【文章內(nèi)容簡介】 目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。l 青島市規(guī)劃局近期確定在市北建設(shè)青島市CBD青島市CBD北端延伸至X西路，面積在500萬平方米左右，其位置的確定，標(biāo)志著青島建設(shè)核心區(qū)域的擴大和北移，為青島北部房地產(chǎn)發(fā)展注入了一針長效強心劑，此地將會誕生大量的高層、小高層住宅樓盤和辦公樓盤，CBD區(qū)域內(nèi)將新增大量的文化娛樂及商業(yè)配套設(shè)施，從而形成一個旺銷的CBD精品樓盤區(qū)域，未來以CBD為核心，向東、北、西三面輻射的島城地產(chǎn)新格局必將形成，南北差距、東西差距也將隨之縮短。l 商業(yè)配套“一線六區(qū)”：即沿膠州路、遼寧路、威海路、敦化路、X西路展開的一條商貿(mào)走廊，連接小港、膠州路、遼寧路、臺東三路、敦化路、浮山新區(qū)六大商貿(mào)集聚區(qū)。X西路兩邊的生活娛樂、商業(yè)配套將越來越完善。l 近期規(guī)劃的四條城市主干道此次規(guī)劃的范圍為山東路、X路鞍山路、南昌路、松嶺路四條城市主干道兩側(cè)區(qū)域，范圍原則上確定為道路兩側(cè)各300米的范圍，部分地區(qū)根據(jù)需要適當(dāng)加大規(guī)劃范圍，其中之一的X路鞍山路，為青島市東西方向的城市快速路，此次規(guī)劃涉及的長度約12000米，面積約4平方公里。l 片區(qū)市場前景展望從空間上看，無論是流亭空港、20308國道、濟青、青銀高速公路、煙青公路等進(jìn)出島城的交通樞紐的設(shè)立，還是其他基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，項目都具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢。從時間上看，島城的房地產(chǎn)發(fā)展正處于城市化過程中的一個“市郊區(qū)化”的重要節(jié)點上。市北大型高檔居住區(qū)的整體規(guī)劃預(yù)示了項目所在區(qū)域良好的市場發(fā)展前景。XX是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村，民風(fēng)淳樸，生活方式單一。片區(qū)綜合開發(fā)的發(fā)展帶來現(xiàn)代生活方式的沖擊下，勢必會打破并改變XX乃至這一地區(qū)的傳統(tǒng)生活方式和人群素質(zhì)結(jié)構(gòu)。人們的思想觀念會有較大轉(zhuǎn)變，一種新的居住文化會在這一區(qū)域形成，周邊富裕起來的農(nóng)民對現(xiàn)代生活的向往成為驅(qū)動力，形成強有力的購房群體。依據(jù)市場調(diào)查分析，青島城市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，3545歲這一人群，由于其有多年積蓄，或事業(yè)有成，或功成名就，有一定經(jīng)濟實力，其購房需求已在住房改革第一、二年逐漸得到滿足。這一人群由于經(jīng)濟收入高，有一定積蓄，其再置業(yè)的可能性大，趨向為投資性選擇和享受性居住。而出于對海洋性氣候的喜愛，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。這兩類群體均需求地域清靜、設(shè)施齊全、生活方便、服務(wù)較好的中高檔大型居住區(qū)。項目所在位置空氣清新，溫潤相濟，是得天獨厚的生活佳境。目前，項目周邊同類項目較少，市場空間仍然很大。XX村莊改造項目既借島城CBD快速發(fā)展之勢，又取高科園完善規(guī)劃之力，擁有良好的區(qū)域發(fā)展前景。而區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)是序幕階段，現(xiàn)項目周邊大量地塊待開發(fā)，供給市場中，供小于求。在2004年上半年有效供給基本沒有，至2004年下半年供給市場可能出現(xiàn)大的變化，大范圍開發(fā)建設(shè)鋪開后，這里將成為新的開發(fā)熱點?？梢灶A(yù)見，X西路沿線區(qū)域正在逐漸成為青島住房消費的“主力”。綜上所述，如果本項目能在2005年下半年拆遷開工，項目市場廣闊，銷售前景良好。第四章 項目改造目標(biāo)與改造方案第一節(jié) 地塊現(xiàn)狀XX隸屬于青島市市北區(qū)，位于X西路、勁松五路與勁松七路之間，南臨浮山森林公園，以西是浮山后小區(qū)，北面為湖光山色，以東多為老居民用房，生活氣氛較為雜亂，與高科園裝飾城僅有一站之隔，頤中體育場、依浪水世界、國際啤酒城、石老人國家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項目周圍。此地未來將有大面積的居住區(qū)迅速崛起，現(xiàn)在即可預(yù)見未來的良好生活場景。XX村落占地約400余畝，全村住宅總建筑面積118000平方米，其中二層住宅99戶，建筑面積10000平方米，非住宅用房92處，建筑面積8600平方米，企業(yè)91處，占地面積86000平方米，土地浪費嚴(yán)重。建筑以磚木結(jié)構(gòu)為主，低矮、陰暗、潮濕，無暖氣、管道煤氣配套，水、電、下水等市政配套設(shè)施不全，村內(nèi)樹木綠化稀少，村級道路極差，村民進(jìn)出、就醫(yī)、上學(xué)、購物極不方便，居住條件惡劣。因此，迫切要求改善居住條件。