【正文】 二級，設計使用年限 50 年。 結構設計 結構類型 上部結構：現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構。 33 與消防控制室合并的防盜、保安監(jiān)控中心瘵建筑物各主要出入口、電梯（轎廂或電梯廳）、地下停車庫等重要部位實施遠距離監(jiān)控。 室內用電嚴格按功能分區(qū)，尤其是廁所、水泵房等潮濕的場所，除 設置建筑防滑構造措施外另行對電器設備進行漏電保護和接地專項設計。 職業(yè)安全保護與無障礙設計 每幢建筑物出入口、通道及門洞寬度不但滿足人流進出的方便而且便于設備和貨物的運輸。 （ 2）衛(wèi)生間 每戶衛(wèi)生間均能向外直接采光和自然通風。 （ 1）采光、通風 A、臥室、起居室、廚房等房間都直接采光、自然通風、并能組織良好的穿堂風。 環(huán)境衛(wèi)生設計 本項目有效地控制在面環(huán)境衛(wèi)生手段是在每幢樓底層配置專用于干、濕垃圾箱，公寓住戶產生的垃圾由業(yè)主指定的物業(yè)管理公司專業(yè)清潔工人袋裝收集后，送達垃圾收集房，定時由環(huán)衛(wèi)部門收集車輛運往指定的場所。 消防設計 消防通道寬度均大于 4m，且相互環(huán)通，構成區(qū)內環(huán)形消防車道，符合 規(guī)范要求。 （ 3）排水分兩個系統(tǒng)即生活污水廢水系統(tǒng)及雨水系統(tǒng)，生活污水廢水排入市政管網(wǎng)。 環(huán)保、衛(wèi)生、安全及消防設計 環(huán)保及衛(wèi)生設計 （ 1）住宅廚房油煙均設豎井至屋頂排放。 8 號建筑由駝形大玻璃體塊和木質挑板相結合，有效的起到 遮陽效果的也豐富立面。外墻以暖色為主，輔以白色，富有變化感，使建筑形象產生對比，結合景觀綠地，創(chuàng)造綠色健康的居住環(huán)境，提升城市居住品位。陽臺與窗戶借助光影的作用，產生了虛實的對比感，從而形成了建筑的體量感。 建筑立面設計 現(xiàn)代風格的造型設計自然、清新、明快。 戶型均有主、次臥室、多功能廳、廚房、衛(wèi)生間、觀景陽臺和工作陽臺等滿面足人們生活的居住基本空間，多功能廳供人們用餐和活動空間，結合廚房流程設計，做到流線明確，有動靜之分，私密性好。 戶型平面設計以人為核心，平面功能齊全，使用方便。 （ 3） 使用功能合理，動靜分區(qū)、公私分 區(qū)、潔污分區(qū)和干濕分區(qū)明確。 戶型平面設計具有如下特征： （ 1） 平面房間開間、進深與層高比例達宜。 建筑平面設計 根據(jù) XX 市的氣候條件和對項目顧客群定位的研究，設計確定了“在滿足功能、美觀、經濟”的前提下，追求休閑、簡潔、明亮的居住空間。既做到經濟現(xiàn)代化，又通過對現(xiàn)代要素的重復使用，共同形成了大方而富有現(xiàn)代氣息的整體建筑及空間形象，同時考慮到本小區(qū)的地理景觀優(yōu)勢，在建筑的處理上，采用底層架空，達到通風 .節(jié)能和空間延續(xù)的效果 . 立面大量的采用 了層次豐富的景觀陽臺空間 ,突出了本小區(qū)的生態(tài)景觀可視性。“前庭后院”的空間主題回應了海南地方的傳統(tǒng)空間模式，尺度親切宜人的步行空間，庭院廣場形成豐富的城市空間體驗，體現(xiàn)閑適、怡靜、富有小資情調的空間環(huán)境。 商業(yè)景觀 為了營造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，景觀設計采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結合的設計風格，沿金龍路用棕櫚樹陣形成一條林蔭大 29 道 ,大道的端頭是個隨時間而變化大小的的水廣場，沿水廣場形成半弧的騎樓廊道更是個市民流連之地，美食街的形象因水景 .