【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房客戶 。住房售價(jià)為 28004000 元 /㎡ ，商業(yè)裙樓售價(jià)為800020210 元 /㎡ 。 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心：主要建筑形態(tài)由四棟 30 層高層樓盤組成，為具有現(xiàn)代風(fēng)格的中高檔建筑，其位于民主路與凱旋路交匯處，該樓盤 2021 年開工建設(shè)， 2021年開盤， 2021 年交房，項(xiàng)目占地 55 畝，總建筑面積 15 萬(wàn)平方米，其戶型以公寓戶型為主占 50%，單套面積 4062 ㎡ ，二房戶型單套 8090 ㎡ 占 20%， 一房一廳 戶型單套 6575 ㎡ 占 30%，其 一樓均為商鋪 ， 開盤當(dāng)天推出 197 套商鋪，出現(xiàn)搶購(gòu)局面， 其主力 賣點(diǎn)為“位于城市 核心商圈內(nèi) 、 具有優(yōu)良的投資潛質(zhì) ”，購(gòu)房客戶主要為 本地 投資客戶， 看好地段的商業(yè)價(jià)值人群 。住房售價(jià)為 28004000元 /㎡ ，商 鋪 售價(jià)為 1000030000 元 /㎡ 。 0370 國(guó)際城： 主要建筑形態(tài)由 46 棟多層住宅、 4 棟小高層住宅樓盤組成，為具有歐式風(fēng)格的中檔建筑，其位于昆侖路與新興路交叉口，該樓盤 2021 年 9TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 月開工建設(shè)， 2021 年 5 月開盤， 2021 年 10 月交房，項(xiàng)目占地 250 畝，總建筑面積 30 萬(wàn)平方米，其戶型以二房戶型為主，單套 8896 ㎡ 占 60%，三房戶型單套 110140 ㎡ 占 40%，其一 樓沿街均為商鋪，其主力賣點(diǎn)為“園林景觀，臨近政府”，購(gòu)房客戶主要為 當(dāng)?shù)?工薪階層 ，周邊居民 。住房售價(jià)為 19002500 元 /㎡ ，商 鋪 售價(jià)為 7000 元 /㎡ 。 從項(xiàng)目規(guī)模上看，老城區(qū)受土地供應(yīng)量限制，在售項(xiàng)目較少且較分散，在售項(xiàng)目中，建筑規(guī)模在 1530 萬(wàn) ㎡ 之間，圍繞著核心商圈分布的項(xiàng)目多以商業(yè)加公寓為主，主打投資概念。 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以公寓和兩房的中小戶型為主，三房的投放量相對(duì)較少，從戶型面積上看，公寓的主力面積區(qū)間為 4060 ㎡ ，兩房的主力面積在 8095 ㎡ ，三房約在 110145 ㎡ 。 SQ 老城區(qū)在售項(xiàng)目單價(jià)水平差異較大，主要是受地段影響，越靠近 核心商圈的價(jià)格越高。 0370 國(guó)際城項(xiàng)目由于地段因素，以及周邊的居住環(huán)境較差，價(jià)位偏低，一般項(xiàng)目住宅單價(jià)在 28004000 元 /㎡ 之間，一般商鋪價(jià)格在 800030000元 /㎡ 之間。 客戶群體： ZY 動(dòng)機(jī)主要以投資客及工薪階層首次 ZY 客戶，客戶構(gòu)成主要為 SQ 市區(qū)范圍內(nèi)投資客戶及首次 ZY 的居民。 特點(diǎn)：在售項(xiàng)目中多以中小戶型為主的投資性產(chǎn)品，老城區(qū)在售項(xiàng)目較少，且靠近核心商圈的項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)比例較高，老城區(qū)受土地供應(yīng)限制，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較小，升值 潛力巨 大 。 市商業(yè) 發(fā)展 狀況 及分析 SQ 市近年來(lái)商業(yè)貿(mào)易繁榮活躍 ， 其主要立足于地緣商貿(mào)優(yōu)勢(shì)，積極實(shí)施“市場(chǎng)帶動(dòng)戰(zhàn)略”， 正 逐 步 營(yíng)造 大流通、大市場(chǎng)、大商貿(mào)的格局。 SQ 市城區(qū)分為梁園區(qū)、 區(qū)、開發(fā)新區(qū)，其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀為： 梁園區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)縱橫交錯(cuò)，各類專賣店、連鎖店遍布城區(qū)，以大型綜合批發(fā)市場(chǎng)“農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)”“京隴商貿(mào)城”“梁園市場(chǎng)”“市場(chǎng)街服裝”和現(xiàn)代化購(gòu)物中心商百休閑廣場(chǎng)、天宇商廈、京港百貨為骨干的 5000 多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成豫魯蘇皖四省交界處最大的商貿(mào)中心。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋百貨、服裝、五TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 金、家電、 高新電子、農(nóng)副產(chǎn)品、建材、汽車、鋼材等領(lǐng)域。 