【正文】 商務(wù) 公寓 是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強(qiáng)的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場(chǎng)形象和辦公功能， 具有下列特點(diǎn)： 1） 可以進(jìn)行工商注冊(cè)； 2） 物管費(fèi)較寫字樓低； 3） 單位面積較??； 4） 裝修標(biāo)準(zhǔn)略低于寫字樓 ，但 具居住功能，可商可住 ； 因其可以入住也可以辦公 ，同時(shí) 進(jìn)入門檻 也低 ； 同時(shí)，它 比住宅更強(qiáng)調(diào)產(chǎn) 品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。 ? 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè) 施完善，交通便利；同時(shí)如鼎太風(fēng)華、星海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大， 教育配套齊全， 非常適合居住。 銷售情況 折后起價(jià) 12800、均價(jià) 15000 元 /平方米； 項(xiàng)目共分七期開(kāi)發(fā) ，現(xiàn) 為 第六 期 鼎太風(fēng)華 6 期?節(jié)奏布魯斯 鼎太風(fēng)華 6 期?節(jié)奏布魯斯 項(xiàng)目概要 開(kāi)發(fā)商：深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司 所處區(qū)位：南山區(qū)前海路以西、東濱路以北 建筑面積： 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目 總占地 ： 22 萬(wàn)平方米 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 總 建筑面積 ： 42 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目劣勢(shì)：緊臨前海路； 燥音 難以 避免 前海物流園區(qū)處于施工高峰期 ， 短期內(nèi)灰塵大 西南側(cè) 工業(yè)廠區(qū)改造之前 ， 舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 擁有永久性海景景觀資源 是前海三 個(gè) 大 盤中距大南山最近的項(xiàng)目 大社區(qū)，大配套 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目以中小戶型為主，共 606 套單位， 主力戶型 ： 48~57 平方米 1 房 71~78 平方米的 2 房 87－ 96 平方米 3 房。 0308 年南山區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì) 1212214998240656128 6410 87001882205000100001500020210250003000003年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年元/平方米深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 2. 南山典型樓盤分析 星海名城六期 ?城中央 星海名城六期?城中央 項(xiàng)目概要 開(kāi)發(fā)商： 深圳市振業(yè) (集團(tuán)）股 份有限公司 所處區(qū)位： 深南大道與前海路交匯處 占地 面積： 平方米 建筑面積： 平方米 戶數(shù) ： 約 1100 套 總占地面積 ： 平方米 總建筑面積 ： 平方米 項(xiàng)目劣勢(shì)： 面積大，總價(jià)高，消費(fèi)群體受到局限。 08 年上半年房?jī)r(jià)回落，環(huán)比 07 年下半年下跌 22%，高于全市 18%的幅度。 08 年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，僅成交住宅 萬(wàn)平方米，供求比 ： 1，供大于求。 0308 年南山區(qū)商品住宅批售面積 2 0 5 . 1 41 0 8 . 61 2 8 . 42 3 . 7 87 4 . 4 63 1 . 62 8 1 . 6 605010015020025030003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年萬(wàn)平方米 成交分析 —— 成交略有回暖但量依然小 07 年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是 07 年上半年，供求比只有： 1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第四部分 專項(xiàng)市場(chǎng)研究 一、住宅 市場(chǎng)研究 1. 南山 住宅市場(chǎng) 分析 供應(yīng)量分析 —— 總體上呈下降趨勢(shì) 南山區(qū)住宅供應(yīng)量 05 年開(kāi)始大幅減少， 0507 年每年的供應(yīng)在 100 萬(wàn)左右。 而 2021 年初，上海申通地鐵公司聯(lián)合香港中信泰富共同取得位于四川北路規(guī)劃中地鐵上蓋的一幅地塊。 且提到 合作開(kāi)發(fā)上海地鐵 上蓋物業(yè) 市場(chǎng)肯定是“共贏之 舉”。上海地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司公開(kāi)表示，歡迎境內(nèi)外大型地產(chǎn)商參與上海地鐵 上蓋物業(yè)的 開(kāi)發(fā)。物業(yè)發(fā)展為地鐵公司帶來(lái)近 40 億港元的總利潤(rùn)，成為建造地鐵的重要財(cái)政來(lái)源。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 香港地鐵公司和地產(chǎn)商合作，在觀塘線、荃灣線和港島線沿線車站上蓋和毗鄰的 18 個(gè)地點(diǎn)適中的位臵發(fā)展物業(yè)。 由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。 其成功的 經(jīng)驗(yàn)之一 就是 開(kāi)發(fā)沿線物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值 。再比如當(dāng)一個(gè)新發(fā)展區(qū)的開(kāi)發(fā)商要求地鐵線延伸到其開(kāi)發(fā)地塊時(shí) ， 則延伸部分的工程費(fèi)用可由該開(kāi)發(fā)商承擔(dān)等。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 3. 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè) 這種模式由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過(guò)法律 ,要求相關(guān)的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。該合作開(kāi)發(fā)模式要求必須進(jìn)行土地權(quán)屬的變更，即把合作開(kāi)發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項(xiàng)目公司名下。