特別的文化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道、現(xiàn)代標識系統(tǒng)的建立和棕櫚樹陣的襯托，顯得更加鮮明。同時注重建筑 之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。生活從此可以從容切換，自由選擇安寧或喧囂。 由弧形景觀軸線串起各個相對安靜的居住空間，創(chuàng)建相互滲透，動靜有別的 “ 園中園 ” 。這道水體不僅是中心景觀軸線，也是我們的故事的主要載體：樹陰下深長的散步堤岸、延伸到水邊的露天茶座、橫跨水面的小木橋、孩子們玩耍的淺水沙 灘??水岸邊休閑生活從此慢慢展開。我們將 “ 水 ” 作為設計的重要元素 。 （ 2） 沿街商業(yè)建筑面積 萬㎡ 沿街商業(yè)設施（含市場） 27 （ 3） 辦公建筑面積 萬㎡ 12 層、 24層商務辦公樓各1棟。 （ 4） 會所及服務配套 萬㎡ 會所、輔助用房。 3 容積率 ―― ―― 4 建筑密度 % ―― 5 綠地率 % 50 ―― 含運動場 表 63 B1 地塊主要技術經濟指標 序號 項 目 單 位 數(shù)值 比例（ %） 備 注 1 規(guī)劃用地 Hm2 2 總建筑面積 萬㎡ 100 地面建筑 （ 1） 住宅建筑面積 萬㎡ 28 層住宅樓 4棟， 11 層、21層公寓樓各 1棟。 合計停車位 3470 個，其中地面停車位 450 個，建筑底層停車位120 個，地下車庫停車位 2900 個。同時，為方便用戶，在車道一側、建筑底層架空層空間內，安排了少量地上停車。 停 車： 實現(xiàn)商業(yè)停車與住宅停車的分離。 商業(yè)人流與居住人流分離： 沿景觀湖南側布置的弧形堤岸和折線 25 廊道構成主要住宅人流步行路線，這兩條路線將各院落串聯(lián)成一個整體，使每一戶都可以輕 松便捷到達水岸和城市空間。 交通組織 實現(xiàn)人車分流以及商業(yè)人流與居住人流分離。 整個用地東側的商住綜合區(qū)是項目的結點性公共空間，一層為農貿市場，二層通過三、四層建筑的切割圍合，形成一個屋頂廣場，設有室外的樓梯通向底層，從而形成一個包括商店，餐飲服務和主題商業(yè)等一系列綜合性的城市消費休閑功能為一體的商業(yè)建筑體，同時地塊還包含了一棟 28 層的高層公寓。規(guī)劃中還設計了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結合的 公共園地，使住戶與景觀相結合，并回應了海南地方的、傳統(tǒng)的、尺度親切宜人的步行空間、庭院空間模式，形成豐富的城市空間體驗，體現(xiàn)閑適、怡靜、富有小資情調的空間環(huán)境。 與商務辦公跨水相接的曲線式的高級公寓構成了商務辦公和隔水相望的美食廣場的背景港灣；高級公寓東側，跨越新規(guī)劃道路設置 24 了安置住宅； XX 路延線東側是規(guī)劃的公寓，整個居住區(qū)在基地的內側，地勢較高，景觀豐富，體現(xiàn)了現(xiàn)代的、人文的花園景致。沿水廣場形成半弧的騎樓廊道更是個市民流連之地，跌落的水，起伏的微地形，縱橫的植載，動感的廊道及匠心的小品，無不傳遞著人文精神的信息，人與園林彼此沉淀意境，帶來發(fā) 現(xiàn)與感知的快樂，形成流水廣場。而其建筑庭院的空間序列呼應商業(yè)公共軸線，與城市空間融合的開放性棕櫚廣場為公眾提供了開放的室外空間，營造了現(xiàn)代城市的氣息及“前庭后院”的空間主題。 所謂商業(yè)廣場：為了營造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)廣場景觀設計采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結合的設計風格，廣場內及金龍路沿線種植大面積的棕櫚樹陣， 簡約、明快，鬧中取靜、靜中有動，滿足 景觀、 休閑 、 游憩 的功能 ，同時與 美食商業(yè)廣場 互通互透，實現(xiàn)“ 經濟 ” 與 “ 景觀 ” 相互滲透與促進。 