【正文】 整個社區(qū)居民配套使用。而建筑群體之間根據(jù)功能的不同、位置的不同，可以作相應(yīng)的變化，這樣才能達(dá)到和諧統(tǒng)一，變化有序的整體風(fēng)貌。，建筑造型強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)。居住區(qū)道路交通整體化與系統(tǒng)化相結(jié)合，小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)相對獨立，同時成為外圍道路便捷的聯(lián)系。要滿足居民的遠(yuǎn)期使用要求。保障從小區(qū)各主要出入口及小區(qū)內(nèi)主要活動場所對居住區(qū)內(nèi)外主要景點有通透的視線聯(lián)系。在綠地、廣場等處適當(dāng)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，適當(dāng)時間播放優(yōu)美的休閑音樂，使居民在室外也能享受家庭的溫馨。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺”、客廳，面對交叉口對景處設(shè)一主題廣場，廣場內(nèi)設(shè)噴泉或淺水疊水以及雕塑，周圍配以花壇、座椅及花廊等設(shè)施，是本居住區(qū)的主要公共場所及景觀中心。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成點線面結(jié)合的統(tǒng)一的立體綠化有機(jī)整體。l 計劃配套1. 生活配套居家配套：購物街、超市、24小時便利店、餐飲、酒吧、洗浴、美容美發(fā)、洗衣縫紉、家電修理店、溫室花房……郵政金融：郵電所、銀行、保險文教衛(wèi)配置：書店、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、藥店、小學(xué)、幼兒園……交通配置：多線路城區(qū)快速直通大巴、城陽區(qū)間中巴、客運車站廣場、汽車保姆店、中心停車場、地下停車場、電子門禁收費系統(tǒng)。各部門設(shè)部門經(jīng)理，負(fù)責(zé)各部門的日常工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。廢氣各住戶的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。3. 供水器具采用節(jié)水型，特別是住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，二要盡量使用凈化后的污水。只要房價有所波動，本項目就會受到直接影響，%，項目總投資和總收益持平。4. 經(jīng)營風(fēng)險本項目是分期開發(fā)，運作周期較長，在運作過程中，任何管理不善或決策失誤或失職都會造成損失。建成后，舊城（村）市容市貌煥然一新，同時改善周邊自然生態(tài)環(huán)境、改善村民的居住條件，更對改善市北區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境有著良好的促進(jìn)作用。而目前這一區(qū)域地理位置商品房相對于市中區(qū)域價格偏低，大面積拆遷補償后，幾乎沒有利潤，難以啟動開發(fā)。48。建筑施工缺乏相應(yīng)的基本配套條件，建議在規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)整個項目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策。第九章 經(jīng)濟(jì)效益與社會效益分析XX村莊改造資金來源與工程總投資基本持平；該項目的建設(shè)適應(yīng)政策形勢，符合百姓迫切需要，響應(yīng)國家“郊區(qū)城市化、城市郊區(qū)化”和發(fā)展“三農(nóng)”的指導(dǎo)方針，是市場發(fā)展的必然結(jié)果。3. 資金風(fēng)險項目體量大，施工期長，運作過程中，資金總款額大，資金管理周轉(zhuǎn)費用大，不可測費用較多，特別是如遇貸款利率調(diào)整等金融政策，都會加大項目運作的資金風(fēng)險。第一節(jié) 投資估算總投資額估算為：90000萬元第二節(jié) 資金籌措自籌資金： 20000萬元銀行貸款： 20000萬元第三節(jié) 項目財務(wù)分析項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積： 231畝（154077平方米）容積率： 2總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（60%）133600平方米 小高層（40%）88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（70%）55989平方米 網(wǎng)點（30%）23995平方米項目成本預(yù)算：1) 土地費用：8萬元231畝=1848萬元2) 前期勘探、設(shè)計費用：800萬元3) 建安費用：多層133600m2800元/m2=10688萬元小高層88270m21200元/m2=寫字樓55989m21300元/m2=網(wǎng)點23995m21100元/m2=4) 市政配套費用：308154m2255元/m2=5) 場內(nèi)綜合配套：308154m2275元/m2=8301萬元6) 區(qū)內(nèi)工廠搬遷：7) 廣告營銷代理費用：2190萬元8) 管理費用：1000萬元總投資：1）+2）+3）+4）+5）+6）+7）+8）=投資利息：40%6%=2275萬元不可預(yù)測費（5%）：2000萬元營業(yè)稅等（%）：%=銷售收入：拆遷居民785戶，合計拆遷面積133600平方米；追加36400平方米住宅及公建機(jī)動處理，共計17萬平方米；實際銷售：小高層51870m25100元/m2=寫字樓55989m25500元/m2=網(wǎng) 點23995m26600元/m2=項目收益/稅前利潤=稅后利潤（133%）=利潤率第四節(jié) 項目運作風(fēng)險分析1. 