【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營方式與貴都相同經(jīng)營特色定位于中高檔具有國際水準的設計裝潢是集購物餐飲娛樂休閑為一體的多功能大廈其硬件設施和軟件管理在目前太原市是比較好的開業(yè)幾年來經(jīng)營穩(wěn)定效益良好 三美莎世紀購物廣場前身為萬嘉大廈 概 況位于柳巷商業(yè)區(qū)定位于低檔面向大眾面向工薪階層于 1996 年正式開業(yè)營業(yè)面積 8000 平方米年銷售額 6000 余萬元 經(jīng) 營方式承包單位平米費用經(jīng)營地下室經(jīng)營休閑服飾針對青少年一層經(jīng)營鞋類皮具及化妝品二三層經(jīng)營全部為女裝每個貨架經(jīng)營面積約 3 平米每平米每日 1718元四層經(jīng)營鞋類每日每平米 10元五層為萬嘉匯點商場每平米每日 5元或采取聯(lián)營的辦法即從銷售收入中提取 1323 不等 經(jīng)營特色商場前身雖然地理位置好商場內(nèi)部硬件設施也較為先進但由于廠家營業(yè)員比例較大素質(zhì)普遍不高而且內(nèi)部管理不善售中服務差曾出現(xiàn)一種無序的狀態(tài)負債嚴重資金短缺今年下半年改名為美莎世紀購物廣場后重新裝修改組決策層把質(zhì)量重服務不斷開拓新的增長點促銷形式新穎活動連接不斷同 時大力宣傳企業(yè)文化向特色化經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)日銷售額開始有所回升 第五節(jié) 太原市住宅市場的現(xiàn)狀分析 太原市住宅市場近幾年隨著全國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也有了長足進步整體表現(xiàn)在規(guī)模上建筑風格上價格上物業(yè)管理水平上產(chǎn)權(quán)主體上等方面 首先在規(guī)模上從原先單位集資建成的造型雷同形式單一分布零亂的住宅發(fā)展到目前組團型統(tǒng)一規(guī)劃管理的形式 第二在建筑風格上由原來單一的兵營式建筑群和火柴盒式造型發(fā)展到目前歐式風格板式小高層點式高層 TownHouse 等多種風格 第三在價格上由前幾年 1000元 m22021元 m2的單價發(fā)展到目前經(jīng) 濟適用房1500 元 m2 新建商品房 2021 元 m24800 元 m21 在項目用地范圍內(nèi)有私產(chǎn)房 48 戶戶均 8006 m2 公產(chǎn)房 1263 戶戶均2974 m2 拆遷面積 414045 m2 所有住戶均需回遷安置 二拆遷安置辦法 1 對住宅的補償辦法是增大住房面積具體計算如下 私產(chǎn)房 800620 10006 m2／戶 面積 10006 48 480288 m2 公產(chǎn)房 2974 2021 5974 m2／戶 面積 5974 1263 7545162 m2 2 住戶從搬遷之日起到回遷新樓 期間按原住房面積每平方米給予 10 元的搬遷補助 3 對住戶原住房進行過裝修的在拆遷之前組織有關人員進行評估給予住戶適當?shù)难a償 4 鼓勵搬遷獎金 1311 15000 元 19665000 元 5 過渡費 過渡費按 10 元／ m2月標準補助補助 2 年 拆遷安置費為搬家費勵搬遷獎金和過渡費之和具體計算為 過渡費 8006 482974 1263 10 24 9937080 元 搬家費 8006 482974 1263 10 414045 元 拆遷安置費 993708041404519665000 30015000 元 取整為 3002 萬元 第五章 項目選址 第一節(jié) 項目地理位置 本項目位于太原市迎澤區(qū)郝家溝村北起郝家溝街南之郝莊市場和太鐵工程四段宿舍區(qū)及迎澤郝莊小學距朝陽街 130 米東起省圖書學校和鐵三局及溶劑廠宿舍西至太鐵分局及管道工具廠宿舍規(guī)劃總用地面積 1256586 m2 該地塊位于城市市區(qū)之內(nèi)附近城市基礎設施基本健全城市供電線網(wǎng)郝莊村自備的區(qū)域供熱管網(wǎng)供水管網(wǎng)排污水管道排雨水管道均從朝陽街地下通過已接至服裝城東西兩城為項目的實施提供了必要的基礎條件 項目建設地址距太原火車站 1 公里距太原長途汽車站 15 公里距太原市主要交通干 道建設南路 05 公里距東山過境公路口約 1 公里附近有 19 路 802 路 