【導讀】基本認為在風光路開發(fā)中檔商場是可行的。長商業(yè)面積約100萬平方米，每年增長20萬平方米。具有一定的市場空白量。目前駐馬店市區(qū)人口為56萬人，高端客戶約占了整體的10%，較為有限，且多有固定消費場所均收入。費習慣，在推廣上可能需要花費大量的時間和財力。駐馬店人均收入為500元左右，對高檔商品需求不大。在駐馬店124萬的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù)67%。體的65%，他們?yōu)槿粘ＯM的主體。在20—35歲的消費群體，有70%的消費者選擇休閑品牌。風光路臨街店鋪，以休閑運動為主題的商家達到68%。增加娛樂、餐飲等特色經(jīng)營。準確的市場定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營。2020年以來，我國宏觀經(jīng)濟狀況良好，經(jīng)濟增長逐漸趨于理性和正常，2020年駐馬店市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，經(jīng)濟增長率%，資億元，較上年增長％。固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展的重要。％，占全市生產(chǎn)總值的％。住宅市場投資因國家打擊住宅市場投機的政策導向而驟然降溫，

　　

【正文】 0%40%60%需求產(chǎn)品類型需求產(chǎn)品統(tǒng)計表娛樂 商場 餐廳 健身 結論： 有 43%的消費者選擇了娛樂項目，主要是調(diào)研對象以年輕人居多， 35 歲以下的消費者達到整體的 60%。這部分消費者認為目前本區(qū)域娛樂場所較為缺乏，周末或其它想進行娛樂休閑時，無處可去。 34%的消費者選擇了餐飲業(yè)，主要是目前該區(qū)域餐飲業(yè)兩極分化較為嚴重，普通消費者如果外出就餐，可供選擇的空間范圍較小，基本是地攤；高消費群體則會選擇大型酒店進行消費。而中型及特色小吃在該區(qū)域較少。 18%的消費者選擇商場時，不約而同的表示缺少集餐飲、娛樂于一體的購物中心。 結合對本區(qū)域周邊商場的調(diào)研 ，中原認為在該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的需求尚未達到飽和，周邊商場數(shù)量較多，但多是同質(zhì)化產(chǎn)品，未形成自己的特色經(jīng)營。 一方面競爭過于集中，經(jīng)營壓力大，另一方面，消費者需求達不到滿足。因此，本項目建議尋求差異點，抓住 25— 35 這一主力消費群的消費特征，將休閑娛樂和餐飲引入商場，作為特 色經(jīng)營，充分滿足消費者的需求，填補目前市場上的相對空白。 ? 您經(jīng)常購物、消費的場所是哪里 41%15%44%0%20%40%60%消費場所消費場所統(tǒng)計表住家附近 工作單位附近 不考慮距離 結論： 從表上可以看出，消費者經(jīng)常去的購物場所一般會選擇離家附近或自己想去的地方，分別為 41%和 44%，工作單位附近所占百分比最少，只有 15%。 主要有三方面的原因，一是現(xiàn)代都市人們的生活節(jié)奏較快，人們更愿意把休閑的時間放在周末，或選擇自己家附近，圖個方便，或選擇自己喜歡的商場逛街休閑。二是工作壓力較大，無瑕逛街。三是提貨回家，路上感到不方便。 但是當消費者被問到，如果你的工作單位附近有一家你非常喜歡的商場你會不會經(jīng)常去購物、消費時，大部分的回答是肯定的，并且風光路本身就是消費者購物的集中地，因此關于人流方面的壓力較小。 ? 您的購物行為屬于 30%34%36%25%30%35%40%購物方式購物方式目標型 路過即興型 休閑型（純逛街型） 結論： 目前駐馬店市休閑型購物行為的比例達到 36%，說明近兩年駐馬店由于經(jīng)濟的相對發(fā)展，生活水平和方式逐漸改變，居民的消費觀念和消費習慣也相對發(fā)生改變。 ? 消費者在商場停留消費的時間14%22% 22%24%18%0%10%20%30%停留時間客戶停留時間統(tǒng)計表半個小時 一個小時 一個半小時兩個小時 兩個半小時 結論： 從表中可以看出，一般消費者平均在商場停留 左右，這也是一個消費者在商場購物的一個平均疲勞期。 適當增加餐飲及休閑項目，延長消費者在商場的停留時間， 相當于增加商場的營業(yè)時間，而且比增加營業(yè)時間更有收益。 八 、結論 駐馬店市在未來兩年內(nèi)仍 具有商業(yè)機會 ? 宏觀政策 : 地區(qū) 項目 項目 人均 GDP 人均年消費支出 人均平均商業(yè)面積 全國 1087 美元 826美元 — 平方米 河南 1000 美元 782美元 — 平方米 駐馬店 652 美元 485美元 平方米 以上為 2020 年政府統(tǒng)計報告數(shù)據(jù) 根據(jù)表格可分析得出： 目前駐馬店的人均商業(yè)面積較河南省和全國平均水平來說 ,有相 當大的差距。 