【正文】 園。島上巖石呈赤色， 19 無淡水資源可以利用。 第五章 項目廠址選擇 第一節(jié)、 建設地點 項目選址 項目位于青島石老人旅游度假區(qū)內(nèi)赤島及周邊海域，根據(jù)《青島市海島、礁概查報告》，赤島位于北緯 36 ? 03’56”，東經(jīng) 120 ? 27’45”，屬嶗山區(qū)中韓鎮(zhèn)，距中韓鎮(zhèn) 公里，距陸地山東頭村 公里。這些設施與酒店內(nèi)的餐飲設施根據(jù)位置、環(huán)境、風味、客戶等方面的特點，分別組成以海鮮為主的中高檔水上餐廳，以創(chuàng)新性就餐環(huán)境為特點的海底餐廳，以不同風味為特色的中西餐廳，以觀景、娛樂、休閑為主的酒吧、咖啡廳等多類型、聚集性的餐飲服務區(qū)。 服務項目包括代辦游艇執(zhí)照、泊位服務；開辦游艇滑水、帆板、專業(yè)駕駛培訓學校；代理世界知名品牌豪華游艇、快艇及水上活動相關器材銷售；游艇租賃、展銷服務；專業(yè)技術咨詢及維修保養(yǎng)服務；海上釣魚休憩等海上休閑觀光娛樂活動。 ?游艇系列 利用游艇設施，開辦會員制游艇俱樂部，游艇俱樂部以為俱樂部成員提供專業(yè)化的服務為主，經(jīng)營海上運動設施、設備的出租、服務和海上游覽觀光服務。 以度假、商務為主的全景白金五星酒店（ A座），擁有 982 套客房和最多可接待 600 人規(guī)模的宴會廳、會議廳、會展廳。 突出酒店和游艇俱樂部兩個重點經(jīng)營項目，提供系列化、高品質(zhì)服務，實現(xiàn)經(jīng)營項目之間優(yōu)勢互補，追求成為中國乃至亞洲聞名的景觀酒店和休閑度假地。 高尚品味的綜合性度假旅游區(qū) 住在海中的酒店里、欣賞著海天一色的精致、品嘗著健康美味的佳肴、行于跨海棧橋，參與休閑運動和娛樂活動，使本項目具有現(xiàn)代旅游吃、住、行、游、購、娛六大基本要素，突出高品質(zhì)、綜合性休閑的特色。 體現(xiàn)海洋活力的參與式休閑運動 順應人們追求高尚生活的理念，利用 2021 年奧運會的發(fā)展契機，充分利用赤島海域資源優(yōu)勢，使人們參與游艇、滑 水、帆板等富有健康、動感、娛樂特點的海上運動，以及海中釣魚等風浪中靜止休閑活動，構建青島全方位的海上休閑運動區(qū)。 青島新的標志性人文建筑景觀 本項目創(chuàng)新出現(xiàn)代化青島的新標志，即在融會了青島傳統(tǒng)標志性要素：棧橋、海岸建筑、岸邊游樂設施 的基礎上，依托赤島獨特的地理位置，利用當代先進的景觀建筑形式，集合了跨越性新棧橋、海中建筑、海中游樂設施等青島前所未有的要素，形成海島、海景、人文建筑景觀特色的青島新標志。 ?達到國際一流飯店的管理服務水平。 ?堅持高效優(yōu)質(zhì)的建設理念。在做好分區(qū)的前提下，接待普通人群的海上觀光旅游。堅持高品質(zhì)的市場定位，塑造獨一無二的尊貴氣質(zhì)。 對策 ?抓住青島快速發(fā)展的機會，以我代表新青島的理念，實現(xiàn)本項目的標志性 和青島上升的形象整合，在獨立性、新穎性、標志性建筑景觀的沖擊下占據(jù)人們心目中的位置，吸引客源。 第四章 發(fā)展前景的綜合分析 第一節(jié) 機遇、優(yōu)勢與對策 綜合分析本 項目建設、經(jīng)營的形勢，具有如下有利條件 。酒店西餐廳對著走動的白老虎，中餐廳對著優(yōu)雅的火烈鳥，就餐的客人邊吃飯邊觀賞動物。比如：芬蘭凱米純冰堡壘雪堡內(nèi)部是冰的世界，旅館的床、餐廳的餐桌、酒杯、教堂里的耶穌像都用冰雕琢而成，創(chuàng)造了極地的人工奇觀。目前，國際飯 店業(yè)在發(fā)展高端度假休閑設施的基礎上，進入了第四階段即異化類飯店、餐飲的發(fā)展階段。