【正文】 損益表，詳見附件五 。根據(jù) 使用年限的要求，設(shè)備進(jìn)行了兩次更新。 營(yíng)業(yè)稅為 5%，所得稅為 33%，土地增值稅在出售物業(yè)的最后一年按照國(guó)家規(guī)定的 30%的稅率算清，房產(chǎn)稅按照原值的 70%及 %的稅率計(jì)繳。 游艇泊位的價(jià)格按照 200 萬元 /個(gè)，會(huì)費(fèi)按照 50 萬元 /位。 游艇俱樂部 95%的 B 座公寓按 萬元 /建筑平方米出售，預(yù)留 5%的Ｂ座公寓按照 1800/間 /日出租，物業(yè)費(fèi)按 10 元 /平方米 /月估算。在綜合分析了青島五星級(jí)酒店的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)程度、青島當(dāng)前五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平和走勢(shì)、與本項(xiàng)目有類比型的中國(guó)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)效益、國(guó)際飯店管理公司應(yīng)達(dá)到的效益水平的基礎(chǔ)上，客房標(biāo)準(zhǔn)按照 2100 元 /間 /日出租，客房出租率設(shè)為 75%，酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)設(shè)定為 12%。 第二節(jié)、收入支出估算 收入估算 本項(xiàng)目的收入主要由酒店 A座的經(jīng)營(yíng)收入、游艇設(shè)施的出售收入、 B 座公寓樓和岸區(qū)餐飲區(qū)的出售收入、 B 座公寓的出租收入。 36 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié)、 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 項(xiàng)目計(jì)算期 整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)算期為 30 年。 以滾動(dòng)開發(fā)的方式再投資 166000 萬元，占總投資的 % 。其他企業(yè)投資 240000 萬元，占總投資的 %。 詳見附件一、二 ：建設(shè)工程總投資估算表。 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目總投資為 576000 萬元。 第二節(jié)、實(shí)施程序 34 根據(jù)概念設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)程序，本項(xiàng)目實(shí)施程序規(guī)劃如下表： 35 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié)、投資估算 投資估算的依據(jù) 本估算是在本次概念設(shè) 計(jì)方案的基礎(chǔ)上，按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的有關(guān)規(guī)定及山東省、青島市有關(guān)定額與取費(fèi)規(guī)定編制的。在此期間，要完成岸區(qū)工程的建設(shè)和岸區(qū)餐飲設(shè)施的銷售工作，完成棧橋和島區(qū)工程建設(shè)工作，開始游艇泊位的銷售工作。 第二階段為工程建設(shè)施工項(xiàng)目和全部設(shè)施的交付使用階段。 33 第九章 實(shí)施程序和進(jìn)度計(jì)劃 第一節(jié)、進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)分為三個(gè)階段： 第一階段為項(xiàng)目前期工作階段：為 2021 年。 第二節(jié)、人力資源配置 在建設(shè)期間，公司職工人數(shù)為 60 人，主要是投資管理、工程管理和市場(chǎng)營(yíng)銷人員。根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)范圍和業(yè)務(wù)開展需要，擬設(shè)立辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)部等部門。總經(jīng)理對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理工作。 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 第一節(jié)、組織機(jī)構(gòu) 海洋中心有限公司是依照《中華人民共和國(guó)公司法》組建的有限責(zé)任公司。 