【正文】 規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并達(dá)到技術(shù)可行、 經(jīng)濟(jì)適用、布局合理、對(duì)環(huán)境的有害影響最小。 環(huán)境保護(hù)原則 項(xiàng)目?jī)?nèi)的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃要與 深圳市 以及周邊 區(qū)域 的文化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應(yīng)，注重與本地文化和自然的完善結(jié)合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。 在開發(fā)利用本地資源的同時(shí)，保護(hù)自然資源，并維護(hù)整個(gè)區(qū)域的完整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則，遵循繼承 —— 開發(fā) —— 維護(hù) —— 改善生態(tài)環(huán)境 —— 再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展路徑。 開發(fā)項(xiàng)目的過程中，要遵循經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，項(xiàng)目全面規(guī)劃、合理布局，堅(jiān)持項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，決不能以犧牲環(huán)境為代價(jià)來開發(fā)項(xiàng)目。 開發(fā)中嚴(yán)格遵循國(guó)家對(duì)環(huán)保的相關(guān)管理法規(guī)。實(shí)行預(yù)防為主的方針，防治結(jié)合，綜合治理，不走先污染后治理的彎路，積極主動(dòng)的防治。 生態(tài)環(huán)境保護(hù) 主要目標(biāo)： 通過本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠改善區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化景觀效果，提高區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的意識(shí)，使本區(qū)域成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài) 項(xiàng)目 的范本和模板。 保護(hù)措施： 項(xiàng)目區(qū)域及周圍植被、水資源保護(hù)， 防止污染；植樹造林，防沙固土；項(xiàng)目及周圍地區(qū)禁止挖泥采石，防止沙塵顆粒物污染空氣；保護(hù)生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，杜絕項(xiàng)目及周邊地區(qū)濫建設(shè)； 盡量保持原生態(tài) ，協(xié)調(diào)項(xiàng) 目周邊 地區(qū)的墾 殖；加強(qiáng)法制宣傳和生態(tài)意識(shí)教育；加強(qiáng)對(duì)植物的防病防蟲措施管理；制定保護(hù)措施，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中不得有損生態(tài)環(huán)境。 主要依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)水污染防治法》、《中華人民共和國(guó)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《中華人民共和國(guó)野生動(dòng)植物保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染環(huán)境防治法》、《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》、《 ISO14001 environmental management systems》、 ISO9001 質(zhì)量管理體系等。 廢物處理方法及達(dá)標(biāo)要求 廢水污水處理 項(xiàng) 目?jī)?nèi)應(yīng)該配套建立各片區(qū)設(shè)置污水處理站，分片收集處理達(dá)標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)處理直接對(duì)外排放，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)零排放。 旅游垃圾處理 —— 垃圾收集 在項(xiàng)目入口、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、餐館購(gòu)物點(diǎn)及項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各景點(diǎn)、道路兩旁適量放置垃圾盛放裝置，區(qū)分可回收及不可回收垃圾裝置。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與項(xiàng)目相關(guān)并與周圍景觀相協(xié)調(diào)。 —— 垃圾分類 區(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收集后再分細(xì)類處置，對(duì)物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報(bào)刊、紙張之類），分類捆綁裝進(jìn)專用的資源回收袋。 —— 垃圾處理 分類 后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運(yùn)往專業(yè)工廠回收處理。無論采用哪種方法，最終都應(yīng)以無污染、有效資源充分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。從根本上改變以往城市垃圾處理方式，真正實(shí)現(xiàn)垃圾處理的綜合化。 