同時青島上規(guī)模的餐飲店與北京、上海、廣州、南京、杭州等城市相比依然存在差距。見下圖： 15 青島海上皇宮 海夢圓美食城 青島海景花園大酒店 青島作為海濱城市，餐飲服務中的海洋特色有待發(fā)揮。 三是講究海景就餐環(huán)境，把享受美食與享受美景相結合。 二是經(jīng)營走向規(guī)?；?。青島沿海地區(qū)的水產(chǎn)處藏量豐富，每年有 3萬噸。青島市餐飲業(yè)銷售額從 1990 年的 億元上升到 2021 年 億元，多年來居于第三產(chǎn)業(yè)之首，增幅超過 20%以上；餐飲企業(yè)發(fā)展到 萬多家，從業(yè)人員數(shù)達 10 多萬人；市民在外用餐支出不斷增多，成為社會消費品市場的最大 亮點之一。統(tǒng)計情況如下： 海洋游樂項目表 ： 名稱 地點 經(jīng)營內(nèi)容 游艇容量 價格 客戶類型 進展 奧運村帆船基地 浮山灣 游艇、餐飲、五星級飯店 奧運會 、 運動員 2021 年 6 月完工 銀海旅游度假村 嶗山本項目西側 游艇、 餐飲、五星級飯店 375 個 一期 130 個 會費 5 萬元 泊位 107 萬元 已使用 友誼國際游艇俱樂部 團島灣 八大峽 游艇、餐飲、飯店 1996 年營業(yè) 極地海洋世界 嶗山本項目西側 海洋館、海洋科技館、漁人碼頭 在建 天逸海灣國際度假村 鰲山小島灣 超五星級酒店、會展中心、公寓、康療中心、藝術村、水上活動中心、游艇俱樂部 數(shù)百個 待定 高檔客戶 設計中 數(shù)據(jù)來源：本表根據(jù)現(xiàn)地調(diào)查數(shù)據(jù)整理 14 圖 : 銀海旅游度假村現(xiàn)狀 根據(jù)有關的調(diào)查分析，即使這些項目建成使用，由于市場處于早期發(fā)展階段，如果包括北京、山東、青島和山西等華北及一些華東地區(qū)，需求能力應數(shù)倍于供給能力，本項目市場前景看好。 未來的海洋休閑設施 由于看好海洋休閑旅游業(yè)，許多的企業(yè)正在加快有關設施的建設。國家體育總局水上運動中心等部門也積極推動游艇運動和休閑體育運動，準備在國內(nèi)外募集游艇會員，為本項目組建游艇會。商務游艇尺寸大、裝潢豪華，被用于大型南國企業(yè)集團購買，被用于商務會議、公司聚會或私人聚會。其中運動型游艇為小型快艇，速度作為賣點，價 格較低，在年輕人中間非常有市場。 海上休閑運動發(fā)展趨勢 13 在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的國家和地區(qū)，游艇是富裕人士喜愛的高品味休閑運動項目。 目前青島海上旅游設施的功能單一，大型綜合性設施很少。游艇不僅可以作為海上觀光的交通工具，而且還是富裕階層身份的象征。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，擁有游艇的個人將 逐漸增加。同時田橫島度假區(qū)、靈山島開辦海上、海島旅游成為熱點。 第二節(jié) 海上運動休閑 現(xiàn)狀 青島是海濱城市，海 是青島最大的旅游資源。