【導讀】海上顯現(xiàn)高樓大廈，過去人們認為這是海市蜃樓奇觀，并為之無限贊嘆。然而在今天，世界各地在海上建筑海市蜃樓般的宏大景觀已經(jīng)變成一個又。海濱城市——青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市，是國家級歷史文化名城和風景旅游、度假勝地。的歷史文化遺跡、獨具特色的自然、人文景觀，成為旅游業(yè)發(fā)展的良好資源。再加上頻繁的國際國內(nèi)商務往來和較高的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，使青島成為。為適應青島市和嶗山區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展，滿足國內(nèi)外商戶、游客的需要，青島鑫基房地產(chǎn)集團公司擬在青島市石老人旅游度。假區(qū)內(nèi)赤島及其周圍水域投資建設青島海洋中心項目，并使青島海洋中心成為青島新的地標性建筑景觀。梁開建筑設計事務所接受青島鑫基房地產(chǎn)集團。公司的委托，對青島海洋中心項目進行概念設計和初步的可行性研究，供投資方?jīng)Q策參考。山東省青島市石老人旅游度假區(qū)內(nèi)，赤島及其周圍水域。

　　

【正文】 失。同時，為青島市民提供了一個休閑海濱廣場，提供了一個觀賞海洋中心的最佳景觀平臺，也為城市提供了一個充滿活力的舞臺。 按區(qū)總建筑面積 3萬平方米，功能上分為兩部分，沿海的一側(cè)是兩層餐廳，建筑面積 ；靠岸一側(cè)布置車庫、廚房以及酒店的后勤服務設施等，建筑面 積 萬平方米，停車位 300 輛。這兩部分之間是一個共享的下沉式演藝廣場，既解決了豎向交通問題，又使兩大部分自然分開。下沉廣場周邊的海洋生物展示廳既是餐廳里的一個景觀，又可為外面的市民享用，一舉兩得。 設計形成開放性的步行系統(tǒng)，通過坡道和臺階，將被建筑分為兩段的原有濱海步道重新連接起來，使之成為濱海旅游線的景觀節(jié)點。 在建筑形態(tài)的處理上，以一條柔和的曲線將建筑的外輪廓與整個海岸線融為一體，仿佛是海岸線自然生長的結果，雖借人工，宛若天成。從海面上看，建筑的前部微微翹起，似一艘巨輪在安靜的海灣里 正待啟航。 岸區(qū)廣場 圖： 29 交通組織方案 海域與陸域連接采用棧橋形式。陸域入口設在青島雕塑園東側(cè)。由于近年來青島市車流量增加很大，東海路被動的成為了一條交通干道，為防止在陸域入口處形成瓶頸，在入口設“ Y”型跨線橋，使岸區(qū)餐飲區(qū)車輛可直接去島區(qū)，同時也使島區(qū)車輛直接去岸區(qū)餐飲區(qū)，在岸區(qū)入口形成便利的交通情況。 人工島設地上及地下停車位共計 1500 輛；地下車 庫入口設于島區(qū)入口處與棧橋相連，車輛出入極為便捷。 海上交通比較便利，在岸區(qū)和島區(qū)設置碼頭，大噸位游艇、油輪可以停靠。 配套工程 供電 計算負荷：項目估算總裝機容量為 23000KW，需要系數(shù) KR 取 ，故估算計算負荷為 13800KVA。 電源及電壓等級：項目采用二路供電，電源由東海路 35KV線引接，經(jīng)棧橋間管廊接入。電壓等級為 35KV。 35KV/ 設置 35KV/ 9 臺。變壓所主結線為 35KV，選用干式變壓器。 自備電源 為保證一、二級負荷對供可靠性要求，要求變配電系統(tǒng)除采用雙路高壓電源為主電源外，設柴油發(fā)電機作為應急電源。安裝 400v、 1000kw進口自啟動柴油發(fā)電機組 3 臺。一、二級負荷為雙路供電，同時在供電末端與發(fā)電機組進行互投切換。 消防控制中心、電話站、中央監(jiān)控室、電腦機房、電視監(jiān)視系統(tǒng)機房動力電源重要設備控制系統(tǒng)電源設 UPS（不間斷電源）供電。 6． 2 弱電 項目弱電系統(tǒng)包括通信系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及電視系統(tǒng)、摟字自控系統(tǒng)（ MS）、多功能會議系統(tǒng)、公共顯示系統(tǒng)。