設(shè)置室內(nèi)、外消火栓和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) ，室外設(shè)地下水消防水池，消防用水由城市給水管網(wǎng)供給。 一切用電設(shè)備均應(yīng)符合“工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范”要求。 疏散用的事故照明，其最低照明度不應(yīng)低于 1x，消防控制室，消防水泵房，自備發(fā)電機(jī)房的照明支線，應(yīng)接在消防配電線路上。 電器設(shè)備移動(dòng)電器，霹雷 裝置等接地裝置，每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。 電氣設(shè)備防火 電氣設(shè)備的安裝線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收需按照《電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ23282）執(zhí)行。 變電所、變壓器室、柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)或水噴霧系統(tǒng)。 依“規(guī)定”標(biāo)準(zhǔn)，疏散樓梯和通道最小寬度不小于 米，并設(shè) 置明顯的標(biāo)志和事故照明燈。 按“規(guī)范”要求劃 分 防煙 分區(qū) ，并設(shè)置排煙設(shè)施。 建筑防火 在變配電所、公共場(chǎng)所、展覽廳、庫房、會(huì)議室等裝有煙感報(bào)警器，在底層設(shè)消防控制中心。 按規(guī)定項(xiàng)目應(yīng)進(jìn) 行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，作為可行性研究報(bào)告批復(fù)依據(jù)。 廢氣：鍋爐房煙囪高度嚴(yán)格按照《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB132712021 設(shè)計(jì)。 生活垃圾：生活垃圾日產(chǎn)日清，運(yùn)送到城市垃圾處理場(chǎng)。 污染物影響 項(xiàng)目主要污染物包括：建筑垃圾、施工揚(yáng)塵、生活垃圾、廢氣 、噪聲。同時(shí)應(yīng)考慮對(duì)項(xiàng)目海底生物的影響，對(duì)環(huán)境的影響等因素。 （ 1）冬季采暖用熱： Q 熱 1= q 熱 1F 式中： Q 熱 1：熱負(fù)荷 q 熱 1：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e熱指標(biāo)，取 80W/平方米 F：采暖建筑面積 330000 平方米 Q 熱 1=33000080=10 KM （ 2） 冷負(fù)荷測(cè)算 Q 冷 = q 冷 F 式中： Q 冷：冷負(fù)荷 q 冷：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e冷指標(biāo)，取 110W/平方米 F：制冷建筑面積 330000 平方米 Q 冷 = 330000110=10 KM 空調(diào)系統(tǒng)方案 項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)采用燃?xì)怆p效直燃機(jī)組方式解決。 采暖、通風(fēng)、空調(diào) 負(fù)荷計(jì) 算 暖通空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)滿足冬季采暖、熱水供應(yīng)、夏季空調(diào)制冷等要求。系統(tǒng)采用雙路排水。 項(xiàng)目日污水排量約 840 立方米。 排水 30 項(xiàng)目排水采用雨污分流制。供水采用變頻供水方式，供水管路沿棧橋進(jìn)入人工島。最大日用水量 1420 噸經(jīng)測(cè) 算項(xiàng)目生活、空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充用水量為 940 噸 /日。弱電部分設(shè)計(jì)待可行性研究段進(jìn)行。 消防控制中心、電話站、中央監(jiān)控室、電腦機(jī)房、電視監(jiān)視系統(tǒng)機(jī)房動(dòng)力電源重要設(shè)備控制系統(tǒng)電源設(shè) UPS（不間斷電源）供電。安裝 400v、 1000kw進(jìn)口自啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組 3 臺(tái)。變壓所主結(jié)線為 35KV，選用干式變壓器。電壓等級(jí)為 35KV。 配套工程 供電 計(jì)算負(fù)荷：項(xiàng)目估算總裝機(jī)容量為 23000KW，需要系數(shù) KR 取 ，故估算計(jì)算負(fù)荷為 13800KVA。 