在成立項(xiàng)目公司的情況下，合作開(kāi)發(fā)各方通過(guò)公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方共同組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義共同辦理有關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目登記在地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨(dú)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下。雙方的權(quán)利和義務(wù)完全依據(jù)合同約定而設(shè)定。 ? 協(xié)議 /合同型合作開(kāi)發(fā)模式 協(xié)議 /合同型合作開(kāi)發(fā)，指由合作各方共同按照合同的約定相互協(xié)作，但各深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 例如香港地鐵機(jī)場(chǎng)線的香港站的物業(yè)開(kāi)發(fā)就是一個(gè)由中國(guó)銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財(cái)團(tuán)承擔(dān)的 ， 分 6 期進(jìn)行 ， 合作協(xié)議是 5 萬(wàn) 平方米 的物業(yè)歸地鐵公司擁有 ， 其余的都?xì)w發(fā)展商擁有。地鐵公司得到的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。由于前期投入資金較大 ,風(fēng)險(xiǎn)也大 ， 這種模式比較少用。開(kāi)發(fā)的模式各地有不同的特點(diǎn) ，歸納 有以下 3 種 。 而 南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號(hào)線 所經(jīng)過(guò)的站點(diǎn)，從每個(gè)地鐵站內(nèi)部的 商業(yè)，再到站點(diǎn)周邊樓盤、商業(yè)全都 紅紅火火。 物業(yè)升值空間更廣 地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周圍核心區(qū)域的時(shí)間距離，大大提高了效率；并且?guī)?lái)了巨大的人流和財(cái)富流，這些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大 投資價(jià)值 和升值空間。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè) 30%以上。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來(lái)巨大財(cái)富流，充滿巨大的商業(yè)機(jī)遇。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 人流量大帶來(lái)商業(yè)機(jī)遇 2021“ 五一 ” 小長(zhǎng)假深圳地鐵 3 天 運(yùn)送乘客約 100 萬(wàn)人次，其中 5 月 1 日運(yùn)送乘客 50 萬(wàn)人次， 2 日 萬(wàn)人次 。 2. 特殊性 開(kāi)發(fā)難度較一般物業(yè)大 地鐵上蓋物業(yè)的 底層是 一般是沿線地鐵站，還有可能契合了 換乘公交車站 ，這些基礎(chǔ)設(shè) 施如何與上蓋物業(yè)（特別是地下車庫(kù)）進(jìn)行有機(jī)的融合， 這需要與地鐵 設(shè)計(jì)、 建設(shè) 工程甚至公交車公司多方 溝通和配合，且在設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)等多方面 不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高 ，開(kāi)發(fā)難度大 。 地鐵上蓋物業(yè) 是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密協(xié)作的縮影。規(guī)劃總建筑面積 約為 141 萬(wàn)平方米 (不計(jì)車輛段建筑面積 )，平均容積率 約 為。項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)際化城市為目標(biāo)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是深圳市政府 2021 年解決交通問(wèn)題的 集中體現(xiàn)。 T2010073 宗地為政策性住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)量高達(dá) 60 多萬(wàn)平方米，且在 2021 年交付使用，其面向的是初級(jí)公務(wù)員，這與本項(xiàng)目商品住宅潛在客戶不會(huì)重復(fù)，但由于預(yù)計(jì)政策性住房會(huì)有大量的出租行為， 這可能會(huì)降低本項(xiàng)目的投資客戶對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的預(yù)期值，因此可能大大降低本項(xiàng)目的投資客戶比例，但與此同時(shí) 60 多萬(wàn)平方米的政策性住房為本項(xiàng)目 的商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了巨大的消費(fèi)人群，是項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利好。 經(jīng)濟(jì)類 6 次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，從年初的 %調(diào)整到目前的 % 中國(guó)人民銀行 落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng) 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 2. 政策對(duì)本項(xiàng)目的影響 住宅 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 受 90/70 政策影響 本項(xiàng)目同樣受 90/70 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 政策的影響， T201007 T2010072 宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品住房項(xiàng)目， 套型建筑面積 90 ㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積的 70%以上。在這樣一個(gè)不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下， 房地產(chǎn) 宏觀政策 又進(jìn)一步頻出，深圳樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過(guò) 5 月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，臵業(yè)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景表現(xiàn)出擔(dān)憂，消費(fèi)信心不足。