【導(dǎo)讀】“小南山花園”（暫名）項(xiàng)目計(jì)劃。立項(xiàng)可行性研究報(bào)告。二OO七年二月四日。承擔(dān)可行性研究工作的單位。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容。投資估算和資金籌措。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論。深圳市投資宏觀背景。區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測。有關(guān)工程計(jì)劃說明。固定資產(chǎn)投資總額。項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議。損益及利潤分配表。劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。公司以有償出讓方式從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局取得地塊編號(hào)。商品房，主體建筑物的性質(zhì)為住宅，計(jì)入容積率建筑面積不超過62577. ②本評(píng)估根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》認(rèn)定本用地項(xiàng)目。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2020年7月正式動(dòng)工，2020年5月主體封頂，預(yù)。預(yù)售，預(yù)計(jì)在2020年內(nèi)可售出住宅65%及商業(yè)45%，于2020年內(nèi)可。撲朔迷離的市場前景，使得市場各方對(duì)房地產(chǎn)市場的未來走勢眾說紛。等方面出臺(tái)了多項(xiàng)政策，其中包括

　　

【正文】 評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀 ，認(rèn)為該項(xiàng)目 住宅售價(jià)定位在10500 元 /㎡、商業(yè)定位 18000 元 /㎡較具市場競爭力 。 2．方案評(píng)估意見： 評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目具備景觀獨(dú)特、地理位置優(yōu)越及發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)豐富等開發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)該充分發(fā)揮走精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，走產(chǎn)品差異化路線。另一方面，因本項(xiàng)目在市政生活配套設(shè)施尚未完善等方面有一定的劣勢，因此應(yīng)該揚(yáng)長避短，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)等方面塑造差異化產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場。綜上所述，本項(xiàng)目市 場定位方案可行。 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明： 該項(xiàng)目 預(yù)計(jì)在 2020 年 7 月正式動(dòng)工， 2020 年 5 月主體封頂 ，預(yù) 計(jì)項(xiàng) 目于 2020 年 7 月全部竣工入伙。本項(xiàng)目計(jì)劃在 2020 年 4 月開 始預(yù)售，預(yù)計(jì)在 2020 年內(nèi)可售出住宅 65%及商業(yè) 45%，于 2020 年內(nèi)可售出住宅 30%及商業(yè) 50%，預(yù)計(jì)住宅、商業(yè)各有 5%的銷售空置率。 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 （ 1）．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前深圳市建筑市場的價(jià)格情況。 （ 2）．項(xiàng)目投資概算 1）土地費(fèi)用： 根據(jù)開發(fā)上提供的數(shù) 據(jù)，擬以 3300 元 /平方米的樓面地價(jià)取得該地塊，計(jì)入容積率建筑面積為 62577 平方米，則土地取得費(fèi)用共計(jì)為 206504100 元。為了計(jì)算方便我們?cè)陧?xiàng)目投資估算章節(jié)中取整為 20650 萬元。 該項(xiàng)目費(fèi)用視為 2020年初一次性投入。 2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。該項(xiàng)目總建筑面積 72577 ㎡，占地面積 ㎡。 40 72577+10 =311萬元（取整） 該項(xiàng)費(fèi)用視為 2020 年初一次性投入。 3）房屋開發(fā)費(fèi)：包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)用主要包括建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、 電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、電梯及其安裝等）；公共配套設(shè)施費(fèi)用：主要是指為所建項(xiàng)目配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、停車場等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：主要指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施的接口費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用共 計(jì)為 12338萬元，于 2020年投入 70%（ 8637萬元）， 2020年投入最后的 30%（ 3701萬元）。 根據(jù) 2020年 6月 10日深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布新版深圳市建設(shè)工程造價(jià)指數(shù)的通知》，結(jié)合本項(xiàng)目的功能定位，我們確定本項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)為 1700元 /㎡，而本項(xiàng)目的工程量為 72577㎡，則房屋開發(fā)費(fèi)為 123380900元。即該項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)取整為 12338萬元。 