人工島設(shè)地上及地下停車位共計(jì) 1500 輛；地下車 庫入口設(shè)于島區(qū)入口處與棧橋相連，車輛出入極為便捷。陸域入口設(shè)在青島雕塑園東側(cè)。從海面上看，建筑的前部微微翹起，似一艘巨輪在安靜的海灣里 正待啟航。 設(shè)計(jì)形成開放性的步行系統(tǒng)，通過坡道和臺(tái)階，將被建筑分為兩段的原有濱海步道重新連接起來，使之成為濱海旅游線的景觀節(jié)點(diǎn)。這兩部分之間是一個(gè)共享的下沉式演藝廣場(chǎng)，既解決了豎向交通問題，又使兩大部分自然分開。同時(shí)，為青島市民提供了一個(gè)休閑海濱廣場(chǎng)，提供了一個(gè)觀賞海洋中心的最佳景觀平臺(tái)，也為城市提供了一個(gè)充滿活力的舞臺(tái)。充分利用岸邊高差，將整個(gè)建筑降到岸邊以下，建筑的屋頂與岸邊連為一體，形成一個(gè)半島。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，猶如幾片優(yōu)美的貝殼漂浮與海面之上，與遠(yuǎn)處的海洋中心大酒店遙相呼應(yīng)。 28 橋下設(shè)管廊、電力、通信、給排水、燃?xì)獾裙霉艿兰胁贾迷诶葍?nèi)。橋總長(zhǎng)： 1580米，總寬： 20 米，其中：車行道 12米，人行道 8 米，橋局部采用拉索式的結(jié)構(gòu)體系，減少插入海底橋墩的個(gè)數(shù)，在節(jié)約造價(jià)的同時(shí)，使其對(duì)海流的影響和對(duì)海底的擾動(dòng)減少到最低程度。/座 7 健身娛樂 游泳池、桑拿中心、康體中心、歌舞廳 、圖書館 8， 000 8 游艇俱樂部 接待、培訓(xùn)中心、展廳、專賣店、維修、辦公 … 6， 000 9 酒店管理用房 行政中心、管家部、工程部、職工用房、洗衣房 … 3， 000 10 機(jī)房 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)設(shè)備、水設(shè)備、鍋爐房、電梯機(jī)房 7， 000 27 11 停車庫 汽車庫 45， 000 12 其他 6， 000 13 水街 酒吧、娛樂、商業(yè)街 35， 000 面積總計(jì) 300， 000 通過改造島上原有鮑魚池，形成海水泳池，為休閑者提供娛樂好去處。/套 4 餐飲部分 大小宴會(huì)廳、西餐廳、咖啡廳、各餐廳 、旋轉(zhuǎn)餐廳 13， 000 廳內(nèi) 178。 備注 1 大堂及相關(guān)用房 大堂、門廳、中庭、商務(wù)中心、客戶服務(wù)、精品店 7， 000 2 客房樓層 總統(tǒng)套房、豪華套房、豪華套間、 標(biāo)準(zhǔn)房 90， 000 50m178。） 游艇碼頭防波堤采用鋼筋混凝土沉箱式直立式防波堤，游艇泊位采用 Unifloat 浮橋結(jié)構(gòu)。游艇港池內(nèi)設(shè)計(jì)游艇泊位 200 個(gè)，在港池外側(cè)還 設(shè)有大型郵輪泊位；此外還設(shè)有專用拖船泊位和船支下水去以及船支維修區(qū)，提供國(guó)際化高標(biāo)準(zhǔn)游艇服務(wù)和技術(shù)保障。會(huì)員客房樓弧形展開，盡享無邊海景。島區(qū)建設(shè)海洋中心大酒店由酒店、會(huì)員專用客房及游艇俱樂部三部分構(gòu)成，建筑主體分為 A、 B 兩棟： A座（主樓）為酒店客房樓，搞 66 層， 248 米，可提供客房、套房、總統(tǒng)套房等折合標(biāo)準(zhǔn)間 1280 間； B 座（輔樓）為游艇會(huì)員專用客房 樓， 7~19層，可提供專用客房 600 套； A、 B 座由四層裙房聯(lián)接。 人工島上酒店造地面積為 10000平方米，游艇泊位占海洋面積 5公頃。為充分利用這天然的景觀資源，將人工島上核心建筑 A 26 座酒店客房樓設(shè)為 66 層，高 248 米，一 方面可盡覽青島岸線風(fēng)光和 360186。酒店主樓設(shè)計(jì)造 型挺拔而富有張力，建筑側(cè)面劃出海洋上浪漫的曲線；副樓則舒展而環(huán)抱，猶如打開的扇貝。因此，在海洋中心的建筑設(shè)計(jì)上，既要突出自身的鮮明特色，讓“海洋中心”成為真正的“海岸核心”，成為海濱的視覺聚焦點(diǎn)。 24 棧橋示意圖： 岸區(qū) 擬建設(shè)濱海廣場(chǎng)，為市民餐飲、娛樂服務(wù)，同時(shí)提供一個(gè)觀賞海洋中心的最佳景觀平臺(tái)，也為城市提供了一個(gè)充沛活力的舞臺(tái)。同時(shí)，棧橋本身即形成了融合青島海景建筑和現(xiàn)代建筑文化的亮麗景觀，具有視覺沖擊效應(yīng)，提升城市及酒店的美學(xué)價(jià)值。由酒店、會(huì)員專用客房及游艇俱樂部三部分組成，總建筑面積 30萬平方米，建筑主體分為 A、 B 兩棟：A座（主樓）為酒店客房樓，共計(jì) 66 層，總高為 248 米，可提供客房、套房、總統(tǒng)套房等折合標(biāo)準(zhǔn)間 1280 間； B 座（輔樓）為游艇會(huì)員專用客房樓， 7~19層，可提供專用客房 600 套； A、 B 座由四層裙房連接。