第二節(jié) 改造目標(biāo)基于XX急需改造的現(xiàn)狀，村委會通過詳盡的市場調(diào)查，經(jīng)村民委員會多次研究，就XX的改造目標(biāo)，達(dá)成一致意見：改善XX民的現(xiàn)有居住環(huán)境及居住條件，提高村民生活水平，解除村民生活的后顧之憂，讓XX的村民真正過上城里人的生活。同時利用后發(fā)優(yōu)勢，配合城區(qū)改造工作，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模的現(xiàn)代化高品質(zhì)健康居住社區(qū)。第五章 項目設(shè)計及建設(shè)方案第一節(jié) 項目建設(shè)組成內(nèi)容本項目主要由多層住宅、小高層住宅、寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點、配套公建、道路、綠化及室外管線工程等組成?；窘M成如下：多層住宅工程：住宅建筑工程按七層以下設(shè)計。小高層住宅工程：住宅建筑工程按十二層以上設(shè)計。寫字樓：寫字樓建筑工程按十五層設(shè)計。商業(yè)網(wǎng)點：網(wǎng)點建筑工程按三至四層設(shè)計。公建工程：主要包括商場、幼兒園、文化中心、物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生，以及水、電配套用房等公用建筑。道路：道路共分三級小區(qū)主路、組團車行道及宅間道路。綠化：應(yīng)考慮用地形態(tài)特征、居民行為特征及建筑功用特征與區(qū)域溫潤的氣候特征相適應(yīng)的植被，以中心綠地來組織周圍的道路系統(tǒng)和綠化系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)綠化分三級，中心景觀綠化和組團綠化、社區(qū)共享綠地和庭院綠地由林蔭步道連接，形成點、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，小區(qū)總綠地率達(dá)40%左右。尤其注意周邊城市綠化與社區(qū)景觀相互融合滲透，做好城市景觀的營造。室外管線工程：室外管線工程包括地下優(yōu)質(zhì)給水管道、污水管道、雨水管道、電力電纜、電信電纜、熱力管道及有線電視網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。第二節(jié) 建筑規(guī)模建設(shè)地點：青島市市北區(qū)XX占地面積：231畝總規(guī)劃建筑面積：308154平方米工程范圍：根據(jù)規(guī)劃規(guī)定的工程范圍為現(xiàn)XX居民居住點計劃建筑配套標(biāo)準(zhǔn)：外墻：底部貼石材或面磚、上部高級外墻涂料內(nèi)墻：墻身石灰砂漿批擋門窗：彩色噴塑鋁合金窗框，中空保溫玻璃廚房：地面做防水找平層，給排水管，水表出戶衛(wèi)生間：地面做防水層，給排水管供電：每戶安裝獨立電表供水：每戶安裝獨立水表、太陽能熱水供應(yīng)系統(tǒng)、飲用水供應(yīng)系統(tǒng)供氣：敷設(shè)燃?xì)夤艿琅瘹猓撼鞘屑泄嵬ㄓ崳侯A(yù)留電話線路、電視線路、網(wǎng)絡(luò)接口到房間第三節(jié) 建筑規(guī)劃設(shè)計方案l 設(shè)計依據(jù)本項目的設(shè)計依據(jù)主要有：1. 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2. 《民用建筑設(shè)計通則》3. 《青島市總體規(guī)劃》4. 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》5. 《城市規(guī)劃編制辦法》6. 青規(guī)字（1995）333號文及《青島市城市規(guī)劃管理辦法》7. 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的文件精神l 總體規(guī)劃方案設(shè)計原則：本項目設(shè)計必須認(rèn)真執(zhí)行國家的技術(shù)經(jīng)濟政策及現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，按照青島市城市規(guī)劃及片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌安排，因地制宜，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理、安全適用、功能齊全、確保質(zhì)量。項目需按照如下原則進(jìn)行設(shè)計：1. “以人為本”的原則：面對21世紀(jì)，針對居民經(jīng)濟水平的提高和生活方式的要求，以滿足居民生理心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境，以滿足不同層次的需求，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟、效益相統(tǒng)一的原則。2. 注重傳統(tǒng)文化的原則：站在城市的角度考慮社區(qū)，社區(qū)作為城市的一個組成部分，使其有機地融入城市，并為城市增光添色。在尊重地方特色，延續(xù)歷史脈絡(luò)的同時，注入現(xiàn)代文化意識，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀風(fēng)貌。3. 