【正文】 安排公共停車區(qū)和休閑廣場，形成多功能的公共設(shè)施帶，為整個(gè)社區(qū)居民配套使用。基于文化與環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)“山、水、綠、城”交融的現(xiàn)代生活社區(qū)。6. 區(qū)域發(fā)展劣勢：公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施配套尚不完備；目前項(xiàng)目地塊處于城市邊緣，如大規(guī)模的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，達(dá)到近萬人的居住規(guī)模，需高水平的公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施盡快超前配套，為居民創(chuàng)造便利舒適的生活條件。城市市政設(shè)施、生活綜合配套基本齊全。3. 人文環(huán)境優(yōu)勢：西臨青島最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色等新型時(shí)尚住宅小區(qū)，人群素質(zhì)較高；頤中體育場、依浪水世界、國際啤酒城、石老人國家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項(xiàng)目周圍，文化娛樂、教育衛(wèi)生配套日臻完善。區(qū)域內(nèi)將會(huì)有多個(gè)大規(guī)模高尚生活居住區(qū)迅速崛起，發(fā)展?jié)摿薮?。總用地面積： 231畝（154077平方米）容積率： 2總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（60%）133600平方米 小高層（40%）88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（70%）55989平方米 網(wǎng)點(diǎn)（30%）23995平方米綠化率： 40%l 建設(shè)條件分析：1. 區(qū)位優(yōu)勢：地塊具有較好的區(qū)位條件，規(guī)劃中的青島中央商務(wù)區(qū)和建設(shè)中的高新開發(fā)區(qū)分列西、東兩陲，沿X西路環(huán)境和生活氛圍即將發(fā)生翻天覆地的變化。綜上所述，本項(xiàng)目在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)及各項(xiàng)配套上均力求提高居住質(zhì)量和生活品質(zhì)，為區(qū)域原駐居民和未來業(yè)主提供一個(gè)理想的家園。通過創(chuàng)新的設(shè)計(jì)方案來有效降低小區(qū)住宅的視覺密度感，重視親切宜人的居住氛圍的創(chuàng)造。注重宅院和街道的關(guān)聯(lián)。項(xiàng)目除按照以上原則進(jìn)行設(shè)計(jì)外，還將引入以下設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念:1) 體驗(yàn)地球南北溫帶最美麗的同緯度風(fēng)情的小鎮(zhèn)人文風(fēng)情與自然融為一體的地球南北半球同緯度溫帶生態(tài)小鎮(zhèn)風(fēng)情，作為整體人文居住氛圍的基調(diào)，并尊重、結(jié)合青島人的生活方式和地域特色，力求將現(xiàn)代、簡潔融合于景觀中的建筑、宜人的道路和庭院的空間尺度。5. 規(guī)范原則：本項(xiàng)目屬大型中高檔商品住房工程，根據(jù)城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等方面的要求，按照使用性質(zhì)，應(yīng)符合對噪音、采光、透視、日照、濕度、凈化等的要求。充分挖掘地域特色，盡可能保持原生態(tài)地貌環(huán)境，加以利用。建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，體現(xiàn)“大空間、大綠化”的社區(qū)特色要求，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。在尊重地方特色，延續(xù)歷史脈絡(luò)的同時(shí)，注入現(xiàn)代文化意識，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀風(fēng)貌。項(xiàng)目需按照如下原則進(jìn)行設(shè)計(jì)：1. “以人為本”的原則：面對21世紀(jì)，針對居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的要求，以滿足居民生理心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境，以滿足不同層次的需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、效益相統(tǒng)一的原則。室外管線工程：室外管線工程包括地下優(yōu)質(zhì)給水管道、污水管道、雨水管道、電力電纜、電信電纜、熱力管道及有線電視網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。區(qū)內(nèi)綠化分三級，中心景觀綠化和組團(tuán)綠化、社區(qū)共享綠地和庭院綠地由林蔭步道連接，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，小區(qū)總綠地率達(dá)40%左右。道路：道路共分三級小區(qū)主路、組團(tuán)車行道及宅間道路。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：網(wǎng)點(diǎn)建筑工程按三至四層設(shè)計(jì)。小高層住宅工程：住宅建筑工程按十二層以上設(shè)計(jì)。第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)方案第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)組成內(nèi)容本項(xiàng)目主要由多層住宅、小高層住宅、寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、配套公建、道路、綠化及室外管線工程等組成。