駐馬店市政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃顯示 , 到 2020 年人均商業(yè)面積要 達到 平方米 ,也就是說到 2020 年 ,駐馬店的新 增商業(yè)面積有 萬平方米，平均每年增長商業(yè)面積 萬平米。 在未來 5 年中，市場仍有一定的容量。 ? 駐馬店商業(yè)飽和度分析 : 商業(yè)飽和度 =(人均消費額 X 人數(shù) )247。商業(yè)用房面積 = ? 消費觀念的關鍵作用 針對特定產(chǎn)品、特定時間，消費觀念、消費習慣在一定程度上 會超越收入水平對消費能力的影響。 目前的消費群體以 25— 40歲的青年消費群為主，這部分消費 群在購物習慣上有很強的可引導性。 通過電視、網(wǎng)絡等大眾媒介 ,駐馬店消費群體可以接收到各種 時尚信息和方式，對青年消費群來說，這部分信息很可能就是 他們?nèi)粘Ｙ徫锘蛐蓍e得風向標。在一定程度上，只要引導得當，很大一部分消費群會出現(xiàn)超前消費得現(xiàn)象。 ? 商業(yè)經(jīng)營者的人均收入水平普遍高于駐馬店市人均收入水平。 12%66%22%0%50%100%月收入比例統(tǒng)計駐馬店商戶月收入情況統(tǒng)計1 5 0 0 以下 15002020 2 0 0 0 以上 目前駐馬店人均 GDP 為 5384 元，也就月平均收入為 448 元；而商業(yè)的經(jīng)營者在深度訪談中得知，月平均利潤可以保持在 1500— 2500 左右，遠高于本區(qū)域的平均水平。市場調(diào)節(jié)的結果，表明了商業(yè)目前還處于上升或發(fā)展得趨勢。 市場機制的作用，也必然會導致市場資源的重新分配。在目前商業(yè)的供方市場為達到飽 和的時候，會有部分市民希望進入 商業(yè)市場，從消費者轉(zhuǎn)為經(jīng)營者，將有相當一部分資金、群體轉(zhuǎn)向該市場 ,對本項目也是一個很好的市場機會點。 ? 投資渠道單一 地區(qū)總?cè)丝? 萬人 地區(qū) GDP 億元 人均 GDP 5384 元 人均可支配收入 4005 元 商業(yè)零售總額 127． 7億元 恩格爾系數(shù) % 居民儲蓄額 億元 從上表中可以看出，人均 GDP 只有 5384 元，儲蓄額卻達到了，間接說明投資途徑單一，期貨、股票市場目前空白，銀行成為消費者流動資金的主要去處。 目前商業(yè)的投資概念基本也是空白，基本上購買者就是經(jīng)營者，中原建議利用市場空白點，采用返租、回購、買一成送一成等營銷手段，擴大購買群體，吸引潛在投資消費者。 不利因素 ? 人均購買力低 631557676718617976006912020204000600080002020年 2020年 2020年城市人均收入 城市人均可支配收入 雖然城市人均收入和可支配收入持續(xù)上漲，但人均月收入仍基本控制在 600 元左右，無法支撐高端消費。 ? 市場競爭激烈 在風光路從解放路到雪松大道 500米得距離內(nèi)，分布了北京商場、上海商城、溫州步行街、新大新商場等 4 家商場，總投放面積在45000 平米，本項目面臨著一定得競爭壓力。 ? 片區(qū)形象有待提高 目前風光市場主要是露天經(jīng)營得形式，經(jīng)營產(chǎn)品價格多在 20— 50 元之間，屬于低端產(chǎn)品，且存在時間較長，消費者對此區(qū)域形成固定印象。 對本項目形象的提升有一定影響。 商場名稱 位置 北京商場 風光路與風光二巷交叉口 喜迎門購物廣場 樂山路與交通路交叉口 新大新商場 風光路（北京商場對面） 商業(yè)大廈 風光路與 雪松大道交叉口 春天百貨 解放大道和建新路街交叉口 樂山商場 解放大道與樂山路交叉口 上海商城（封頂） 風光路與風光二巷交叉口 天方商城（在建） 樂山路于風光二巷交叉口 溫州步行街（商業(yè)街） （一期）西起樂山路，東至風光路 （二期）東至富強路 、業(yè)態(tài)定位： 根據(jù)市場機會及需求，根據(jù)項目的實際情況： 方案一：主題類百貨商場 建筑面積： 15000 平米 /層 * 層 主題：休閑、運動 針對群體： 25 歲 — 40 歲青年消費群 一層：量販超市、化妝品、鞋 超市示意圖 護膚品展示圖 二層：休閑服飾及專業(yè)店 服飾示意圖 專業(yè)店 二層半：特色小吃、娛樂 示意圖 方案二：專業(yè)市場 建筑面積： 15000平米 /層 * 經(jīng)營方式：只售不租，將單層面積分割成 20— 50平米的單間，便于投資和經(jīng)營。 一層：鞋、箱包類 示意圖 二層：服飾 店鋪示意圖 二層半：餐飲、娛樂 娛 樂 九、關于物業(yè)價格的建議 定價的影響因素 ? 宏觀政策影響 ? 整體市場供求情況及 片區(qū)市場物業(yè)價格 ? 項目地塊使用年限 ? 地理位置及交通狀況 ? 