區(qū)依托古城優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游與商業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)路線，其創(chuàng)建的商品大世界及古城商業(yè)街 —— 中山街也成為一道風(fēng)景線。但總體商業(yè)檔次較低，僅能滿足周邊農(nóng)村消費(fèi)群體的需求。 開發(fā)新區(qū)由于市政配套設(shè)施沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，造成新區(qū)房產(chǎn)旺而人氣不足的怪圈，其基本情況類似于南昌紅谷灘新區(qū)，至使該區(qū)商業(yè)氛圍由于沒(méi)有人流 量的原因，始終停滯不前。 SQ 市的商業(yè)貿(mào)易主要是建立在大市場(chǎng)商業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。其現(xiàn)有各類批發(fā)市場(chǎng) 30 個(gè)，其中梁園區(qū) 18 個(gè)， 區(qū) 9 個(gè)，開發(fā)區(qū) 3 個(gè)。從年交 易額來(lái)看，SQ 市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 50 億元，梁園市場(chǎng) 億元，平原路鋼材市場(chǎng) 20 億元，商品大世界家電批發(fā)大市場(chǎng) 15 億元，市場(chǎng)街服裝批發(fā)市場(chǎng) 9 億元，八一路建材市場(chǎng) 8 億元，京隴商貿(mào)城 6 億元，自行車摩托車批發(fā)市場(chǎng) 億元，摩托車配件批發(fā)市場(chǎng) 億元，摩托車批發(fā)市場(chǎng) 億元，凱旋商城 3 億元，白云副食品市場(chǎng) 億元， 區(qū)農(nóng)機(jī)大市場(chǎng) 億元。 總體而言， SQ 市的商業(yè)經(jīng)濟(jì) 在 近幾年的發(fā)展是有目共睹的，但由于發(fā)展速度過(guò)快而配套建設(shè)不能及時(shí)跟進(jìn)， 加上對(duì) 市場(chǎng)發(fā)展定位 不足，造成了 SQ 形成 現(xiàn)今商業(yè) 發(fā)展瓶頸，難以 從質(zhì)和量上 進(jìn)行 突破 。其市場(chǎng)問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： ① SQ 城市商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展。其主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無(wú)序狀態(tài)，并且整體檔次低，面向中高檔收入階層的消費(fèi)場(chǎng)所匱乏，其形成的市場(chǎng)沒(méi)有上檔次的品牌。 ② SQ市目前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足。主要表現(xiàn)在目前 SQ商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按數(shù)量計(jì)算，近 90%是小門店，這其中一半位于老城區(qū)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量較差，在各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)設(shè)施比較缺乏，很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住樓內(nèi) ， 真正 代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和 綜合性購(gòu)物中心仍未出現(xiàn)，發(fā)揮 SQ區(qū)位優(yōu)勢(shì)的綜合性商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)論是從規(guī)模上還是從質(zhì)量上，都還非常不理想 。 因此，建設(shè)高品 位上規(guī)模 的商業(yè)市場(chǎng)是改善現(xiàn)狀的必然途徑， 隨著 商品大世界綜合大市場(chǎng)升級(jí)改造項(xiàng)目的實(shí)施 ， 在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，對(duì) SQ市 區(qū) 的商業(yè)整體檔次 帶來(lái) 較大的提 升， 為 SQ 城市建設(shè)增加 了 新的亮點(diǎn) ，為 SQTQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的活力 。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 SQ 具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)輻射能力，是發(fā)展大商貿(mào)、大流通、大物流的理想之地。 SQ 市的流通市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò) 大，市場(chǎng)體制改革不斷深化，多元化的流通格局已初步形成。但從總體看，向于歷史原因形成的 SQ流通市場(chǎng)，與現(xiàn)代物流發(fā)展相比還有較大的差距，大物流、大商貿(mào)、大流通格局的市場(chǎng)體系建設(shè)尚處于起步階段。 