內(nèi)含客房、公寓、餐飲和娛樂設施、與飯店現(xiàn)有的中餐廳、酒廊、酒吧、咖啡廳互補 2021 年 11 月開工2021 年底開業(yè) 萊鋼凱賓斯基飯店 信萊物業(yè)公司與凱賓斯基飯店股份有 限公司、凱燕國際飯店管理有限公司 億元 總建筑面積 8 萬平方米、共 28 層、 400 多間客房 2021 年 4 月開工2021 年初開業(yè) 希爾景園國際大酒店 香港合和國際集團、美國于雅惠女士及青島 6000 萬美元 36000 平方米 2021 年 9 月開工 12 渤海灣集團 海景花園大酒店二期 國家計委 1 億元 200 間 王朝溫泉酒店 青島匯旅置業(yè)有限公司 億元 產(chǎn)權式酒店 遠洋大酒店 青島遠洋運輸公司 億元改建 海景花園大酒店 青島海景花園物業(yè)管理公司、美國國際公司 8 億元 薛家島度假區(qū) 奧運 村酒店 公寓區(qū) 7 層、主塔樓 17 層、共 414個客間 銀海賓館 銀海集團 300 間客房 天逸海灣國際度假村 青島天逸海灣置業(yè)有限公司 超五星級酒店 設計中 數(shù)據(jù)來源：本表根據(jù)青島市旅游局數(shù)據(jù)和現(xiàn)地調(diào)查數(shù)據(jù)整理 從以上情況可以看出，如果包括本項目和現(xiàn)在營業(yè)的五星級飯店， 2021 年項目開業(yè)時將有約 14 家五星級酒店營業(yè)，其中已開工建設的有 8 家，設計中的酒店 3 家。在著名的國際飯店管理集團中，希爾頓酒店進入了城陽區(qū)，萬豪、凱賓斯基等也開始大規(guī)模的投資于青島酒店業(yè) ，青島旅游設施的水平、管理和競爭的國際化正在全面展開。 與中國全國的形勢一樣，隨著民營和國際著名飯店管理集團大規(guī)模的進入青島等“二線”城市，青島飯店投資建設也進入前所未有的高潮期。到 2021 年，青島市旅游涉外飯店和度假村客房達到 4 萬間，到 2020 年，青島市旅游涉外飯店和度假村客房達到 5 萬間，其中高中檔客房仍維持 30%的比例，客房年均出租率 75%左右。青島市政府的旅游規(guī)劃提出，按照旅游客源市場結構、要求和旅游賓館的規(guī)模、檔次結構，考慮淡旺季差別和需求彈性，持續(xù)地改進青島市旅游賓館建設和內(nèi)部比例結構。隨著青島旅游業(yè)的發(fā)展和 2021 年奧運會舉辦，青島會吸引的海內(nèi)外游客將大幅度增加，海景超五星級酒店的市場潛力被業(yè)內(nèi)專家看好。近年青島香格里拉、海天等五星級飯店的客房平均出租率一般在 80%左右，青島市高檔酒店不足。其中，五星級旅游飯店 6 家。 第一節(jié) 青島的飯店行業(yè) 飯店行業(yè)現(xiàn)狀 經(jīng)過多年的發(fā)展，青島旅游飯店已具備了一定的接待水平。 第三章 產(chǎn)業(yè)分析 本項目是包括酒店、游艇、餐飲、海洋娛樂項目的大型綜合旅游休閑 設施，涉及多種行業(yè)。其中 ， 中高檔收入水平的人群已占有一定比重，數(shù)量在逐年增加，有 消費中高檔項目的市場潛力。 體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、休閑、交通、通訊等項目支出的比重迅速上升。 6. 青島市居民消費 10 隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，居民 的消費需求結構發(fā)生著重大的變化，隨著居民收入的增加，對文化娛樂消費的水平也隨之提高。 最需要關注的是，青島作為中國東部沿海一座經(jīng)濟實力強的國際化大城市，距日本 本島 900 多公里，距韓國 180 公里，距離較近 ，已經(jīng)成為中國與日韓經(jīng)濟文化交流的基地。這些企業(yè)在商務活動中需要高品質(zhì)的會展、接待設施和高水平的服務，消費能力很強。 5. 青島市著名的國內(nèi)外企業(yè) 青島市是中國乃至世界上著名的制造業(yè)中心之一 ， 擁 有海爾、海信、雙星、青啤、京華飾品、貝雕廠、金王集團、華東葡萄酒莊園等眾多知名企業(yè)。 