高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè) 在經(jīng)濟(jì)可行的條件下，在項(xiàng)目大力推行與建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所，生態(tài)廁 所不僅可以靈活移動(dòng)，還可以改善旅游生態(tài)環(huán)境，同時(shí)也對(duì)整個(gè)項(xiàng)目定位和品質(zhì)的提升有重要作用。 大氣環(huán)境保護(hù) 主要目標(biāo) 在整個(gè)項(xiàng)目施工期內(nèi)，大氣中的 SO NO和顆粒懸浮物等主要污染物指標(biāo)不超過《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：大 氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并力爭(zhēng)逐年減量，空氣質(zhì)量應(yīng)為優(yōu)等。 主要措施 保護(hù)植被，改善環(huán)境。盡量維持現(xiàn)有農(nóng)田和植被的原生態(tài)景觀，同時(shí)對(duì)景觀和植被進(jìn)行改造，同時(shí)在項(xiàng)目周邊的區(qū)域以及二期開發(fā)的區(qū)域先種植植被，不致有裸露的土地。 項(xiàng)目?jī)?nèi)的 中心 、餐廳、 公寓 產(chǎn)生的煙霧、粉塵、鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過環(huán)保處理才能對(duì)外排放。 水資源保護(hù) 主要目標(biāo) 嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)水法》對(duì)區(qū)塊內(nèi)的水進(jìn)行開發(fā)和利用，嚴(yán)防水污染，努力使水始終保持為《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的較好水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 主要措施 重視對(duì)水資 源的保護(hù)，遵守國(guó)家對(duì)水資源利用的各種法律法規(guī)，同時(shí)積極配合陸豐市政府的各種水資源的保護(hù)措施與制度。 科學(xué)的利用水資源，采用先進(jìn)設(shè)備和技術(shù)，構(gòu)筑完善的科學(xué)用水體系，提高水資源的重復(fù)利用率，做好廢污水（三廢）處理，絕不讓未經(jīng)處理的和未達(dá)標(biāo)的污水排入河流。 加大對(duì)水資源保護(hù)和合理利用的宣傳教育，提高全民水質(zhì)保護(hù)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)全 民保護(hù)水資源。 噪聲污染 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車。 消防、安全與衛(wèi)生 項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)配備完善的消防設(shè)施，在主要 節(jié) 點(diǎn)及 人流 集中的餐廳、酒吧、賓館等人員集中的 地方應(yīng)重點(diǎn)配置消防設(shè)施及設(shè)置醒目的警示標(biāo)志。加強(qiáng)項(xiàng)目的安全保衛(wèi)工作，明確責(zé)任，實(shí)行專人專片。加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國(guó)家《飲食娛樂服務(wù)業(yè)管理?xiàng)l例》標(biāo)準(zhǔn)，注重項(xiàng)目?jī)?nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、蚊鼠等的防治工作。 向進(jìn)入項(xiàng)目的所有游客發(fā)放安全注意事項(xiàng)，可將其 張貼在入中心須知，還可以通過卡通標(biāo)識(shí)、廣播等方式不斷提醒住客。 第七章 項(xiàng)目組織與管理 組織機(jī)構(gòu) ? 在可行性報(bào)告編制完成后，應(yīng)立即進(jìn)行項(xiàng)目的申報(bào)立項(xiàng)。項(xiàng)目一旦獲得批準(zhǔn)，須及時(shí)在公司旗下成立 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司（籌建辦） 來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè) 和經(jīng)營(yíng)管理。 ? 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司 是全面負(fù)責(zé)中心籌備、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的法人單位，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、工程管理、營(yíng)銷宣傳、制度編寫、團(tuán)隊(duì)組建等前期事宜，以及項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后的日常運(yùn)營(yíng)與管理工作。 企業(yè)組織形式 (1) 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司 成立總經(jīng)理室，具體 負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)決策和管理?？偨?jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會(huì)做出的各項(xiàng)決策和決定，并對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，每位副總負(fù)責(zé)23 個(gè)業(yè)務(wù)子公司，對(duì)其一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指揮、協(xié) 調(diào)和控制。 (2)下設(shè) 5個(gè)業(yè)務(wù)管理單元。 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司 下設(shè) 生態(tài)工業(yè)園開發(fā)建設(shè)管理 中心 、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理 中心 、 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 管理 中心 、 接待中心 管理 中心、休閑及餐飲 管理 中心等 5個(gè)業(yè)務(wù)管理單元 ，每個(gè) 5 個(gè)業(yè)務(wù)管理單元 分別設(shè)置主管，直接對(duì)開發(fā)公司的副總負(fù)責(zé) 。 開發(fā)有限公司 的行政部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、成本部等職能部門，負(fù)責(zé)所有業(yè)務(wù)管理單元的相關(guān)業(yè)務(wù)，并根據(jù)需要分派專員或經(jīng)理到各業(yè)務(wù)管理單元工作。 勞動(dòng)定員 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司 的員工主要通過社會(huì)招聘方式獲得 ，包括管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、人力資源、醫(yī)療、法律等方面的專才。公司高層領(lǐng)導(dǎo)由上級(jí)公司董事會(huì)指派或通過獵頭公司獲得。員工總編制約為 300人。 開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式 分期開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展 政府、企業(yè)、住客三房共贏 租賃、售賣、服務(wù) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的土地規(guī)模，投資預(yù)算，功能分區(qū)結(jié)構(gòu)以及開發(fā)商的戰(zhàn)略計(jì)劃等多方面因素，本項(xiàng)目的建設(shè)共分為 二 個(gè)階段實(shí)施： 一期開發(fā)區(qū)域： 療養(yǎng)區(qū)（一期）、醫(yī)技樓、接待中心、 配套公寓 （ 一期）。 二期開發(fā)區(qū)域： 食堂、職工宿舍、活動(dòng)中心、配套公寓 （二期） 、 療養(yǎng)區(qū)（二期） 。 項(xiàng)目建設(shè)方式 對(duì)建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及施工過程，采用通行的招標(biāo)投標(biāo) 或直接委托 方式。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 經(jīng)濟(jì)依據(jù)。根據(jù)前期對(duì) 深圳 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境及區(qū)域內(nèi)的相關(guān)政策法規(guī)、項(xiàng)目總體規(guī)劃的結(jié)論為基本依據(jù)。 建筑工程依據(jù)。 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心 中的所有建筑體量和密度等基礎(chǔ)指標(biāo)嚴(yán)格遵循總規(guī)要求。文化娛樂設(shè)施要求具有特色，并能滿足文化娛樂 及康體 需要，設(shè)施要求具有獨(dú)特的主題，能夠成為 吸引物。 工程質(zhì)量與安全依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《游樂園管理規(guī)定》等。 消防衛(wèi)生依據(jù)。《娛樂場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》、《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 本開發(fā)項(xiàng)目所有產(chǎn)品將在 深圳 市及周邊區(qū)域現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合供求市 場(chǎng)特點(diǎn)，借鑒 國(guó)內(nèi)外 的成功經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品理念上力求超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗(yàn)化和個(gè)性化；在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)注重其在投入使用后可能對(duì)使用者的安全造成的影響，杜絕一切安全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場(chǎng)。 同時(shí) 加強(qiáng)工程施工中的監(jiān)理與評(píng)估 ，也就是對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量與成本進(jìn)行控制。項(xiàng)目進(jìn)度管理包括對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)的排序、活動(dòng)時(shí)間安排和進(jìn)度計(jì)劃的控制等 ；成本管理主要是費(fèi)用的管理包括成本的概預(yù)算和成本控制等 ； 質(zhì)量管理主要是對(duì)質(zhì)量的控制，如按照 ISO9001標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)和要求，項(xiàng)目的實(shí)施必須嚴(yán)格遵循保護(hù)旅游資源、可持續(xù)發(fā)展的原則。 