政策風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依據(jù)國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、土地有償有期限使用制度，本項目規(guī)模大，建筑期長，項目建設(shè)期間國家有關(guān)政策的變化（如拆遷政策、時間、費用等）會加大項目成本勢必會增加本項目的風(fēng)險。1. 外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料，再保溫隔音上要有新突破，盡可能達(dá)到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。爭取安置拆遷戶置換用房享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，即：建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，規(guī)定的收費項目按規(guī)定減半征收。景觀從室外延伸到室內(nèi)，與建筑現(xiàn)代、簡潔的風(fēng)格相呼應(yīng)。居住區(qū)內(nèi)的綠化量大面廣，不應(yīng)追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價廉、易生長、易維護(hù)、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。2) 綠化結(jié)構(gòu)分為三級，采取中心加帶狀放射綠化方式，使居住區(qū)形成完整的綠化系統(tǒng)：居住區(qū)中心綠地：在居住中心部位形成主要綠化場地。強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境的交融滲透，同時注重庭院景觀空間的營造。景觀軸線是通過景觀的系統(tǒng)布局，形成統(tǒng)一的、連續(xù)的景觀視覺軸線。機(jī)動車行系統(tǒng)采用在小區(qū)住宅外圍設(shè)置環(huán)路并沿環(huán)路設(shè)置停車泊位，居民駕車沿環(huán)路行至自己的住宅附近，就近停車后直接進(jìn)入院落入戶，車行道寬7米，外加6米寬垂直停車帶，如遇搬家及火災(zāi)等緊急情況時，環(huán)路上的機(jī)動車可直接進(jìn)入院落。l 道路系統(tǒng)1. 小區(qū)道路居住區(qū)道路系統(tǒng)由干道加內(nèi)外雙環(huán)線構(gòu)成，規(guī)劃道路紅線寬24米；外環(huán)為居住區(qū)外圍道路，規(guī)劃道路紅線寬2040米；內(nèi)環(huán)路為居住區(qū)內(nèi)聯(lián)系小區(qū)之間、小區(qū)和公共設(shè)施之間的居住區(qū)級環(huán)形道路。小區(qū)間相互變化的色調(diào)及裝飾處理與區(qū)內(nèi)綠樹、藍(lán)天的景觀形成和諧的有機(jī)整體。為加強(qiáng)整個居住區(qū)的整體性、統(tǒng)一性，建筑以群體成組團(tuán)式布局，組團(tuán)之間有綠化分隔。基于文化與環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)“山、水、綠、城”交融的現(xiàn)代生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)將會有多個大規(guī)模高尚生活居住區(qū)迅速崛起，發(fā)展?jié)摿薮?。注重宅院和街道的關(guān)聯(lián)。建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，體現(xiàn)“大空間、大綠化”的社區(qū)特色要求，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。區(qū)內(nèi)綠化分三級，中心景觀綠化和組團(tuán)綠化、社區(qū)共享綠地和庭院綠地由林蔭步道連接，形成點、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，小區(qū)總綠地率達(dá)40%左右。第五章 項目設(shè)計及建設(shè)方案第一節(jié) 項目建設(shè)組成內(nèi)容本項目主要由多層住宅、小高層住宅、寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點、配套公建、道路、綠化及室外管線工程等組成。綜上所述，如果本項目能在2005年下半年拆遷開工，項目市場廣闊，銷售前景良好。而出于對海洋性氣候的喜愛，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。l 片區(qū)市場前景展望從空間上看，無論是流亭空港、20308國道、濟(jì)青、青銀高速公路、煙青公路等進(jìn)出島城的交通樞紐的設(shè)立，還是其他基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，項目都具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢。因為田園情結(jié)從來沒有從人們的意念中消失?？v觀東西南北，島城樓市遍地開花。外籍人士也加入置業(yè)隊伍。估計今明兩年內(nèi)，全國房價增幅將呈穩(wěn)和回落態(tài)勢，不會再出現(xiàn)無秩序的大幅上漲局面，這是擠泡沫所必需的過程。