825路 814路 826 路 836路 843路 820 路 829路等多路公交車通過道路通達交通方便 第二節(jié) 自然條件 太原地區(qū)屬典型的大陸性溫帶氣候一年四季氣候分明受西北氣流和東南氣流的影響冬季主導風向為西北風夏季主導風向為東南風由于三北防護林帶的建設現(xiàn)今太原市地區(qū)冬季干燥但不太冷夏季的風多不太熱雨量偏為集中全年平均氣溫 93℃具體情況如下 最冷月一月平均溫度 － 7℃ 冬季采暖室外計算溫度 12℃ 最熱月七 月平均溫度 237℃ 夏季通風室外計算溫度 276℃ 絕對最高溫度 394℃ 絕對最低溫度 － 255℃ 平均年降雨量 4666mm 日最大降雨量 1835mm 夏季主導風向 C19N8NW8 冬季主導風向 C24N9NW9 全年平均相對濕度 60 平均氣壓 9268mba 全年無霜期 188d 日平均氣溫≤ 5℃的天數(shù) 135d 最大積雪深度 160mm 凍土深度 77cm 基本雪壓 200N／ m2 基本風壓 300N／ m2 平均風速 25ms 最大風速 25ms 全年日照時數(shù) 2576h 地震烈度 8 度 第三節(jié) 地質(zhì)條件 一場地工程地質(zhì)條件 一地貌單元與沉積環(huán)境 場地位于太原斷陷盆地的東部東山黃土臺塬的邊緣喜馬拉雅運動在山西地臺的主要表現(xiàn)為火山活動與斷陷盆地的形成 太原斷陷盆地在東西山大斷裂的控制下不斷下沉沉降幅度大于 600mm 太原盆地由于 受新構(gòu)造運動的影響盆地呈持續(xù)緩慢下降松散堆積作用明顯因此汾河階地特片不顯著 場地自第四紀以來一直以沉積作用為住主要沉積物質(zhì)來源于山區(qū)基巖的風化產(chǎn)物與黃土的次生沉積由于受汾河及山區(qū)洪水沖積作用的影響其巖性特征反映出沉積環(huán)境的變化 二場地地層的巖土成因與地層巖性特征 根據(jù)地質(zhì)調(diào)查現(xiàn)場鉆探及試驗資料的綜合分析在勘察范圍內(nèi)場地地層由第四紀全新世 Q4和上更新世 Q3沖積成因的粉土粉質(zhì)粘土組成粉土的上部具有濕陷性為濕陷性黃土 在鉆探控制深度 33 米范圍內(nèi)地層主要為粉土粉土的上部具有濕陷性下部夾少量的粉質(zhì)粘土按地基土力學特征 結(jié)合巖土分類劃分工程地質(zhì)層為三大層現(xiàn)自上而下略述如下 濕陷性黃土①褐黃色濕肉眼可見大孔含煤屑與鈣質(zhì)結(jié)核和白色菌絲在地坑內(nèi)南北方向開挖深井 2個南部探井濕陷性黃土底板埋深為 415米北部探井濕陷性黃土控制濃度為 615 米標貫擊數(shù)為 36 擊壓縮模量均值 93MPa 粉土粉質(zhì)粘土②褐黃色可塑狀含煤屑與白色菌絲層底深度 85米層厚 235435米標貫擊數(shù)為 59 擊壓縮模量菌值 192MPa 粉土③下部夾少量的粉質(zhì)粘土濕可塑狀含煤屑與鈣質(zhì)結(jié)核和白色菌絲孔深33 米標貫擊數(shù)為 917 擊壓縮模量菌值 15MPa 三巖土的工程性質(zhì) 1 土層的物理力 學性指標 場地地基土層物理力學特征垂向分層結(jié)構(gòu)明顯水平方向無差異性相變按物理力學特征劃分工程地質(zhì)層按分層統(tǒng)計其力學性指標 2 原位測試標準貫入試驗統(tǒng)計表表 3 標貫試驗統(tǒng)計表 表 3 土 層 標準貫入 范圍值 平均值 標準差 頻率 濕陷性黃土① 36 44 1293 8 粉土粉質(zhì)粘土② 57 8 2190 6 粉土③ 911 104 0792 12 注表中標貫基數(shù)未經(jīng)桿長校正 3 地基承載力評價 地基土承載力見表 4表 4中土性指標與標貫值均按《建筑地基基礎設計 規(guī)范》GBJ789 查表所得土性指標乘回歸修正系數(shù)為承載力標準值 fk 標準貫入錘擊數(shù)校正后查表所得為承載力標準值 fk 地基承載力標準值 KPa 表 4 土 層 土性指標 標費值 建設值 濕陷性黃土① 120 100 110 粉土粉質(zhì)粘土② 144 140 140 粉土③ 191 190 190 四地下水位埋深 在鉆探深度 33 米范圍內(nèi)不見地下水位 五對濕陷性黃土評價 1 濕陷類型 根據(jù)探井土樣試驗資料計算自重濕陷量△ ZS 6 號探井自重濕陷量△ ZS 145 05 725cm 7 號探井自重濕陷量△ ZS 0 按探井試樣 6 號探井自重濕陷量為 725cm7 號探井自重濕陷量為零安全起見可定為自