4）其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工 程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 3%計(jì)， （ 20650+311+12338） 3%=999萬元（取整） 5）管理費(fèi)：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 2% 估算，且全部進(jìn)入開發(fā)成本。 （ 20650+311+12338） 2%=666萬元（取整） 6）銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代 理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷售收入的 %計(jì)， 則： 62993%=756萬元 隨銷售 收入發(fā)生 7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息， 2年期貸款利率為 %，本次項(xiàng)目開發(fā)擬向銀行申請(qǐng) 2年期 25000萬元貸款，假設(shè)貸款期限從 2020年 3月份計(jì)。 2020年利息： 25000 % 10/12=1313萬元； 2020年利息： 25000 % 12/12=1575萬元； 2020年利息： 25000 % 2/12=262萬元。 小計(jì)： 3150萬元。 8）不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 2%估算， （ 20650+311+12338） 2%=666萬元（取整） 9）稅費(fèi)：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展 基金、人防工程費(fèi)等。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開發(fā)費(fèi)的 3%計(jì)，其資金安排同（ 4）；則 123383%=370萬元（取整） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 20650 2 前期工程費(fèi) 311 3 房屋開發(fā)費(fèi) 12338 4 其他費(fèi)用 999 5 管理費(fèi)用 666 6 銷售費(fèi)用 756 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3150 8 不可預(yù)見費(fèi) 666 9 稅費(fèi) 370 10 合 計(jì) 39906 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 39906萬元，其中計(jì)入開發(fā)成本 36000萬元。 投資使用計(jì)劃 （ 1）投資使用計(jì)劃：本項(xiàng)目各年度的投資來源及支出預(yù)測的具體情況詳見評(píng)估附表 5，通過分析，可確定該項(xiàng)目自身資金平衡。 （ 2）借款償還計(jì)劃：本項(xiàng)目 擬申請(qǐng) 25000 萬元貸款。貸款發(fā)放進(jìn)度為 2020 年 3 月初發(fā)放貸款 18878 萬元， 2020 年初發(fā)放貸款 6122萬元；貸款償還進(jìn)度 為 2020 年 2 月底償還貸款 25000 萬元，具體資金使用計(jì)劃以項(xiàng)目實(shí)際需求為準(zhǔn)。 七 . 銷售及經(jīng)營收入測定 項(xiàng)目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類房地產(chǎn)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 10500元 /㎡、商業(yè)銷售均價(jià)為 18000元 /㎡ ，住宅和商業(yè)的銷售空置率均擬定為 5%。該項(xiàng)目計(jì)入容積率住宅建筑面積 61437㎡、商業(yè)建筑面積 1000㎡。 則在不考慮銷售空置率的情況下的銷售收入為： 1050061437+180001000 =66309萬元 在考慮住宅和商業(yè)均為 5%的銷售空置率的情況下銷售收入為： 1050061437（ 15%） +180001000（ 15%） =62993 萬元（取整） 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2020年 4月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)在 2020年內(nèi)可售出住宅65%及商業(yè) 45%，于 2020年內(nèi)可售出住宅 30%及商業(yè) 50%，預(yù)計(jì)住宅、商業(yè)各有 5%的銷售空置率。項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見評(píng)估附表 2。 3．銷售利潤測算 （ 1）總銷售收入： 62993 萬元 （ 2）經(jīng)營稅費(fèi) 及附加 營業(yè)稅 5% 629935%=3150 萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 62993%=32 萬元 教育費(fèi)附加 % 62993%=94 萬元 土地增值稅 % 62993%=315 萬元 印花稅 % 62993%=32 萬元 合 計(jì)： 3623 萬元 （ 3）總投資： 39906 萬元 （ 4）利潤總額： 62993－ 39906－ 3623=19464 萬元 所得稅預(yù)測： 1946415%=2920 萬元 稅后凈利潤： 19464－ 2920=16544 萬元 八．財(cái)務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見評(píng)估附表 7），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤率： 19464247。 39906100%=% 稅后成本利潤率： 16544247。 39906100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =10063 萬元 投資回收期（動(dòng)態(tài)） = 年 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 項(xiàng)目不確定性分析 ① .風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。 2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而 增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 3）銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位。 4）開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。其履約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。 