弱電部分設計待可行性研究段進行。 6． 3 給排水 6． 給水 項目用水主要包括直飲水系統(tǒng)、生活用水、空調(diào)系統(tǒng)補充水、消防用水等。最大日用水量 1420 噸經(jīng)測 算項目生活、空調(diào)系統(tǒng)補充用水量為 940 噸 /日。 項目水源取自東海路城市自來水管網(wǎng)，為保證供水安全，采用雙路供水。供水采用變頻供水方式，供水管路沿棧橋進入人工島。 在島區(qū)設置純凈水制成系統(tǒng)，保證整個島區(qū)公共場所和客房客人的直接飲用。 排水 30 項目排水采用雨污分流制。雨水直接排入大海。 項目日污水排量約 840 立方米。污水經(jīng)二級生化處理達標后經(jīng)自設泵房進入棧橋內(nèi)污水干管，并在岸區(qū)二次加壓排入東海路市政污水管網(wǎng)。系統(tǒng)采用雙路排水。確保排水安全，保證污水不泄露。 采暖、通風、空調(diào) 負荷計 算 暖通空調(diào)系統(tǒng)應滿足冬季采暖、熱水供應、夏季空調(diào)制冷等要求。從負荷種類看，可分為采暖負荷、制冷負荷兩類。 （ 1）冬季采暖用熱： Q 熱 1= q 熱 1F 式中： Q 熱 1：熱負荷 q 熱 1：單位建筑面積熱指標，取 80W/平方米 F：采暖建筑面積 330000 平方米 Q 熱 1=33000080=10 KM （ 2） 冷負荷測算 Q 冷 = q 冷 F 式中： Q 冷：冷負荷 q 冷：單位建筑面積冷指標，取 110W/平方米 F：制冷建筑面積 330000 平方米 Q 冷 = 330000110=10 KM 空調(diào)系統(tǒng)方案 項目空調(diào)系統(tǒng)采用燃氣雙效直燃機組方式解決。 第七章 環(huán)境保護與消防 第一節(jié) 環(huán)境保護 本項目地處青島市石老人旅游度假區(qū)海域內(nèi)，對海洋自然生態(tài)環(huán)境的保護是通過對建設區(qū)域的海洋動力分析評價的基礎上進行全面規(guī)劃的。同時應考慮對項目海底生物的影響，對環(huán)境的影響等因素。 31 海洋環(huán)境影響 由于項目在海中建設人工島和橋體，相應會造成對海洋環(huán)境的影響，應采用措施盡量減少人工島和橋墩體量，以避免對海流造成影響。 污染物影響 項目主要污染物包括：建筑垃圾、施工揚塵、生活垃圾、廢氣 、噪聲。 主要防護措施如下： 建筑垃圾：建筑施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾集中堆放，及時外運到青島市指定的垃圾填埋處理。 生活垃圾：生活垃圾日產(chǎn)日清，運送到城市垃圾處理場。 廢水：生活污水經(jīng)化糞池處理后，由泵站加壓沿棧橋污水干管排入城市污水管道。 廢氣：鍋爐房煙囪高度嚴格按照《鍋爐大氣污染物排放標準》 GB132712021 設計。 營運期噪音：機房、各設備間設在地下，并加裝隔音門，選低噪音設備，噪音較大的設備采用隔音罩；風道噪聲，在管道上和風道口加裝消聲器。 按規(guī)定項目應進 行環(huán)境影響評價，作為可行性研究報告批復依據(jù)。 第二節(jié) 消防 本項目為大型綜合性旅游設施，人流、物流量較大，人工建筑標準定為一類，耐火級別為一級。 建筑防火 在變配電所、公共場所、展覽廳、庫房、會議室等裝有煙感報警器，在底層設消防控制中心。 室內(nèi)布置的消火栓消防系統(tǒng)應保證同時有兩股水柱到達室內(nèi)任何部位，每只消火栓箱內(nèi)設 DN25 滅火喉一只。 按“規(guī)范”要求劃 分 防煙 分區(qū) ，并設置排煙設施。 室內(nèi)各防火分區(qū)應加設耐火極限不低于 小時的防火卷簾分隔。 依“規(guī)定”標準，疏散樓梯和通道最小寬度不小于 米，并設 置明顯的標志和事故照明燈。 結構和裝飾用材料采用防火阻燃材料。 