和諧統(tǒng)一的原則：總體布置按照使用功能要求進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理、綠化系統(tǒng)完善、空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建立人與自然有機和諧的統(tǒng)一體，在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，體現(xiàn)“大空間、大綠化”的社區(qū)特色要求，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。4. 景觀環(huán)境優(yōu)先的原則：居住區(qū)外圍的山體與中心水面是提高居住環(huán)境質(zhì)量的有利條件，也是規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思的源泉。充分挖掘地域特色，盡可能保持原生態(tài)地貌環(huán)境，加以利用。綜合考慮小區(qū)內(nèi)各物質(zhì)因素，特別注重居住區(qū)內(nèi)外部空間的景觀設(shè)計，建筑、道路、水景、綠化、小品統(tǒng)籌規(guī)劃，有機結(jié)合，形成完整的統(tǒng)一整體。5. 規(guī)范原則：本項目屬大型中高檔商品住房工程，根據(jù)城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等方面的要求，按照使用性質(zhì)，應(yīng)符合對噪音、采光、透視、日照、濕度、凈化等的要求。建筑規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿足節(jié)能環(huán)保、防腐防火等要求，布置一體化、尺寸模數(shù)化、構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化，施工規(guī)范化，便于施工，降低成本。項目除按照以上原則進(jìn)行設(shè)計外，還將引入以下設(shè)計創(chuàng)新理念:1) 體驗地球南北溫帶最美麗的同緯度風(fēng)情的小鎮(zhèn)人文風(fēng)情與自然融為一體的地球南北半球同緯度溫帶生態(tài)小鎮(zhèn)風(fēng)情，作為整體人文居住氛圍的基調(diào)，并尊重、結(jié)合青島人的生活方式和地域特色，力求將現(xiàn)代、簡潔融合于景觀中的建筑、宜人的道路和庭院的空間尺度。2) 鄰里街區(qū)的整合景觀此方案建立在景觀規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，意在使落成的建筑環(huán)境具有獨特、豐富而有機的景觀內(nèi)涵，著力為住區(qū)內(nèi)所有住戶提供各具特色的近宅景觀視野，并為街區(qū)景觀做出貢獻(xiàn)。注重宅院和街道的關(guān)聯(lián)。3) 居住空間與生活方式的“創(chuàng)新”住宅的“創(chuàng)新”，就是要把握本項目與市場上現(xiàn)有項目的設(shè)計差異性和地點性，實現(xiàn)居住空間和生活方式的“創(chuàng)新”。通過創(chuàng)新的設(shè)計方案來有效降低小區(qū)住宅的視覺密度感，重視親切宜人的居住氛圍的創(chuàng)造。住宅單體與戶型內(nèi)部空間的設(shè)計，細(xì)節(jié)的推敲，處處從居住者高品質(zhì)的需求著眼，為更舒適的居住著想，營造健康型的居住空間。綜上所述，本項目在項目設(shè)計、建設(shè)及各項配套上均力求提高居住質(zhì)量和生活品質(zhì)，為區(qū)域原駐居民和未來業(yè)主提供一個理想的家園。l 項目技術(shù)參數(shù)：項目總規(guī)劃用地231畝（154077平方米），改造后總建筑面積301854平方米?？傆玫孛娣e： 231畝（154077平方米）容積率： 2總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（60%）133600平方米 小高層（40%）88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（70%）55989平方米 網(wǎng)點（30%）23995平方米綠化率： 40%l 建設(shè)條件分析：1. 區(qū)位優(yōu)勢：地塊具有較好的區(qū)位條件，規(guī)劃中的青島中央商務(wù)區(qū)和建設(shè)中的高新開發(fā)區(qū)分列西、東兩陲，沿X西路環(huán)境和生活氛圍即將發(fā)生翻天覆地的變化。東部和北部是大片青島未來城市發(fā)展預(yù)留儲備生活用地。區(qū)域內(nèi)將會有多個大規(guī)模高尚生活居住區(qū)迅速崛起，發(fā)展?jié)摿薮蟆?. 自然環(huán)境優(yōu)勢：地塊空氣清新，回望蒼山，遠(yuǎn)離市中心區(qū)的嘈雜，貼近自然，感受寧靜、休閑的田園風(fēng)光。3. 人文環(huán)境優(yōu)勢：西臨青島最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色等新型時尚住宅小區(qū)，人群素質(zhì)較高；頤中體育場、依浪水世界、國際啤酒城、石老人國家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項目周圍，文化娛樂、教育衛(wèi)生配套日臻完善。4. 交通優(yōu)勢：X西路是青島市區(qū)