5）政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 作為本項(xiàng)目來說，由于項(xiàng)目地理位置較好，檔次定位在中高檔，而且目前小南山?jīng)]有與之同類的物業(yè)，加上該開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所以，對(duì)于本項(xiàng)目來說 ，其未來的市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大，但房地產(chǎn)市場變幻莫測，而且本項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，存在一定的建設(shè)工程風(fēng) 險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因此建議開發(fā)商做好項(xiàng)目的前期營銷策劃、招商及后續(xù)經(jīng)營管理服務(wù)。 ②敏感性分析 我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì) 2 種最不 利的情況：總投資增加 5%、售價(jià)下降 5%，來分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。（見評(píng)估附表 6） 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價(jià)下降 5%對(duì)本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷售市 場的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響到本項(xiàng)目的盈利能力。 ③項(xiàng)目盈虧平衡分析 該項(xiàng)目總投資 39906 萬元（含應(yīng)付利息），借款 25000 萬元。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷售收入 =總投資 +五項(xiàng)稅費(fèi)，五項(xiàng)稅費(fèi)中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)；城市建設(shè)附加稅 %計(jì)；教育費(fèi)附加%計(jì)；印花稅按 %計(jì)；土地增值稅 %計(jì)，故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)五項(xiàng)稅費(fèi)可按銷售收入的 %計(jì)收。 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為： 總投資 /（ 1－ %） =39906/ %=42341 萬元 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 42341247。 66309100%=%，本項(xiàng)目全部投資及貸款本息均可收回。 3．社會(huì)效益和影響分析： 1）經(jīng)濟(jì)效益： 本項(xiàng)目在理想情況下可實(shí)現(xiàn)銷售毛收入 66309 萬元，在考慮住 宅、商業(yè)均有 5%的銷售空置率情況下也能實(shí)現(xiàn) 62993 萬元的毛收入， 在扣除各項(xiàng)稅費(fèi)的情況下，稅后凈利潤為 16544 萬元，稅后成本利潤率高達(dá) %，經(jīng)濟(jì)效益較可觀。 2）社會(huì)效益： ①根據(jù)評(píng)估分析，本項(xiàng)目共需繳納經(jīng)營稅金及附加 3623 萬元，所得稅 2920 萬元，為地方政府增加了一定的財(cái)稅收入。 ②本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將為建 材、廣告、金融、保險(xiǎn)、商業(yè)等相關(guān)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)與營商機(jī)會(huì)，符合當(dāng)?shù)氐氖袌龊蜕鐣?huì)需求。 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見： 1）該項(xiàng)目的建設(shè)條件已較為成熟，各項(xiàng)手續(xù)正在辦理當(dāng)中。 2）該項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的市場需求，具有一定的市場前景。 3）該項(xiàng)目的建設(shè)有較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)具有一定的社會(huì)效益。 4）該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議： “小南山花園”地處小南山腹地，項(xiàng)目附近目前規(guī)劃沒有形成足夠的居家氛圍，規(guī)劃不太整齊，區(qū)域市政生活配套設(shè)施尚未完善。這些都是本 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將要遇到的問題，針對(duì)以上問題，本項(xiàng)目的需要轉(zhuǎn)換這些劣勢，充分利用本項(xiàng)目依山臨海的獨(dú)特景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，提升建筑品質(zhì)，加強(qiáng)產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能完善，同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理與周邊區(qū)域形成檔 次與形象差別，營造幽靜安全居住氛圍?？偟膩碚f，本項(xiàng)目走中高檔精品路線是較好選擇，但只有樹立較高的物業(yè)形象，增加產(chǎn)品附加值，提高價(jià)格性價(jià)比，才可以增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度，最終使項(xiàng)目銷售取得理想的效果。 3．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議： 本項(xiàng)目地理位置較好，檔次定位在中高檔，而且目前小 南山?jīng)]有與之同類的物業(yè)，加上該開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所以，對(duì)于本項(xiàng)目來說，其未來的市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大，但房地產(chǎn)市場變幻莫測，而且目前南山商品房供給比較充裕，需要加強(qiáng)宣傳，而且國家一直對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，特別是近年來房價(jià)不斷上漲的深圳，故項(xiàng)目存在一定的建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因此建議開發(fā)商做好項(xiàng)目的前期營銷策劃、