變電所、變壓器室、柴油發(fā)電機房設置氣體滅火系統(tǒng)或水噴霧系統(tǒng)。 大樓內(nèi)每層按有關規(guī)范要求設置磷酸銨鹽手提式干粉滅火器若干。 電氣設備防火 電氣設備的安裝線路敷設及竣工驗收需按照《電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ23282）執(zhí)行。 消防用電設備的兩個電源或兩個回路應在最末一級配電箱處自動切換，消防用電的配電路線，必須與其他動力、照明燈配電線路分開設置，并且應穿 32 金屬保護并敷設在不燃燒體結構內(nèi)。 電器設備移動電器，霹雷 裝置等接地裝置，每年至少進行兩次絕緣及接地電阻的測試。 照明和動力電線路分別設置，并安裝短路保護及過載保護裝置。 疏散用的事故照明，其最低照明度不應低于 1x，消防控制室，消防水泵房，自備發(fā)電機房的照明支線，應接在消防配電線路上。 內(nèi)外的照明燈應由專業(yè)人員安裝，注意通風散熱。 一切用電設備均應符合“工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設計規(guī)范”要求。 消防報警與滅火系統(tǒng) 設火災自動報警裝置，采用火災報警和消防聯(lián)動設備統(tǒng)一管理系統(tǒng)。 設置室內(nèi)、外消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng) ，室外設地下水消防水池，消防用水由城市給水管網(wǎng)供給。 滅火器配置 大樓內(nèi)每層按照有關規(guī)范要求設磷酸銨鹽手提式干粉滅火器。 第八章 組織機構與人力資源配置 第一節(jié)、組織機構 海洋中心有限公司是依照《中華人民共和國公司法》組建的有限責任公司。董事會是公司最高權力機構，決定合作公司的一切重大事項。 公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理負責公司日常經(jīng)營管理工作。公司設總經(jīng)理 1名，由董事會聘任，任期三年?？偨?jīng)理對董事長負責，執(zhí)行董事會的各項決議。公司設總工程師、總會計師、總審計師各 1 人，有董事會聘任 ，總經(jīng)理領導下進行工作。根據(jù)公司的經(jīng)營范圍和業(yè)務開展需要，擬設立辦公室、財務部、工程部、業(yè)務部、運營部等部門。各部門設部門經(jīng)理，負責各部門的管理工作，并對總經(jīng)理負責。 第二節(jié)、人力資源配置 在建設期間，公司職工人數(shù)為 60 人，主要是投資管理、工程管理和市場營銷人員。 在經(jīng)營期間，公司職工人數(shù)為 1800 人，其中酒店職工人數(shù)為 1700 人。 33 第九章 實施程序和進度計劃 第一節(jié)、進度計劃 本項目的建設經(jīng)營分為三個階段： 第一階段為項目前期工作階段：為 2021 年。在此期間，要完成項目建議書、可行性研究報 告、規(guī)劃設計方案的審批和施工圖設計、工程建設單位招標等工作。 第二階段為工程建設施工項目和全部設施的交付使用階段。自 2021 年至 2021 年 7 月。在此期間，要完成岸區(qū)工程的建設和岸區(qū)餐飲設施的銷售工作，完成棧橋和島區(qū)工程建設工作，開始游艇泊位的銷售工作。 第三階段為營業(yè)階段： 2021 年 8 月開始營業(yè)。 第二節(jié)、實施程序 34 根據(jù)概念設計和房地產(chǎn)開發(fā)程序，本項目實施程序規(guī)劃如下表： 35 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié)、投資估算 投資估算的依據(jù) 本估算是在本次概念設 計方案的基礎上，按照國家有關建設項目投資估算的有關規(guī)定及山東省、青島市有關定額與取費規(guī)定編制的。有關工程項目費用參照中國、青島市已建、在建工程實際發(fā)生的費用估算。 