在有冰凍的海域，防波堤還可阻止大量流冰水進(jìn)入港內(nèi)，防止港口堵塞，確保港區(qū)船舶正常使用，提高使用效率。在沙質(zhì)和淤泥質(zhì)海岸。因此人工島應(yīng)建于水深較淺的西北 部，考慮赤島作為天然島嶼的擋浪作用，項(xiàng)目人工島選址應(yīng)盡量接近赤島西北一側(cè)。 為了使島區(qū)及橋的周邊環(huán)境形成一個(gè)相互協(xié)調(diào)的景觀區(qū)，擬在岸邊建設(shè)餐飲區(qū)，形成岸區(qū)廣場(chǎng)，同時(shí)在岸區(qū)建設(shè)供水、排水、水處理等基礎(chǔ)設(shè)施。主體建筑海洋中心大酒店集中建于人工島上，保留赤島的自然風(fēng)貌。島上全部為赤色巖石，可利用土地有限，另外為保護(hù)赤島海島風(fēng)貌，項(xiàng)目采用人工筑島方式解決建筑用地問題。 ?燃?xì)? 采用天然氣氣源。 ?供熱 本項(xiàng)目 地點(diǎn)附近無城市集中供熱站，供熱須有自設(shè)燃?xì)忮仩t解決。 第三節(jié) 市政配套設(shè)施條件 本項(xiàng)目已經(jīng)具備基本的市政設(shè)施條件 ?供水 東海路上鋪設(shè)有市政供水管道，項(xiàng)目用水通過東海路經(jīng)棧橋接駁入島區(qū) ?排水 東海路上鋪設(shè)有市政污水管道，項(xiàng)目排水經(jīng)自建污水處理設(shè)施處理后經(jīng)棧橋接入岸區(qū)污水池，經(jīng)二次加壓后僅東海路污水管道。 上述水文、氣象、地質(zhì)等情況是參照有關(guān)資料得出的結(jié)果。沙灘及礫石灘。泥沙運(yùn)動(dòng)不活躍。泥沙運(yùn)動(dòng)不活躍。 地形、地貌及工程泥沙 赤島海域平滑海底區(qū)，海底平坦，光滑、形態(tài)單一，底質(zhì)類型為混合型的細(xì)粒沉積物。較大波浪集中出現(xiàn)在主浪向附 近方向上。 海域波型為混合型波浪，其大浪為臺(tái)風(fēng)浪，主浪向?yàn)?ESE~SSE，強(qiáng)浪向?yàn)?ESE。由于工程水工構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)不同需采用不同潮位，棧橋設(shè)計(jì)采用極端高水位，人工島采用設(shè)計(jì)高（低）水位。分別為設(shè)計(jì)高水位 436cm，設(shè)計(jì)低水位 60m178。 主要全日分潮、主要半日分潮以及其主要噢和分潮的相應(yīng)筆直非常接近，漲潮落歷時(shí)也只差 7min，其顯著差異是大港的平均潮差較工程海區(qū)大 26cm。兩個(gè)潮位的峰值較接近而兩個(gè)潮位股只相差較大，表明潮汐有明顯的日低潮不等現(xiàn)象，即在一天中出現(xiàn)的兩個(gè)低潮的潮高相差較大，而兩個(gè)高潮的潮高去不然。說明了潮汐性質(zhì)是正規(guī)半日潮型。 辦項(xiàng)目海區(qū)處于山東半島南岸，潮汐主要受南黃海傳來的潮波系統(tǒng)的影響，以半日潮波為主，日潮波嬌弱。本海區(qū)這種天氣 7 月最多，為 4d 左右。日最大降水量逐月分布除一月外，其趨勢(shì)與降水強(qiáng)度的分布區(qū)是一致，在 至 。年平均降水日數(shù)為 ，全年降水 20 日數(shù)的分布于降 水量分布基本一致，以 7 月最多，為 。年平均降水量為 。臺(tái)風(fēng)影響是，通常為東南風(fēng)，然后逐漸轉(zhuǎn)為東北風(fēng)，影響時(shí)間一般為 24~28h。 ?臺(tái)風(fēng) 平均每年有 13 次臺(tái)風(fēng)影響。 全年風(fēng)向以 NW和 NNW向風(fēng)為主，兩向風(fēng)頻率和為 23%， EESE 向風(fēng)次之， 兩相風(fēng)頻率和為 19%。春秋和冬季個(gè)月受北風(fēng)冷空氣侵襲較多，平均風(fēng)速較大，均在 ，其中 11 月最大，為 最大風(fēng)速的逐月分布區(qū)食欲平均風(fēng)速相似，以為東大、狹小。最冷月在 1 月，與內(nèi)陸同步，但明顯偏暖，日平均氣溫低于 — ? C 的天數(shù)平均為 ? d。氣候年較差（ ? C）與日較差（ ? C）均較小。岸區(qū)土地現(xiàn)由部分鹽場(chǎng)和濱海步道。 島區(qū)與陸地連接棧橋岸點(diǎn)選擇海青路方案。 岸區(qū)設(shè)在東海東路以東，海青路向東沿線以南。 項(xiàng)目擬建地址位于石老人國(guó)家旅游度假區(qū)的赤島水域，處于石老人旅游度假區(qū)范圍內(nèi)從麥島到石老人長(zhǎng)達(dá)九公里的鉆石海域的中部，西接在建的極地海洋世界、銀 海游艇俱樂部，東側(cè)為雕塑公