【正文】 主要 規(guī)劃技術指標 用地面積： 16335 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中 計 容積率 ： ㎡ 包括 住宅 ： 97670 ㎡ 商業(yè) ： ㎡ 不計 容積率： 25000 ㎡ 地下車庫 ： 21500 ㎡ 設備房 ： 3500 ㎡ 容計率 ≤ 綠化率 ： 30% 地下停 車 位： 560 個 層數 :地上 : 住宅 30/29 層 8 公建 :3 層 地下 :2 層 建筑高度 : 米 總戶數 :1018 戶 區(qū)域 SWOT 分析 （ 1） 優(yōu)勢分析 ★ 城市中心區(qū)，配套成熟 ★ 舊城改造項目，具有社會效益，政府有力支持 ★ 片區(qū)內教育資源配套成熟 ★ 交通便利，緊鄰地鐵口 （ 2） 劣勢分析 ★ 項目周遍商住樓較多，但沒有形成一定的規(guī)模 ★ 該片區(qū)目前處于重新規(guī)劃階段，舊城改造項目多 ★ 周遍樓盤檔次參差不齊 ★ 項目西面緊鄰紅嶺路主干道，對住宅部分的品質有一定影響 （ 3） 機會分析 ★ 政府正在積極推進該片區(qū)的舊改項目，重樹該片區(qū)新形象 ★ 區(qū)域內新房的供應量低 ★ 該區(qū)域各種配套成熟度高，對本片區(qū)房地產發(fā)展非常有利 ★ 該片區(qū)未來規(guī)劃升值潛力大，投資價值高。 三 、 宗地 條件 描述 地塊位置 地塊西面緊鄰紅嶺路，北面為松園路，東面為松園南街，西面為紅嶺住宅區(qū)的改造項目。建設項目包括中國人民銀行深圳市中心支行發(fā)行庫及附屬用房、回遷安置樓、超高層金融文化中心大廈、高級商務公寓，建筑面積達 38 萬平方米。 蔡屋圍金融中心區(qū)的規(guī)劃為本項目的住宅、寫字樓、商業(yè)的開發(fā)提供了良好的市場機會。以地王大廈為標志的高檔寫字樓，更是讓這一地段在全國都有知名度。包括中國人民銀行深圳分行、深圳發(fā)展銀行總部、中國工商銀行深圳分 行、中國農業(yè)銀行深圳分行、中國建設銀行深圳分行、深圳證券交易所、金融聯、中國信合等，都將其深圳的總部放在附近。 7 紅嶺中路周邊一直是 XX 區(qū)的商業(yè)中心地段之一。 （三） 紅嶺中路及周邊情況 紅嶺路南起濱河大道，北至北環(huán)大道。 “金三角”地區(qū)改造正在進行細化規(guī)劃，項目涉及面積超過 6 平方公里，建成后將成為萬象城“都市綜合體”、人民南商業(yè)片區(qū)及老東門商業(yè)不行街三位一體的金融、商務、商業(yè)中心區(qū)，對改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境具有重要意義。 2021 年，在建區(qū) 30 年的歷史節(jié)點上， XX 將以四大重點支柱產業(yè)為基礎，全力打造“四城一鎮(zhèn)” (金融城、萬象城、珠寶城、工藝城、藝術小鎮(zhèn) )區(qū)域品牌，力促城市經濟的繁榮發(fā)展，進一步放大“功能 XX”價值 ，為 XX 后三十年的科學發(fā)展打下堅實基礎。萬元 GDP 建設用地、水耗、電耗均遠低于全市平均水平。居民人均可支配收入突破 3 萬元大關，增長 %。區(qū)級財政總收入達到 55 億元，增長 %。預計實現 GDP865 億元，同比增長 %。經過 30 年的發(fā)展， XX 已經成為了深圳的金融中心 、商貿中心、文化娛樂旺區(qū)和全國最大的黃金珠寶首飾加工基地，城市功能不斷健全和完善，“功能 XX”的集聚和輻射效應日益顯現。 XX 區(qū)是深圳經濟特區(qū)最早開發(fā)的城區(qū)，也是深圳市的中心城區(qū)之一。下轄 10 個街道辦事處，115 個社區(qū)居委會， 83 個社區(qū)工作站， 10 個街道派出所。 不過，高房價引起的政策打壓和觀望一定程度上遏制了銷售，同時去年同期是高銷量階段，導致銷售面積同比大幅減少了 52％。市場消費價格上漲， 12 月 份，居民消費價格同比上漲 ％。外貿進出口快速增長， 12 月份，全市進出口總額 億美元，同比增長 ％。其中基本建設投資 億元，增長 ％；房地產開發(fā)投資 億元，增長 ％；更新改造投資 億元，增長 ％；其他投資 億元，增長 ％。各項指標方面，工業(yè)生產增幅擴大，12 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 ％。 中國政府發(fā)布的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》將深圳定位為建設“國家綜合配套改革試驗區(qū)”、“全國經濟中心城市”、“國家創(chuàng)新型城市”、“中國特色社會義示范市”和“國際化城市”。深圳市政府在國內率先運用“綠色 GDP”指數來評價城市發(fā)展的整體運行質量。深圳是中國南方重要的高新技術研發(fā)和制造基地，同時是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港，中國第四大旅游城市。 截至 2021 年 5 月 18 日，我市累計登記流動人口 萬人，加上現有 246 萬常住人口，深圳目前總人數近 1450 萬。 二、區(qū)域介紹 （一） 深圳 概況 深圳是中國南部海濱城市，位于珠江口東岸，與國際大都會香港一水之隔。同時，在告別“招、拍、掛”的單一模式后，協議土地出讓重新出爐，它也意味著深圳的城市發(fā)展，正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉變。 《更新辦法》有兩方面的重大突破：一是明確原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施，同時政府鼓勵權利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招、拍、掛”出讓的政策限制，規(guī)定權利人自行改造的項目可協議出讓土地。中國城市運營管理中心主任戴欣明亦表示，目前龍崗、寶安地區(qū)的環(huán)境較差，通過城市更新改變當地的社區(qū)環(huán)境，帶動關外的發(fā)展，實現大深圳戰(zhàn)略。近幾年深圳本地的開發(fā)商紛紛往外走，深圳政府通過釋放一些舊城項目，調動開發(fā)商在本地開發(fā)的積極性，可以把開發(fā)商的資金吸引回來，亦可增加房屋的供應量。此外，權利人可以通過協議方式轉讓土地使用權，而不用一定經過“招拍掛”的方式。 2021 年 12 月 1 日開始實施的 《深圳市城市更新辦法》則標志著深圳的城市發(fā)展正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉變邁出了重 要一步。 30 年來，隨著深圳經濟社會的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。 2021 年深圳城市建成區(qū)面積占市域的比例已接近 40%，遠遠超過香港 25%的水平，更意味著外延式的發(fā)展已走到了頭。 （二）深圳城市更新改造的需要 在經歷改革開放 30 年快速城市化之后，土地市場格局發(fā)生了重大變化，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破、拓展城市發(fā)展空間的重要手段。深圳市領導也曾批示同意支隊機關大院進行危房改造。受當時條件限制， 建設標準偏低， 現有建