國(guó) 際原油價(jià)格突破新高、美國(guó)次貸按危機(jī)蔓延、越南暴發(fā)金融危機(jī)。 20212021 年深圳 房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 5680 5980704092301229315560127890500010000150002021003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 2021 年底以來(lái)，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的進(jìn)行調(diào)整， 2021 年 因 四川地震、全球經(jīng)濟(jì)放緩和國(guó)內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后 市的很多不確定性因素；但應(yīng)當(dāng)看到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷只是短期態(tài)勢(shì)，影響深圳市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的基本因素如：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 城市 人口的快速增長(zhǎng)等 房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素 并沒(méi)有發(fā)生大的變化。但從 2021 年 2021 年深圳市價(jià)格走勢(shì)圖來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是2021 年啟動(dòng)上升，到 2021 年完成一個(gè)周期，即 5 年一個(gè)周期。 隨后進(jìn)入了市場(chǎng)的危機(jī) 期和蕭條期，到 2021 年開(kāi)始復(fù)蘇期的發(fā)展階段。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 1984 2021 年香港住宅價(jià)格指數(shù)0204060801001201401601801979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2021 2021 2021年香港住宅價(jià)格指數(shù) 19842021 年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由 3 次升浪組成，第 1 次升浪是19851989，第二次是 19911994，第三次是 19951997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢(shì)。沒(méi)有人能非常準(zhǔn)確預(yù)測(cè)頂部及底部出現(xiàn)地時(shí)期，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期四個(gè)周期，每個(gè)周期又有其表現(xiàn)特征。08 年上半年房?jī)r(jià)回落，雖同比 07 年上半年仍上漲 4%，但是與 07 年下半年比，已下跌 18%。 08 年上半年成交略有起色，但供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求。 近年來(lái)深圳住宅市場(chǎng)火爆，供不應(yīng)求，特別是在巔峰期 07 年上半年，住宅供求比只有 ： 1。 0508 年深圳市推售住宅面積 6 4 8 . 5 6 1 9 . 42447 4 0 . 8010020030040050060070080005年 06年 07年 0 8 年上半年萬(wàn)平方米 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 成交分析 —— 供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求 08 年上半年全市成交住宅只有 萬(wàn)平方米，同比減少 54%。雖然 08 年上半年住宅預(yù)售量有所增加，但 量不大， 仍有一些項(xiàng)目因市場(chǎng)低迷而捂盤。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究 2021上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增加 %，推售面積則減少 10% 08 年上半年深圳市共有 萬(wàn)平方米的住宅取得預(yù)售許可證，同比增加%。 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)作為深圳未來(lái)的支柱產(chǎn)業(yè) ， 占第三產(chǎn)業(yè)增加值 更大，為西部物流發(fā)展以及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造條件。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 4. 宏觀環(huán)境與本項(xiàng)目發(fā)展的聯(lián)系 、深圳投資宏觀背景 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活水平提高，對(duì)于住房需求更高。 空間發(fā)展定位 ： 深圳特區(qū)帶形組團(tuán)結(jié)構(gòu)中重要的西部城市組團(tuán)，深圳市二十一世紀(jì)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)之一。與寶安中心區(qū)一起 成為深圳市高強(qiáng)度發(fā)展的 CBD 區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以甲級(jí)寫字樓為主的高端 辦公功能，以滿足遠(yuǎn)期建設(shè)區(qū)域生產(chǎn)型服務(wù)中心的需要。建設(shè)世界先進(jìn)水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。 3. 區(qū)域發(fā)展和前景預(yù)測(cè) 南山區(qū)是 深圳重要的西部濱海區(qū) 為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，突出各區(qū)在區(qū)位、資 源、產(chǎn)業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)，深圳提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個(gè)城市組團(tuán)的基礎(chǔ)上，通過(guò)組團(tuán)的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個(gè)城市功能地區(qū)。充分發(fā)揮深圳移民城市和移民文化的特點(diǎn)，構(gòu)筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進(jìn)一步擴(kuò)大城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的主要中心之一。 ? 與香港共同發(fā)展的國(guó)際都會(huì)。 未來(lái)深圳城市發(fā)展的功能定位