規(guī)劃布局 “金龍廣場” =全開放的城市廣場（龍珠廣場） +半開放的商業(yè)廣場（棕櫚廣場） +私密的住區(qū)廣場（流水廣場） 23 所 謂城市廣場：規(guī)劃將商務辦公設置于景觀水的起點，主體位于整個地塊的視覺焦點，猶如“龍”口中的明珠，成為城市的 “ 新地標 ” 。五區(qū)為商住綜合區(qū)，位于基地的最東側，獨立性較強，包括商業(yè)、休閑廣場、高級小戶型公寓為一身的多功能體。三區(qū)為住宅、酒店區(qū)，結合公安局改造，相對安靜的布置了十二棟 住宅樓，公安局原辦公大樓保留改造成商務酒店。 五區(qū)： 意為基地的建筑根據(jù)使用性質的不同和地塊的條件分為五個分區(qū)，一區(qū)為居住、美食廣場區(qū)，位于基地的最中端，用地條件優(yōu)越，由中華美食廣場和高級公寓、住宅區(qū)構成，形成整個園區(qū)最具標志性的建筑群體。 兩線： 是指水和步行廊橋組成的兩條景觀軸線，一條軸線發(fā)端于中心的美食廣場，向西緩緩穿過高級公寓區(qū)，高級住宅區(qū)，最終結束于流水廣場。設計內容包括美食廣場、綜合性商業(yè)、搬遷住宅及高級公寓等。 為北區(qū)的建設籌集資金。 “龍”文化的體現(xiàn) 設計中利用背“山”自然地形，營造似“龍”的景觀水體，不僅形成“龍山”“龍水”的空間環(huán)境，水體亦可以提升環(huán)境景觀、改善氣候條件、提高住區(qū)品質。本方案結合龍脈文化，用景觀水體、廊道將這兩大功能區(qū)分開，并避免了城市干道 —— 金龍路對飲食街的交通影響，形成功能明晰，風格統(tǒng)一， 崇尚文化，描繪自然，展現(xiàn)空間，在景觀中滲透文化靈魂，在設計中體現(xiàn)王者霸氣，在自然中展示愉悅的生活 的住區(qū) ，實現(xiàn)建筑、自然與人文三者的和諧共生 ，成為本方案突出的亮點之一。 21 方案構思 尋找“美食文化”與“居住環(huán)境”之間最佳 的結合方式。 高程分析 規(guī)劃用地剛好處于 XX 地勢高差變化的交接地帶，整體呈南高北低的趨勢，最高高程 米，最低高程 米，高差有 米，除已建臨時建筑用地和少量用地經過場地平整外，大部分為自然的坡地。 ? 主要為空置地（原是 XX 村的自留地）。 場地條件分析 交通條件 用地位于 XX 市國貿中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側是城市主干道金龍路， B、 C 地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干道，還有一條規(guī)劃城市支路從 B 地塊內部穿過。 20 ? A 地塊安排 24 班小學一所， D 地塊考慮設置一個農貿市場，其他用地全部為商住用地。住宅標準單元的層面積為約為 450 平方米，既可聯(lián)合設計以滿足一個大家庭的居住要求，也可以分開設計為 34 戶的獨立住戶。住宅底層架空，精心設計，作為住戶閑暇時的活動空間和停車場地。 項目主要建設內容包括：拆遷區(qū)內現(xiàn)有建筑、建設安置住宅、配套公建、補償商業(yè)、安置住宅架空層、道路、硬質鋪地、停車場、園林綠化以及給排水、煤氣、電力、電訊等基礎設施建設。 該地點附近的學校、郵局、銀行、商業(yè)等公共設施齊備 ，市場繁榮，服務業(yè)發(fā)達，可以為本項目提供完善的后勤保障，社會配套條件良好。 全年全社會固定資產投資完成，比上年增長 %。 XX市是海南省政府所在地，是全省的政治、經濟、文化、交通中心。地質情況屬海積階地，土質為沖擊砂土。 地震烈度 根據(jù)《中國地表基本烈度區(qū)劃圖》 XX 市基本烈度為 8 度。 