東方明珠 金茂大廈 迪拜伯翁酒店外景 青島棧橋 9 海 洋 中 心 全 景 4．周邊省市潛在的置業(yè)客戶 青島市近靠北方經(jīng)濟發(fā)達城市的優(yōu)越位置、發(fā)達的城市設施、良好的海濱氣候和人文環(huán)境，近年來已經(jīng)成為富裕人士購房、置業(yè)等投資和消費的重要地 區(qū)。 見下圖中青島原有的景觀建筑具有的舊的棧橋、海邊酒店建筑標志的對比。見下圖中與迪拜酒店的對比。見下圖與金茂大廈、東方明珠塔的對比。本項目著眼于創(chuàng)造亞洲著名建筑景觀的愿景，必將提高海洋中心酒店、游艇俱樂部和相關海上觀光游覽項目的吸引力和收入水平。所以，有理由認為，未來青島會展經(jīng)濟能夠達到 15%以上的增長水平。青島是中國兼具旅游、商務等多項功能的城市，擁有良好的會展設施和城市形象，一直是中國展覽、 商務會議、培訓等會展活動的舉辦地， 2021 年，青島市成功舉辦了亞洲合作對話第三次外長會議、第三屆 APEC 中小企業(yè)技術交流暨展覽會、青島國際啤酒節(jié)、青島海洋節(jié)、中國國際電子家電博覽會、第二屆中國國際航海博覽會等，既提高了城市美譽度和知名度，又為青島市帶來大量客源和收入。中國會展經(jīng)濟已經(jīng)初步發(fā)展起來，未來會展經(jīng)濟的增長更被一致看好。 因此，青島旅游、特別是奧運會前后的青島奧運效應，對本項目的成功運營將提供強有力的需求支持。將有 3 至 4 萬的外國旅游者到青島觀看比賽和旅游。 在旅游人員的結構上，運動員、商務人員的旅游休閑需要增長較多。而作為青島支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)將有 10%以上的產(chǎn)業(yè)額外增長的效應。青島的城市整體形象將在北京奧運會后得到跳躍式的提升，青島城市品牌樹立起來后，會成為青島最重要的支撐條件，而這將是中國任何一個經(jīng)濟發(fā)展與青島比肩的城市所望塵莫及的，加速青島旅游業(yè)的發(fā)展極其有利。青島作為北京 2021 年奧運會的承辦伙伴，獲得了發(fā)展奧運經(jīng)濟的歷史機遇，對提高青島的城市地位和在世界上的知名度。 在分析青島旅游發(fā)展和旅游者的需求狀況時，必須充分重視 2021 年奧運會對青島的影響。預計到 2021 年，年接待海外游客75 萬人次，接待國內(nèi)游客將達到 2840 萬人次，旅游總收入達到 380 億元。按照世界經(jīng)濟及中國的經(jīng)濟發(fā)展趨勢和青島市旅游業(yè)的發(fā)展勢頭，預計來青島的國際國內(nèi)旅游者將持續(xù)增長。來到青島的國內(nèi)游客，主要來自京、蘇、瀘、浙等發(fā)達地區(qū)，消費能力強。 2021 年，青島全市共接待游客 萬人次，旅游總收入 億元?！昂！钡奶匦月糜雾椖康拈_發(fā)，成為 21 世紀旅游休閑 業(yè)發(fā)展的新熱點。青島的旅游產(chǎn)品有沿襲多年的觀光型開始走上觀光、度假等綜合性方向發(fā)展，青島已成為中國北方海濱度假休閑的勝地。 第四節(jié) 客源市場分析 本項目是休閑和商務于一體的高品位旅游基礎設施，客源主要包括來自國內(nèi)外的旅游者、國內(nèi)和青島的知名人士、企業(yè)家、高收入者等多種類型、具有享受高品質(zhì)休閑生活意愿和能力的人群 旅游者 青島市地處黃海之濱， 嶗山腳下，集山、海、島勝景色與一身， 倚港口、貿(mào)易之優(yōu)勢，是聞名遐邇的海濱旅游勝地。 青島市“一灣、兩翼、三極”及“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的城