本項(xiàng)目著力打造 SQ 市 商業(yè)氛圍高度聚集 、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善 的 商業(yè)中心， 打造 集 購(gòu)物、餐飲、 辦公、 休閑、娛樂(lè) 健身 、商務(wù)等有機(jī)地集聚 于一體 的城市綜合體商業(yè)形態(tài) ， 增強(qiáng)區(qū)域 繁榮繁華氣息， 達(dá)到 吸引輻射能力，形成具有鮮明特色的都市商業(yè)氛圍，塑造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)交相輝映的商業(yè)形象 ， 從而更好地發(fā)揮城市窗口作用。 結(jié)合對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)及其市場(chǎng)發(fā) 展趨勢(shì)的調(diào)查研判， 擬 對(duì) 本項(xiàng)目 產(chǎn)品 從設(shè)計(jì)到建筑風(fēng)格上追求高品位和高品質(zhì)，充分利用地塊地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和未來(lái)商業(yè)價(jià)值空間，在 銷售 上 采取 “低開高走 ”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)， 吸引投資及 ZY 客戶， 之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。 本 項(xiàng)目 位于凱旋格、威海路、宜興路交叉地帶，三面臨路，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是商業(yè)集聚的理想?yún)^(qū)域，是 SQ 市核心商圈內(nèi)的稀缺地段 ， 因此 將本項(xiàng)目開發(fā)的住宅 （辦公） 產(chǎn)品 銷 （預(yù)） 售均價(jià)定為 4000 元 /㎡， 商鋪 銷 （預(yù)）售 均價(jià)定為 10000 元 /㎡， 項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件， 預(yù)計(jì)開盤時(shí)必 將 會(huì) 獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同， 采用低價(jià)策略帶動(dòng)人氣， 為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端， 快速回籠資金， 促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn) ，隨著市場(chǎng)人氣的聚集和提升，逐漸實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升 。 TQZYWH 有限公司 及 TQ 建設(shè)工程有限公司 成立以來(lái) ，公司已有近 16 年的 大市場(chǎng)改造及 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其各股東實(shí)力雄厚， 在業(yè)內(nèi) 積累了豐富的開發(fā)與市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，公司建立了優(yōu)秀的 建設(shè)及 營(yíng)銷隊(duì)伍。因此，公司在分析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和區(qū)域 商業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) 的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品 進(jìn)行 合理定位及選擇開發(fā)時(shí)機(jī)，其市場(chǎng)預(yù)期是有相當(dāng)保障的。 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 第四章 拆遷安置 補(bǔ)償 方案 用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀 在項(xiàng)目用地范圍內(nèi) ，現(xiàn) 有 商鋪 150 戶，戶均 約 100m2 ，拆遷面積 約 15000㎡ ；城中村住宅 360 戶，東方醫(yī)院、機(jī)電公司等 5 戶， 拆遷面積約 20210 ㎡ ；合計(jì) 拆遷面積 35000 ㎡ ， 擬對(duì) 所有 拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償 。 拆遷安置 補(bǔ)償 辦法 根據(jù)與 SQ 市 區(qū)政府拆遷部門的溝通意見及對(duì)拆遷戶的調(diào)查情況， 組織有關(guān)人員 對(duì)擬拆遷對(duì)象 進(jìn)行 了 初步評(píng)估， 對(duì)住 戶及企業(yè) 的補(bǔ)償 辦法 按 3000 元 /㎡ ，對(duì)商鋪 補(bǔ)償 辦法按 6000 元 /㎡， 具體計(jì)算如下： 住戶及企業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)： 20210 ㎡ 3000 元 /㎡ =6000 萬(wàn)元 商鋪 補(bǔ)償 費(fèi)： 15000 ㎡ 6000 元 /㎡ =9000 萬(wàn)元 則拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) =6000 萬(wàn)元 +9000 萬(wàn)元 =15000 萬(wàn)元 第五章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目 地塊 位于 SQ 市核心商業(yè)區(qū)域，地塊東臨凱旋路，西臨威海路，北臨宜興路，南臨長(zhǎng)江路， 該項(xiàng)目位于凱旋格、威海路、宜興路交叉處的三角地塊 ，三面臨路，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目 規(guī)劃總用地面積 為約 100 畝 。 