第二節(jié) 改造目標(biāo)基于XX急需改造的現(xiàn)狀，村委會(huì)通過詳盡的市場調(diào)查，經(jīng)村民委員會(huì)多次研究，就XX的改造目標(biāo)，達(dá)成一致意見：改善XX民的現(xiàn)有居住環(huán)境及居住條件，提高村民生活水平，解除村民生活的后顧之憂，讓XX的村民真正過上城里人的生活。建筑以磚木結(jié)構(gòu)為主，低矮、陰暗、潮濕，無暖氣、管道煤氣配套，水、電、下水等市政配套設(shè)施不全，村內(nèi)樹木綠化稀少，村級道路極差，村民進(jìn)出、就醫(yī)、上學(xué)、購物極不方便，居住條件惡劣。此地未來將有大面積的居住區(qū)迅速崛起，現(xiàn)在即可預(yù)見未來的良好生活場景。綜上所述，如果本項(xiàng)目能在2005年下半年拆遷開工，項(xiàng)目市場廣闊，銷售前景良好。在2004年上半年有效供給基本沒有，至2004年下半年供給市場可能出現(xiàn)大的變化，大范圍開發(fā)建設(shè)鋪開后，這里將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。XX村莊改造項(xiàng)目既借島城CBD快速發(fā)展之勢，又取高科園完善規(guī)劃之力，擁有良好的區(qū)域發(fā)展前景。項(xiàng)目所在位置空氣清新，溫潤相濟(jì)，是得天獨(dú)厚的生活佳境。而出于對海洋性氣候的喜愛，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。依據(jù)市場調(diào)查分析，青島城市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，3545歲這一人群，由于其有多年積蓄，或事業(yè)有成，或功成名就，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其購房需求已在住房改革第一、二年逐漸得到滿足。片區(qū)綜合開發(fā)的發(fā)展帶來現(xiàn)代生活方式的沖擊下，勢必會(huì)打破并改變XX乃至這一地區(qū)的傳統(tǒng)生活方式和人群素質(zhì)結(jié)構(gòu)。市北大型高檔居住區(qū)的整體規(guī)劃預(yù)示了項(xiàng)目所在區(qū)域良好的市場發(fā)展前景。l 片區(qū)市場前景展望從空間上看，無論是流亭空港、20308國道、濟(jì)青、青銀高速公路、煙青公路等進(jìn)出島城的交通樞紐的設(shè)立，還是其他基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，項(xiàng)目都具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢。X西路兩邊的生活?yuàn)蕵?、商業(yè)配套將越來越完善。l 青島市規(guī)劃局近期確定在市北建設(shè)青島市CBD青島市CBD北端延伸至X西路，面積在500萬平方米左右，其位置的確定，標(biāo)志著青島建設(shè)核心區(qū)域的擴(kuò)大和北移，為青島北部房地產(chǎn)發(fā)展注入了一針長效強(qiáng)心劑，此地將會(huì)誕生大量的高層、小高層住宅樓盤和辦公樓盤，CBD區(qū)域內(nèi)將新增大量的文化娛樂及商業(yè)配套設(shè)施，從而形成一個(gè)旺銷的CBD精品樓盤區(qū)域，未來以CBD為核心，向東、北、西三面輻射的島城地產(chǎn)新格局必將形成，南北差距、東西差距也將隨之縮短?，F(xiàn)代的人們更是常常遠(yuǎn)足郊外，去感受大自然的魅力。因?yàn)樘飯@情結(jié)從來沒有從人們的意念中消失。第二節(jié) 項(xiàng)目市場前景分析現(xiàn)代都市人崇尚返璞歸真，回歸自然，近郊，交通便捷，既能享城市便利又無工業(yè)污染的溫潤自然環(huán)境是他們的最佳選擇。麥迪紳房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目圍合地塊在頤中體育場以北，沿同安路，規(guī)模大約是160畝地，建筑面積在16萬平方米左右。預(yù)計(jì)今年開始，大量地塊進(jìn)入大規(guī)模實(shí)際開發(fā)建設(shè)階段，市場競爭會(huì)相當(dāng)激烈，但同時(shí)也會(huì)帶來高科園片區(qū)房地產(chǎn)市場的新高潮?？v觀東西南北，島城樓市遍地開花。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境、先進(jìn)的居住空間、完善的生活配套和服務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場整體水平的快速提升。4. 2003年，大型開發(fā)資本進(jìn)入北部高科園房地產(chǎn)市場，儲(chǔ)備了大量待開發(fā)地塊；2004年底開始，海爾東城國際等多個(gè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。東方人在文化心理取向上比較接近，因此，這部分群體也將成為周邊高級住宅產(chǎn)品的客戶群之一。外籍人士也加入置業(yè)隊(duì)伍。2. 外來投資、經(jīng)商、留青人員逐步成為中高檔住宅的購買主力。l 區(qū)域房地產(chǎn)分析1. 近幾年來，X西路超大規(guī)模的住宅樓盤在逐漸增加，浮山后、河馬石和X西路連接在一起，開始了青島歷史上真正的大盤時(shí)代，具有代表性的有城建地產(chǎn)的湖光山色等山色系列大盤、河馬石四季景園和海信靜湖瑯園。綜合上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字和市場調(diào)查分析：2005年一季度，島城房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)較2004年依然有較大幅度提高，房地產(chǎn)業(yè)仍在景氣空間持續(xù)發(fā)展。估計(jì)今明兩年內(nèi)，全國房價(jià)增幅將呈穩(wěn)和回落態(tài)勢，不會(huì)再出現(xiàn)無秩序的大幅上漲局面，這是擠泡沫所必需的過程。在日本東京，居民的年收入與房價(jià)比大概是1：，而目前在我國大部分城市是1：8至1：15。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)果是房價(jià)虛高，由于實(shí)際購買力沒有隨房價(jià)而增長，因此很快就將形成明顯的消費(fèi)斷層。