而在項(xiàng)目的實(shí)施后進(jìn)行的評(píng)估，是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的總評(píng)價(jià)，對(duì)實(shí)施結(jié)果與目標(biāo)的偏離程度進(jìn)行評(píng)定 ，保證用高質(zhì)量的產(chǎn)品服務(wù)于市場(chǎng)和 住 客 。還有，對(duì)開發(fā)中產(chǎn)生的沒設(shè)想的影響 ， 如對(duì)環(huán)境影響、對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆钣绊懙冗M(jìn)行評(píng) 定其影響的程度， 并采取合理的處理措施，保證項(xiàng)目的實(shí)施遵循原有規(guī)劃原則。 項(xiàng)目建設(shè)的組織管理 項(xiàng)目的組織形式上建議采用矩陣式組織架構(gòu)；管理方式上，建議以具體的項(xiàng)目或以大類項(xiàng)目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國(guó)際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項(xiàng)目經(jīng)理制。矩陣式組織架構(gòu)發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目組織的橫向優(yōu)勢(shì)，把職能原則和對(duì)象原則結(jié)合起來形成了獨(dú)具特色的組織形式， 能根據(jù)工程任務(wù)的實(shí)際情況靈活地組建與之相適應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，具有較大的機(jī)動(dòng)性和靈活性。它實(shí)現(xiàn)了集權(quán)與分權(quán)的最優(yōu)結(jié)合，有利于調(diào)動(dòng)各類人員的工作積極性，使工 程項(xiàng)目管理工作順利地進(jìn)行。 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)，獨(dú)立進(jìn)行計(jì)劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員，職能經(jīng)理負(fù)責(zé)提供所需資源。管理方式見下圖： 圖 8－ 1 建設(shè)施工的矩陣式組織架構(gòu) 第九章 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算 所有設(shè)備價(jià)格均依據(jù)廠家報(bào)價(jià)和市場(chǎng)詢價(jià)； 建筑工程采用 深圳市 當(dāng)?shù)赝惞こ填惐确ㄟM(jìn)行估算； 國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的規(guī)定。 本項(xiàng)目投資總額 約 為： 180978 萬元。詳見下表： 階段投資 額 第一期建設(shè)項(xiàng)目投資： 約 75000 萬元 第一期建設(shè)項(xiàng)目投資： 約 100000 萬元 其他投資 22431 萬元 ：約 5500 萬元 資金籌措 資金籌措方案： 共需資金 18097 萬元，由以下三個(gè)方面組成： 資本金： 20210 萬元；銀行貸款： 30000 萬元；承建方融資： 25000 萬元。 以上資金均在第一期內(nèi)投入，第二期依靠銷售收入滾動(dòng)發(fā)展。 銷售收入預(yù)測(cè)表 銷售項(xiàng)目 建筑面積 萬 M2 單價(jià) 元 /M2 銷售收入 萬元 第 一 期 第 二 期 療養(yǎng)區(qū) 65080 30000 195240 105000 90240 配套公寓 172770 12021 207324 107324 100000 總 計(jì) 402564 212324 190240 預(yù)測(cè) 租賃項(xiàng)目為遼陽中心，共有約 1000 床位。每年按 萬元 /人 /預(yù)測(cè)，租賃年收入 1000 12021=1200 萬元 ，按服務(wù)及管理成本約 300 萬 /年，則 租賃收入年 900萬 。 按 2021 人計(jì)，年消費(fèi)按 萬 /人預(yù)測(cè)， 經(jīng)營(yíng)及醫(yī)療服務(wù)總收入 2021 =5000 萬元。按成本約 1500 萬 /年，則 租賃收入年 3500 萬 。 項(xiàng) 目 資 金 流 出 表 單位：萬元 項(xiàng)目 所需資金 立項(xiàng)咨詢 100 土地成本 96000 開辦費(fèi) 500 設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi) 2021 工程前期費(fèi)用 200 項(xiàng)目建 設(shè)成本 18097 其他投資 1000 項(xiàng)目管理費(fèi)用 500 銷售稅費(fèi) 40256 合計(jì) 158653 第十章 經(jīng)濟(jì)效益研究和評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本假設(shè) 全投資假設(shè)。假設(shè)在確定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量時(shí)，只考慮全部投資的運(yùn)動(dòng)情況，而不具體區(qū)分自有資本金和貸入資金與融入資金的具體形式的現(xiàn)金流量； 現(xiàn)金流量在期初或期末產(chǎn)生； 各類營(yíng)業(yè)收入均能夠收現(xiàn)，無壞賬； 測(cè)算的各類成本均為付現(xiàn)成本； 稅負(fù)按現(xiàn)行稅收政策計(jì)算； 考慮了在融資的實(shí)際過程中將大量發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用； 銷售費(fèi)用為 6%； 銷售時(shí)發(fā)生的各類稅負(fù)及政府費(fèi)用為 14%。 租賃、 經(jīng)營(yíng)及醫(yī)療服務(wù)忽略硬件設(shè)備成本及運(yùn)營(yíng)成本 物業(yè)銷售部份損益分析