項目總投資估算 本項目總投資為 576000 萬元。其中： （ 1）建筑安裝工程費用 430725 萬元，占總投資的 %； （ 2）設備及工器具購置費 14824 萬元，占總投資的 %； （ 3）工程建設其它費用 31897 萬元，占總投資的 %，其中，海島和岸區(qū)土地使用權費用 1900 萬元，海域使用權 3100 萬元，共占總投資的 %； （ 4）預備費 57294 萬元，占總投資的 %； （ 5）建設期利息 26402 萬元，占總投資的 %； （ 6）酒店和游艇俱樂部的經(jīng)營鋪底流動資金 8000 萬元，占總投資的 %。 詳見附件一、二 ：建設工程總投資估算表。 第二節(jié)、資金籌措方式 建設單位自有資金投入 50000 萬元，占總投資的 %。其他企業(yè)投資 240000 萬元，占總投資的 %。 金融債務性融資 120210 萬元，占總投資的 %。 以滾動開發(fā)的方式再投資 166000 萬元，占總投資的 % 。 詳見附件三 ：投資計劃與資金籌措表。 36 第十一章 財務評價 第一節(jié)、 財務基礎數(shù)據(jù)選取 項目計算期 整個項目的計算期為 30 年。 財務基準收益率 根據(jù)本項目是多行業(yè)綜合投資項目、經(jīng)濟效益和社會效益兼顧的投資目的，參照國內(nèi)金融機構的長期貸款利率，確定本項目的財務基準收益率（折現(xiàn)率）為 %。 第二節(jié)、收入支出估算 收入估算 本項目的收入主要由酒店 A座的經(jīng)營收入、游艇設施的出售收入、 B 座公寓樓和岸區(qū)餐飲區(qū)的出售收入、 B 座公寓的出租收入。 酒店經(jīng)營收入主要受客房收入的影響，客房收入又主要取決于客 房價格水平。在綜合分析了青島五星級酒店的供求關系、競爭程度、青島當前五星級酒店房價水平和走勢、與本項目有類比型的中國五星級酒店的經(jīng)營效益、國際飯店管理公司應達到的效益水平的基礎上，客房標準按照 2100 元 /間 /日出租，客房出租率設為 75%，酒店經(jīng)營利潤設定為 12%。 岸區(qū) 萬平方米的餐飲設施，參照青島市物價價格趨勢、項目周圍地區(qū)物業(yè)當前價格水平，按照 3 萬元 /建筑平方米估算。 游艇俱樂部 95%的 B 座公寓按 萬元 /建筑平方米出售，預留 5%的Ｂ座公寓按照 1800/間 /日出租，物業(yè)費按 10 元 /平方米 /月估算。 水街 35000 平方米的酒吧、娛樂、商業(yè)街等商業(yè)設施按 3 萬元 /建筑平方米估算。 游艇泊位的價格按照 200 萬元 /個，會費按照 50 萬元 /位。 支出估算 本項目的主要支出中，島上土地使用權費、海島使用權費、海域使用權租金依據(jù)建設單位與項目所在地政府初步接洽后確定的標準支付。 營業(yè)稅為 5%，所得稅為 33%，土地增值稅在出售物業(yè)的最后一年按照國家規(guī)定的 30%的稅率算清，房產(chǎn)稅按照原值的 70%及 %的稅率計繳。 房屋和折舊按照 30 年和 10%的殘值率計，設備的折舊按照 10 年和 5%的殘值率計。根據(jù) 使用年限的要求，設備進行了兩次更新。 37 第三節(jié)、 財務評價報表 全投資財務現(xiàn)金流量表，詳見附件四 。 損益表，詳見附件五 。 第四節(jié)、 財務評價指標分析 財務評價指標 經(jīng)濟評價指標匯總表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 1 投資利潤率 % % 2 全部投資靜態(tài)回收期（稅前） 年 3 全部投資靜態(tài)回收期（稅后） 年 4 全部投資動態(tài)回收期（稅前） 年 5 全部投資動態(tài)回收期（稅后） 年 6 財務內(nèi)部收益率（稅前） % % 7 財務內(nèi) 部收益率（稅后） % % 8 財務凈現(xiàn)值（稅前）（ %） 萬元 109078 9 財務凈現(xiàn)值（稅后）（ %） 萬元 3087