【文章內(nèi)容簡介】 ，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 12 人們生理乃至心理的各層次需要是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少 對環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等因素精心設(shè)計而成。 因此， 從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會調(diào)查上看，本工程是完全可行的。 政策面看是可行的 建國以來，特別是改革開放以來，思南經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是，由于思南縣城人多地少，與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展相配套的生活設(shè)施并未跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，致使其嚴(yán)重滯后。 針對這 一問題，思南縣人民政府出臺了《 思南縣招商引資優(yōu)惠政策 》，并積極響應(yīng)“以人為本”“ 病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，居者有其屋 ”等方針政策。 本 項目 為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境， 提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量資金的注入，一定程度上搞活了當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)，積極響應(yīng)了當(dāng)?shù)卣摺Ｒ虼?，從?dāng)?shù)卣呱险f，本項目是完全可行的。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 13 第三章 市場預(yù)測 目前思南縣城住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101120 m2 的占總量的 39%,121140 m2 占總量的31%,141 m2的上的占總量的 18%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看 ,101m2140m2的住宅面積目前是思南縣城住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受 多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 26%,承受總價格在 2130 萬之間的占 %，承受總價格在 3140 萬的占 %，承受總價格在 41 萬以上的占 8%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,思南縣城購房者所能承受的價格主要在 2030萬之間，其為購房者的主要承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項目所在地 煙市巷 舊城區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2020 年思南縣城住宅平均價格為2020 元左右 /平方米。 2020 年第四 季度江岸名都樓盤銷售均價在 27003300 元 /平方米，且銷售情況良好：金輝疊翠園均價在 24002700 元 /平方米且銷售情況同樣良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體?？傮w而言，思南縣城新建樓盤本年度價格都有所提高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)高層化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 根據(jù)調(diào)查，目前思南縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產(chǎn)市場之一。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 14 總面積達(dá) 平方公里的城北新區(qū)開發(fā)，先后引資新建了金城市場，以及 “ 江岸名都 ” 、 “ 星月花園 ” 、 “ 盛世豪庭 ” 等一 批住宅小區(qū)，目前，城北大道、濱江大道一期建設(shè)已投入使用，用地面積達(dá) 7萬余平方米的 “ 江岸名都 ” 一期商住樓已銷售一空，二期工程全面鋪開。 此外，廉租房建設(shè)也不失為山城一道亮麗風(fēng)景線。已先后爭取中央投資 8435 萬元、由地方配套資金 8363 萬元，分 3 批開工建設(shè)廉租房 3846 套、 萬平方米。其中，第一批 780 套已完成主體 576套，第二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750套。 再結(jié)合入住思南工業(yè)園區(qū)的公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 據(jù)調(diào)查，今年思南縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2020 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動思南縣房價繼續(xù)走高。今年思南縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為思南縣商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致思南縣商品房價格繼續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有五： 土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。 。從目前思南縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 15 費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 ，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的 金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。 ，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。使思南房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競 爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以爭奪市場。在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在思南居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 16 論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的著名規(guī)劃設(shè) 計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于本公司實力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于思南 “ 黃金地段 ” ，靠近思南中學(xué)和思南縣政府，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于思南近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。 ，思南中學(xué)、思南師范的教師，思南縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,公務(wù)員以及教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：公務(wù)員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。思南縣城的企業(yè)管理人員人員，他們都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到 中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個好的生活環(huán)境。 4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 17 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 . ：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設(shè)計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08516904158 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 178。 18178。 第 四 章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 該工程建筑占地面積 805平方米，總建筑面積 11082平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地 下層建筑面積 1458平方米。建筑層數(shù) 2+17，建筑總高 。 總用地面積： m2，建筑層數(shù)：負(fù)二加十七層，建筑密度：%，容積率： ，綠地率： 10%，戶數(shù)： 75戶，地下停車位： 21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，用地位于城市中心地帶，南面臨中山街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場地。 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關(guān)系，把建筑布置在中街的北側(cè)呈 “ 品 ” 字型布局。建筑分為地下室與主題塔樓，地下 室退讓用地界線北側(cè) 、西側(cè) 、南側(cè) 、東側(cè) ，主題塔樓距用地界線的北側(cè) 、東側(cè) 、西側(cè) 、南側(cè) ，主題塔樓距北側(cè)的 4層磚房 ，距西側(cè)的居民住房 ，距東側(cè)的 4層磚房 ，這樣的布局能夠很好的解決該項目與周圍建筑的日照問題。根據(jù)地形高差將建筑的 177。 標(biāo)高以下設(shè)為地下室（做會所與地下停車場）及輔助功能用房， 177。 標(biāo)高以上設(shè)計為商業(yè)門面、休閑會所及住宅。在一層平面上預(yù)留通道進(jìn)入一層的平臺，該平臺作為入戶的主要入口及進(jìn)入地下停車場的入口 。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設(shè)計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08516904158 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 178。 19178。 第 五 章 項目選址及建設(shè)條件 項目專家組會同思南縣發(fā)展計劃局、規(guī)劃局、 貴州鴻昌園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 等部門有關(guān)人員一起進(jìn)行了反復(fù)考察論證，并報思南縣委、縣政府。將在貴州省銅仁 地區(qū) 思南縣思唐鎮(zhèn) 中山街 劃撥建設(shè)煙市巷 片區(qū)舊城改造工程 。其理由如下： 本項目用地位于貴州省銅仁 地區(qū) 思南縣思唐鎮(zhèn) 中山 街， 土地權(quán)屬清楚，周邊為思南中學(xué)、思南縣委、縣政府等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 由于該地址位于思南縣 思唐鎮(zhèn) 中山 街 ，交通非常便利。 水電等設(shè)施齊全，能滿足 煙市巷 片區(qū)舊城 改造工程的用電、用水要求。 地形地貌 整個用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 平方米 。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。場地最高高程為 米 ，最低高程為 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 氣象 與水文