周邊環(huán)境 ? 服務配套設施 ? 規(guī)模 ? 內(nèi)部規(guī)劃設施 ? 戶型結構 ? 發(fā)展商品牌 ? 交樓標準 ? 物業(yè)管理 ? 發(fā)展商銷售策略 參考均價評定 房地產(chǎn)成本定價法基本有三種： 市場定價法：通過比較市場上多個有可比性的同類物業(yè)的價格，再根據(jù)項目本身的質(zhì)素定出物業(yè)的售價。 收益還原法：通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價。 成本定價法：在核算出物業(yè)成本的基礎上加一定的利潤，就得出物業(yè)將來的均價。 本項目，中原將以市場定價法和收益還原法來共同確定。 ? 收益還原法 : 通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價。 客戶訪談統(tǒng)計 26%60%14%0%20%40%60%租金價位比例 租金接受度統(tǒng)計表低租金(3050) 中等租金(6080) 高租金(100以上) 結論 : 通過對駐馬店 60 位經(jīng)營戶的調(diào)研統(tǒng)計 ,有 60%的經(jīng)營者對項目的租金認可度在 6080元 /平方米元之間 ,按照 8%的回報率，售價可接受范圍在 9000 元 — 12020 元。 有 26%的經(jīng)營者對項目的租金認可度在 50元 /平方米以下 , 有 14%經(jīng)營者完全可以接受 120 元 /平方米左右的價位。 商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)常性 接觸市場，對租金及售價較為敏感，很大程度上可以反映出消費群的心理價位。 6080 元 /平方米的租金，也就是售價在 9000— 12020 應該是是普遍可以接受的價格水平。 本案周邊競爭項目租金統(tǒng)計 : 結論 : 根據(jù)項目周邊商場的租售情況可以看出 ,駐馬店現(xiàn)有商場一樓租金價格在 100130元 /平方米 /月之間，按照 8%的回報率，售價控制在 15000 元 — 20200元 /平米。 駐馬店現(xiàn)有商場二樓租金價格在 70— 100 元 /平方米 /月之間，按照 8%的回報率，售價控制在 7000元 — 10000 元 /平米。 三層價格在 3000 元 /平米 — 4000元 /平米。 結合周邊項目租售情況及經(jīng)營者的回饋： 商業(yè)一層租金控制在 90— 120元 /平方米 /月之間 商業(yè)二層租金控制在 60— 80 元 /平方米 /月之間 商業(yè)三層售價控制在 3500— 4500元 /平方米 商場名稱 元 /m2 北京商場 一層（家電）： 350/ m/月 喜迎門購物廣場 一層（服裝）： 90— 110 元 / m2/月 春天百貨 一樓： 110/m2/月，二樓： 90元 /m2/月 樂山商場 一樓： 100/m2/月，二樓： 60元 /m2/月 上海商城（封頂） 一樓： 130 元 /m2/月， 二樓： 80 元 /m2/月 天方商城（在建） 只售不租（一樓： 15000— 20200/m2 ，二、三樓：12020— 3000/m2） 溫州步行街 （商業(yè)街） 40元 /m 50 元 /m 60 元 /m 70元 /m2（價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低） 按照 8%的年回報率，一層售價在 13500—— 15000元之間 二層售價在 9000— 12020元之間 ? 市場定價法 一層： 注：根據(jù)市場比較法對各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗的專業(yè)人士 5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗性數(shù)字。 本案 北京商場 喜迎門 購物廣場 春天百貨 樂山商場 上海商城 （封頂） 天方商城 （在建） 溫州步行街 實收均價 （元／平方米） Px PA=14000 PB=14000 Pc=13750 PD=12020 PE=14250 PF=15000 PG=8500 地理位置 17 16 16 15 14 14 16 15 12 交通狀況 12 9 9 11 10 11 9 10 10 人流量 15 12 12 13 12 14 12 12 10 品牌形象 14 11 10 12 11 12 11 12 11 特色經(jīng)營 13 11 11 12 11 10 9 11 11 規(guī)模 13 11 10 11 10 10 9 12 11 單位結構 16 12 11 13 12 12 12 12 12 合計 100 Qx=82 QA=79 QB=87 QC=80 QD=83 QE=80 QF=84 QF=77 修正后各相關樓盤價格 Pi’ Pi’