因此，政府積極加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序。從目前發(fā)展情況看，青島市房價(jià)上升帶有房地產(chǎn)自身周期性變化的特征，具有其合理性。2004年，我市房價(jià)呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。青島市近幾年的房價(jià)居高不下，增長幅度居全國同類城市之首。居民收入水平不斷提高和城市化進(jìn)程逐漸加快，以及舊城改造力度的進(jìn)一步加大，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。就青島房地產(chǎn)市場而言，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，市場繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，壓力也在逐步加大。房地產(chǎn)企業(yè)家信心景氣指數(shù)全年一直在170點(diǎn)左右，位于八大行業(yè)之首，可見各房地產(chǎn)企業(yè)對我市房地產(chǎn)開發(fā)具有良好的市場預(yù)期。2004年，在國家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)和市場需求的帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持塊增態(tài)勢，房屋開發(fā)、資金來源構(gòu)成進(jìn)一步優(yōu)化，行業(yè)發(fā)展走勢向好。商業(yè)營業(yè)用房空置的大量增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用大量資金，影響資金的回籠，另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和我市商品房市場供需結(jié)構(gòu)的合理。5. 商業(yè)營業(yè)用房空置問題比較突出。隨著青島市郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建設(shè)，郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮迭起，加上市內(nèi)四區(qū)中心開發(fā)用地的緊俏，也是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向市郊，尤其是高科園、李滄、城陽等區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱土。市南區(qū)新近開盤的寧夏路附近的幾處樓價(jià)已達(dá)到7600元/平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開的樓盤也在6000元/平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟(jì)適用住房樓價(jià)也攀升至3500元/平方米，但漲幅較去年明顯回落，2004年下半年市場價(jià)格上漲幅度趨緩，較去年同比降低。3. 房價(jià)持續(xù)走高，漲幅明顯回落。各房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，為化解風(fēng)險(xiǎn)，加大了在建工程的投入，新開工項(xiàng)目逐步減少，增幅回落，走勢趨緩。2004年，我市房地產(chǎn)開發(fā)收有關(guān)土地政策的影響和良好的市場預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)加大存量土地開發(fā)的力度，新開工項(xiàng)目一度大量增加。2004年，同比增長37%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速近10個(gè)百分點(diǎn)，%，；，%，；商業(yè)營業(yè)用房增速緩慢，%。1. 住宅投資繼續(xù)“領(lǐng)跑”，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。因此，中國房地產(chǎn)市場還是會(huì)在一個(gè)快速發(fā)展的良性環(huán)境中越走越遠(yuǎn)。整個(gè)行業(yè)朝著良性的軌跡發(fā)展，資源得到更加有效的整合配置。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，2005年房地產(chǎn)消費(fèi)增長總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢，估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將在16%18%。隨著2003年開始土地拍賣、2004年房貸加息、2005年的二次加息等政策性調(diào)控逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場。該報(bào)告指出，對房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)，將進(jìn)入中期調(diào)整過程。因此，青島房地產(chǎn)業(yè)依然具有廣闊的發(fā)展空間。青島市人均GDP2002年就已超過1500美元，但直至2004年末，；。城市居民人均可支配收入11089元，%；人均消費(fèi)性支出9002元，%。隨著中國經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，住房消費(fèi)仍是大多數(shù)百姓家庭主要的消費(fèi)投資計(jì)劃之一，房地產(chǎn)仍然是我國今年經(jīng)濟(jì)中的熱點(diǎn)。在此情況影響下，擴(kuò)大內(nèi)需，加大投資成為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要手段。第三章 市場分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場分析l 我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它不但滿足市民對居住的要求，而且肩負(fù)著刺激消費(fèi)，促進(jìn)