從目前發(fā)展情況看，青島市房價上升帶有房地產(chǎn)自身周期性變化的特征，具有其合理性。就青島房地產(chǎn)市場而言，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，市場繼續(xù)發(fā)展的同時，壓力也在逐步加大。5. 商業(yè)營業(yè)用房空置問題比較突出。各房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，為化解風(fēng)險，加大了在建工程的投入，新開工項目逐步減少，增幅回落，走勢趨緩。因此，中國房地產(chǎn)市場還是會在一個快速發(fā)展的良性環(huán)境中越走越遠(yuǎn)。該報告指出，對房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年是一個轉(zhuǎn)折點，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)，將進(jìn)入中期調(diào)整過程。隨著中國經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，住房消費仍是大多數(shù)百姓家庭主要的消費投資計劃之一，房地產(chǎn)仍然是我國今年經(jīng)濟(jì)中的熱點。同時，更可以截止周邊亂建現(xiàn)象，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大發(fā)展。6. 符合推動周邊經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的需要。隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強(qiáng)，我市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項目具有顯著的示范作用。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，整頓土地轉(zhuǎn)讓價格和拆遷消費，清理各種攤派和收費，規(guī)范住房成本構(gòu)成，切實降低房價。本著認(rèn)真貫徹、落實胡總書記講話和“三個代表”發(fā)展 “三農(nóng)”的重要思想以及《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》精神，積極呼應(yīng)青島市政府的利民措施，美化城區(qū)，增加社會經(jīng)濟(jì)效益，完善項目周邊配套設(shè)施，改善農(nóng)民生活居住環(huán)境。各級政府要在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導(dǎo)下組織編制各區(qū)（市）域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）域規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)，指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)。4． 根據(jù)城市規(guī)劃要求，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計方案。交通：X西路是青島市區(qū)貫通東西的主干道路。區(qū)域內(nèi)將會有多個大規(guī)模居住區(qū)迅速崛起，未來的良好生活環(huán)境，可以預(yù)見。3． 堅持節(jié)地、節(jié)能統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，根據(jù)實際情況，在建設(shè)中拓展，顧及長遠(yuǎn)，做到設(shè)計新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，具有超前性、示范性的原則。《青島市總體規(guī)劃》確定的我市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是：繼續(xù)完善“一個中心城市和五個次中心城市”的城市群發(fā)展格局，充分發(fā)揮中心城市的吸引輻射作用，強(qiáng)化次中心城市的分工協(xié)作職能，相對集中地發(fā)展重點城鎮(zhèn)，逐步形成一中心城市為依托，由中心城市、次中心城市、重點城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)組成的層次分明、規(guī)模適度、布局合理、職能分工明確、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。為了使人民群眾安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，不斷提高市民的居住水平，使青島市住宅實現(xiàn)大的跨越，XX委會建議開發(fā)建設(shè)XX村莊改造項目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的現(xiàn)代化居住小區(qū)，推動市北東部的住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。逐步建立以個人消費為主體的消費制度，減少福利型、供給型、實物型分配，實行分配貨幣化”。國家已把住宅建設(shè)提到了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置。自青島市1994年區(qū)劃調(diào)整以來，由于種種因素的制約，大量村民因子女住房緊張而引發(fā)家庭和社會矛盾，向村委提出申請建房的要求愈加強(qiáng)烈，村委壓力愈來愈大，但全部解