該地塊位于 SQ 城市 核心商圈 之內(nèi)， 交通發(fā)達(dá)， 附近城市基礎(chǔ)設(shè)施基本健全，城市供電線網(wǎng)、供水管網(wǎng)、排污水管道、排雨水管道 通透 ，為項(xiàng)目的 實(shí)施提供了必要的基礎(chǔ)條件。 自然 地理 條件 SQ 市位于豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合部，是 HN 省的東大門，轄夏邑縣、虞城縣、柘城縣、寧陵縣、睢縣、民權(quán)縣、梁園區(qū)、 區(qū)、永城市六縣二區(qū)一市和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口 萬(wàn)，面積 10704 平方公里。 SQ 市介于東經(jīng) 114176。 939。－ 116176。 939。，北緯 33176。 339。－ 34176。 239。之間。西距省會(huì)鄭州市230 公里，東西橫跨 168 公里，南北縱貫 128 公里。東臨安徽淮北、毫州，西接TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 HN 開封，南襟 HN 周口、安徽阜陽(yáng)，北望山東菏澤、濟(jì)寧。 SQ 市轄區(qū)面積約占 HN 省的 %。市域平原面積 10623 平方公里，約占全市總面積的 %；山丘面積 81 平方公里，約占總面積的 %。地貌按其成因和形態(tài)類型的特征，分為黃河沖積平原、淮河沖積平原、剝蝕殘丘三大類型區(qū)，主要為黃河沖積平原區(qū)。 SQ 屬暖溫帶半溫潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春暖、夏熱、秋涼、冬寒，四季分明，年平均日照時(shí)數(shù) 1944 小時(shí)，年平均氣溫 ℃，一般最高溫度 39℃，一般最低溫度零下 9℃。 年平均降水量 623 毫米，無(wú)霜期約 211 天。 SQ 屬淮河流域，分屬洪澤湖、渦河、南四湖三大水系。境內(nèi)流域面積在 1000平方公里以上的骨干河流有渦河、惠濟(jì)河、沱河、黃河故道、澮河、大沙河、王引河等。河流大多呈西北東南流向，大致平行相間分布，多屬季節(jié)性雨源型，汛期遇大雨、暴雨，河水猛漲，洪峰顯著，水位、流量變化很大。全市多年平均天然水資源總量 億立方米，平均每平方公里 萬(wàn)立方米，畝均水資源 240立方米，人均水資源 立方米。 區(qū)位交通 條件 SQ 東臨沿海，西扼中原，南襟江淮，北接齊魯，是我國(guó)中西部地區(qū)與東南沿海地區(qū)的結(jié)合部，是 HN 省實(shí)施“東引西進(jìn)”戰(zhàn)略的“橋頭堡”。 SQ 地處東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部 發(fā)展中地區(qū)的過(guò)渡地帶，是重要的物資集散地和商貿(mào)中心，被HN 省政府確定為區(qū)域性物流中心城市。 SQ 是 HN 省距出?？谧罱氖≥犑?，距連云港港口 300 公里、青島港 500 公里、上海港 700 公里。 SQ 交通四通八達(dá)，是交通部確定的交通樞紐城市，京九鐵路與隴海鐵路、310 國(guó)道與 105 國(guó)道，以及連霍和濟(jì)廣高速在此交會(huì)，連霍、商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型，加上縣縣通高速、村村通油路工程的完成，構(gòu)成了承東啟西、通南貫北、內(nèi)外連接的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路、高速公路和國(guó)道所形成的三個(gè)“十”字交匯，使 SQ 成為豫、魯 、蘇、皖接壤地區(qū)的黃金交通樞紐。上海至德國(guó)法蘭克福的光纖通訊電纜與京九光纜在 SQ 垂直交匯，西安至連云港的1800 路同軸電纜穿境而過(guò)，可提供近萬(wàn)條國(guó)際國(guó)內(nèi)通訊電路，構(gòu)成了規(guī)模宏大的通訊網(wǎng)絡(luò)。 SQ 軍民合用機(jī)場(chǎng)和通往華東的沱澮河航運(yùn)即將建設(shè)，屆時(shí)將成為集鐵路、公路、民航、內(nèi)河航運(yùn)為一體的綜合立體交通樞紐城市。 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 第六章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)方案 建設(shè)規(guī)模 依據(jù) SQ 市 區(qū)政府的設(shè)想及 項(xiàng)目公司 的規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì) ，總占地面積 66211㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 ㎡ ，其中商業(yè)建筑面積 159290 ㎡ ，住宅建筑面積46287 ㎡ ，辦公建筑 15805 ㎡ ， 建筑容積率為 ，建筑密度 % 總平面布局 本項(xiàng)目 充分利用三面臨路的優(yōu)勢(shì)，對(duì)場(chǎng)地根據(jù)臨路條件及地塊形狀進(jìn)行功能劃分，臨宜興路