【正文】 根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店一、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。（二）、項目評估在整個維也納市場中，維也納酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，維也納房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。從1999年康樂花園的推出，維也納房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。整體來看，維也納酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）(一) 項目進行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；(二) 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；(三) 利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔(dān)保；結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，維也納認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。威脅（T）(一) 投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；(二) 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；(三) 國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。劣勢（W）(一) 項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；(二) 項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；(三) 項目周邊商業(yè)氛圍較弱；(四) 項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。（三）景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁維也納中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。從長遠來看，在維也納經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。結(jié)論：深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，維也納鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進入，各項基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，維也納目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在維也納，產(chǎn)權(quán)式酒店在維也納乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有維也納酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。維也納酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成維也納酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房（61%）標(biāo)單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）維也納商會各公司客戶及部分長駐維也納的香港商務(wù)人士小結(jié)：區(qū)域內(nèi)暫時無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預(yù)示著維也納房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。相對以前，維也納樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。維也納鎮(zhèn)的各項建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。2000年6月底。維也納鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。維也納投資導(dǎo)向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，維也納鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。鎮(zhèn)村公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。服務(wù)設(shè)施：維也納鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。平鹽（平湖—鹽田港）疏港鐵路穿境而過。交通狀況：維也納鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運輸條件十分便利。 維也納鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的維也納鎮(zhèn)。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項目一覽表：項目名稱可售面積(萬㎡)維也納酒店銀漢國際公寓合 計維也納酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%一、 維也納位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目。二、深圳市2004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項目名稱可售面積(萬㎡)剩余面積（萬㎡）東方銀座國際市長交流中心