的成交均價僅為 11191 元 /深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 48 平方米，下降趨勢明顯。 但縱觀 來看，隨著各商業(yè)項目的理性定價和價值回歸，深圳商業(yè)物業(yè)的成交均價呈現(xiàn)止跌走穩(wěn)的特征。 新開盤項目價格狀況 據(jù)市場不完全統(tǒng)計， 2021 年上半年僅有 12 個商業(yè)項目入市，其中關內區(qū)域僅有 4 個項目， 其余項目均位于關外，占項目總數(shù)的 ％。這個數(shù)據(jù)也反映了深圳商業(yè)市場發(fā)展的格局 —— 市場成交熱點集中在關外區(qū)域，未來這個比例還將有提高的空間。從這些商業(yè)項目的價格可以看出，關內商業(yè)項目與關外商業(yè)項目的價格差價明顯，關內核心區(qū)域與非核心區(qū)域的商業(yè)項目的價差明顯。另外，入市 的商業(yè)項目多采用自然發(fā)售的營銷策略，這也 是深圳商業(yè)市場理性回歸 表現(xiàn)之一。 2. 南山商業(yè)市場分析 ．南山商圈分布及商業(yè)業(yè)態(tài)分析 近兩年來隨著后海商業(yè)文化中心區(qū)的地位確定，海岸城購物中心、凱賓斯基酒店、海珠城、保利歌劇院、天利中央商務廣場、保利文化中心等高檔商業(yè)，以及 shoppingmall 拔地而起，使得南山后海商業(yè)區(qū)蔚然成風。雖然目前尚沒有開業(yè)，一些配套工程尚沒有完工，但從其影響力和輻射力來看勢必成為未來南山最主要的商圈。它將成為一個集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游、高尚文化生活為一體的高尚生活品質的綜合性商圈。 ．供應量分析 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 49 2021 年深圳共有 84 個新增項目推向市場，總供應面積 萬平方米，批準預售商業(yè)物業(yè) 4751 套。其中， 南山區(qū)新增項目只有 10 個，供應面積 萬平方米和 954 套，分別占總供應的比重為 ％和 ％。 07 年南山的商業(yè)項目的供應面積普遍偏小，只有海岸大廈一個項目的供應面積超過了 1 萬平方米，且供應的單套面積較大，平均約 109 平方米 /套。其次是海岸時代公寓。南山商業(yè)文化中心作為南山新的主要商業(yè)中心，逐漸向大體量、高檔次的商業(yè)發(fā)展。 ．需求分析 ? 品牌零售商業(yè)的擴張，一方面消化了相當數(shù)量的商業(yè) 物業(yè)，另一方面也將帶動區(qū)域商業(yè)氛圍，刺激更多商業(yè)物業(yè)的消化與活躍。 ? 港澳臺和外商投資者在深圳商業(yè)地產(chǎn)市場所占的比例越來越大，特別是投資方面，他們對市場發(fā)展的影響越來越重要。 ? 自人民幣升值后，商業(yè)物業(yè)的升值潛力使港澳臺和外商投資者的熱情更是高漲。外商投資者的介入將彌補國內開發(fā)商實力有限而 無法通過長期持有 商業(yè)物業(yè) 獲得穩(wěn)定的收益 的局面，有利于完善商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，提高商業(yè)地產(chǎn)的國際競爭力。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 50 資料來源：中原統(tǒng)計資料 商業(yè)從整體的供應來看， 2021 年以前，南山區(qū)的商業(yè)供給大于需求，但還是可以看出濱海大道通車以后 ，南山商業(yè)需求成倍增長。 2021年南山區(qū)的商業(yè)供給為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，銷售率為 ％， 銷售率與 06 年相比，大幅增長，可見需求旺盛。西部通道的開通提高了買家對南山區(qū)位價值提升的信心，南山區(qū)的成交量在關內區(qū)域內處于首位，海岸大廈底商、天利 18 街等商業(yè)項目成交活躍。 ．二級市場成交價格分析 2021 年深圳市商業(yè)物業(yè)的銷售均價約為 18890 元 /平方米， 同比 2021 年漲幅僅為 %。 2021 年上半年在住宅、辦公樓價格快速上漲的影響，商業(yè)物業(yè)成交均價達到 21400 元 /平方米 ，但隨著政府宏觀調控政策對房地產(chǎn)市場影響的深入，商業(yè)物業(yè)的成交陷入低迷，成交價格也隨之下降， 下半年商業(yè)物業(yè)的整體成交均價僅為 15300 元 /平方米，與上半年相比降幅達 %。 其中，南山區(qū)由于各商業(yè)所處的商圈不同和商業(yè)檔次不同，銷售價格存在較大的差異，位于南山商業(yè)文化中心的海岸大廈的銷售價格最高，且項目成交活躍。