用地位于 XX 市國貿中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側是城市主干道金龍路， B、 C 地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干道，還有一條規(guī)劃城市支路從 B 地塊內部穿過。交通便捷，區(qū)位十分優(yōu)越。南側 XX 中心商務軸已初具規(guī) 模。 17 第五章 建設條件與場址 場址選擇 XX 村位于 XX 市龍華區(qū)金融貿易開發(fā)區(qū)，四周被濱海大道、國貿路、明珠路、 XX 路四條城市干道圍合。 建設規(guī)模 本項目 南區(qū)總用地 h ㎡，其中：住宅用地 ㎡，公建用地 h ㎡，道路、廣場用地 h ㎡，公共綠 地 ㎡。 16 第四章 項目建設目標與規(guī)模 項目建設目標 將該項目打造成集中華美食廣場、商務辦公、休閑購物以及中高檔住宅為一體的地標型項目。從 XX 市現(xiàn)有的樓盤來看，目前最高端的樓盤銷售情況良好，但此類物業(yè)目前市場供應有限，有效需求未得到滿足。有關的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明我國收入在 100 萬以上的家庭總數(shù)在 200 萬戶，在高收入家庭中占 %，從他們的投資習慣看，智力投資、金融投資 15 占有較大的份額，房地產置業(yè)投資也正成為該部分人士的選項。 2021 年，島內購買 萬平方米，島外購買 萬平方米，分別占商品住宅銷售總面積的 %和 %；島內購買 6382 套，島外購買 9278 套，分別占商品住宅銷售總套數(shù)的 %和 %。 2021 年全市商品房平均銷售價格為 元 /平方米。 2021 年全市商品房銷售面積為 萬平方米 ，同比 增長%。新開工面積 萬平方米，下降 %，其中住宅新開工面積 ，下降 %。 2021 年 全市房地產開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長 %，同比增幅回落 個百分點，占全社會固定資產投資的比重為 %，低于上年同期 個百分點； 14 其中，商品房開發(fā)投資完成 億元，下降 %。商品房的銷售價格也會逐步平穩(wěn)上升，與各省市的商品房銷售價格相比，海南商品房價格還有很大的上升空間。銀行金融機構 89%的積壓房地產已得到剝離、處置，信貸資產不良率明顯下降，積壓房地產項目移交工作已取得實質性進展。 2021 年，海南完成房地產開發(fā)投資 56 億元（其中住宅開發(fā)投資 47億元，占 84%），同比增長 53%，占固定資產投資的 %；房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 49%，房屋竣工面積 萬平方米，比上 年下降 %，房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，房屋銷售額 億元，比上年增長 %，房屋平均銷售單價為每平方米 元，比上年上漲了 %。 房地產市場前景看好 海南擁有良好的人居環(huán)境。2021 年 4 月 1 日，國務院正式批復，將 XX 市列為國家歷史文化名城，成為我國最南端的國家級歷史文化名城。 XX 是“全國環(huán)境綜合整治十佳城市”，“全國衛(wèi)生城市”，“中國優(yōu)秀旅游城市”。由于國 內有些城市工業(yè)污染加重和沙漠化帶來的沙塵天氣，有的僅是基于寒冷的氣候，到海南來買房置業(yè)的人逐年增加。 文化休閑娛樂的項目一般是由高收入人群引領消費，因此北區(qū)今后建設中包含的健身館、圖書館、文化活動中心、科普、藝術、展覽館等項目有廣泛的市場前景。整個 金貿區(qū) 現(xiàn) 常住人口