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 51 2021 年南山部分新開盤項目 項目 商業(yè)面積（㎡） 商鋪套數(shù) 售價（元 /㎡） 你地公寓商業(yè)街 ㎡ 22 萬 繽紛商業(yè)中心 181 街鋪 6 萬，內鋪 3 萬 百 納空間 24（街鋪 20） 集中商業(yè)招商，街鋪 均價 萬 海岸大廈 212 一樓均價 10 萬，整體均價為 3 萬 學府商業(yè)街 37 萬 資料來源：中原統(tǒng)計資料 2021 年西部通道的開通提高了買家對南山區(qū)位價值提升的信心， 南山區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交均價達到 25000 元 /平方米， 基本與羅湖區(qū)持平。 近年，商鋪租賃市場的需求有所擴大，原有空臵面積得到消化，空臵率逐漸減少。由于西部通道建設的利好，南山創(chuàng)業(yè)商圈的商鋪的需求也出現(xiàn)增長，同時西部通道的開通促使南山區(qū)域經(jīng)營 業(yè)態(tài)和消費格局的改變，商業(yè)物業(yè)的租金也有所上漲。 從 2021 到 2021 年，南山區(qū)的商業(yè)租賃價格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。 20212021年 特區(qū)內商業(yè)物業(yè)租金走勢圖 （元/ 平方米）0501001502002021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4羅湖 福田 南山 鹽田 資料來源：中原統(tǒng)計資料 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 52 ．南山商業(yè)市場發(fā)展前景分析 南山區(qū)自 1992 年獲市政府批準立項開始建設中心區(qū)起始，商業(yè)市場開始逐步發(fā)展，目前已經(jīng)歷了約四個階段，現(xiàn)在處于升級期，主要得益于南山作為深圳次中心區(qū)的地位的奠定、濱海大道縮短與中心區(qū)的距離、西部通道的開通使南山與香港聯(lián)系更緊密、未來地鐵 2 號線和一號線的開通、南山產(chǎn)業(yè)結構升級等利好因素。南山商業(yè)文化中心已成為南山新的商業(yè)圈代表，逐步成長 為與人民南商圈、東門商圈、華強北商圈抗衡的大型商圈。 未來，隨著南山核心區(qū)建設的完畢、大型和高檔次商業(yè)的進入，南山商業(yè)市場的發(fā)展前景將風光無限，將成為投資追捧的新的投資熱點。 發(fā)展階段功能配比標志項目啟動期啟動期 萌芽期萌芽期 發(fā)展期發(fā)展期 升級期升級期 成熟期成熟期1992 1995 1996 1999 2021 2021 2021 2021 2021 左右獲市政府批準立項開始建設中心區(qū)北區(qū)住宅成型住宅開發(fā)完畢，核心區(qū)大量 土地出讓核心區(qū)全面建設核心區(qū)基本建設完畢海珠城…海文花園創(chuàng)世紀海城…保利城海岸明珠海雅百貨觀海臺…天利廣場海岸城保利文化廣場凱賓斯基東填海區(qū)…68 層金融中心地鐵開通…啟動期啟動期 萌芽期萌芽期 發(fā)展期發(fā)展期 升級期升級期 成熟期成熟期左右住宅開發(fā)完畢，核心區(qū)土地出讓畢…城……保利文化廣場…層金融中心… 3. 南山 典型 商業(yè)項目分析 ? 深圳灣口岸商業(yè)街 深圳灣口岸商業(yè)街位于后海中心的中心商業(yè)街區(qū)， 位于創(chuàng)業(yè)路、登良路、后海濱路等深圳灣口岸區(qū) “ 四縱四橫 ” 中的重要的 “ 兩橫一縱 ” 的交匯處。 2021 年 4 月，卓越臵業(yè)集團有限公司推出深圳灣口岸商業(yè)街 62 間鋪位，均價深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 53 萬元 /平方米，開盤取得良好的銷售成績。一系列的規(guī)劃利好促使了深圳灣口岸商業(yè)街的高成 長空間 。 項目評價： 卓越 〃 深圳灣口岸商業(yè)街正對的是規(guī)劃中 平方米公里的超級海上金融城 ,隨著海上金融城的建設，深圳灣口岸商業(yè)街所處的區(qū)域性質也將會隨之發(fā)生巨大的轉變，直接從一個普通的社區(qū)上升到一個集商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、居住區(qū)于一體的綜合區(qū)，商業(yè)價值 高 。 ? 海岸城 海岸城 商業(yè) 項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城購物中心和海岸風情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務、商業(yè)項目。購物中心約 12 萬平方米；商業(yè)街約 4 萬平方米。 海岸城購物中心： 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功