【正文】 住宅樓按照當 年雷擊次數(shù) N= /次時 屬第 三 類防雷建筑物， 住宅屬 第 二 類防雷建筑物 ，原則上應利用 建筑物 的 金屬 構件及 鋼筋 混 28 凝土結構中的 鋼筋作為 防雷 接地裝置 。設置應急照明的場所：消防值班室、重要機房、車庫、走廊、樓梯間、電梯前室等；設置疏散照明的場所：車庫、走廊、樓梯間、安全出口等。 照度標準依據(jù)國標 建筑照明設計標準 (GB500342021)。 所有電纜、電線均采用銅質，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內采用 JDG管或阻燃 PVC 管。 27 從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導線穿 JDG 管或阻燃 PVC管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內暗敷設。戶箱放在戶內隔墻上，箱 底距地 米。對于一、二級消防負荷及其它重要負荷采用雙電源末端配電箱內自動切換配電。 配電室，內放供本樓用照明、動力∏接箱、配電柜，∏接箱 電源由其附近箱變引來。電纜由箱變引出后至各樓用電的 ∏接箱，采用樹干式和放射式供電。 室外箱式變電站均由一組高 壓環(huán)網柜、一臺 630kVA干式變壓器、一組低壓柜組成。 （四）供配電系統(tǒng) 根據(jù)負荷計算結果，項目內共設置 1 臺室外箱式變電站。 3．負荷等級 本建筑小區(qū)用電負荷按其性質可分為 : 二級負荷：建筑的消防設備（消防泵、消防電梯、加壓送風機、應急照明及疏散指示標志等）；生活泵房。 26 設 2 臺 630kVA 變壓器。 2．電氣負荷計算 考慮 到 今后的發(fā)展 及不同戶型，每戶分別按 5kW 至 8kW計算，總計 10280kW。區(qū)內用電設備供電電壓為 380/220 伏。其低壓配電系統(tǒng)設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數(shù)及容量的確定、主要設備材料的選擇以 及室內外供電線路敷設方式的確定、照明系統(tǒng)設計原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設計原則的確定等。 （二）編制目的 主要是為解決本工程建成后對電力供配方面的需求，同時采用新技術和新設備，使用電更加安全可靠。 同時 公建和商業(yè)部分也應該設置無障礙通道。 室內各部位防水 衛(wèi)生間，水箱間，生活水泵房，設置了洗衣機的陽臺等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜 厚。采用 單面自粘型橡膠瀝青防水 卷材，厚度 +。 4． 內裝修設計 本工程住宅交房標準為毛坯房。氣密性，水密性需滿足當?shù)毓?jié)能標準。單元門采用 有對講功能 防盜門， 內側單元門設門禁。種種設計保證了舒適和節(jié)能 ， 體現(xiàn)了對效率的追求、對人的關懷。 （二）建筑結構 1．編制依據(jù) 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112021 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072021 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 GB500682021 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102021 《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032021 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB5009 2021 其它相關規(guī)范 2．結構設計基本參數(shù) 建筑結構的設計使用年限和安全等級 結構的安全等級 設計使用年限 抗震設防類別 地基基礎設計等級 二級 50年 丙類 乙級 22 自然條件 . 風雪荷載 基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標準凍深 Wo= 抗震設防的有關參數(shù) 抗震設防烈度 設計基本地震加速度值 設計地震分組 6度 第三組 3. 建筑結構形式 住宅： 剪力墻結構 商用： 框架 結構 （三）建筑功能 居住區(qū) 在設計上追求高新技術的廣泛應用，并充分考慮最終使用者的需要。 90 平方米以下的戶型占 %。 四、建筑方案 （一）建筑方案描述 1．建筑內容 4 層的商業(yè)樓 1棟， 5層的商業(yè)樓 1棟， 8層的 住宅 樓 2棟， 9層的住宅樓 2棟 ，總建筑面積 83500平方米 ， 其中住宅建筑面積 46200平方米，商業(yè)建筑面積 37200 平方米 。經過日照時間的計算，小區(qū)內住宅完全符合當?shù)氐娜照諘r間要求，且南北垂直間距不小于 40米?？紤]到北方冬季常綠植物物種稀少的特點，作出景觀會所和景觀門廳的設計考慮，形成小區(qū)的‘綠色冬季’，創(chuàng)新的提高景觀效果。 2．小區(qū)停車率為 1 輛 /戶， 機動車和自行車的停車 以地上停車為主 ， 主 要布置在環(huán)路兩側。 （三）交通設計 1．出入口距交叉口均大于 70米。 停車場：根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，項目成分考慮停車位，停車場 全部為地上 共 有 560 個停車位 ，停車位主要 分布于大型商住樓及主力店 門前路邊 。 有 10 棟 7 層住宅樓， 5 棟 8層住宅樓，其中有 7 棟為商住一體樓。 本項目擬建 XXX 溫家屹堵舊城改造項目 工程總用地面 積 28356平方米，建筑面積 83500 平方米。 三、規(guī)劃設計方案 （一）總體規(guī)劃 本項目擬以環(huán)保、怡人、舒適、便捷、人文等特點，用一流的規(guī) 19 劃、一流 的設計、一流的施工、一流的管理、一流的服務、一流的公建與配套設施打造 伊 X 地區(qū)一流的高檔住宅小區(qū)。 二、規(guī)劃設計主題 本項目將是一個產品多元、品質一流的 住 宅 小區(qū)。 第四章 項目建設方案 一、編制依據(jù) 本 項目編制 執(zhí)行現(xiàn)行國家、建設部建筑設計規(guī)范、標準及 當?shù)赜嘘P標準、規(guī)定。 7．通信及有線電視 小區(qū)的通信及有線電視信號已具備接入條件。 5． 供暖 該區(qū)域在城市集中供熱范圍，一級市政 熱力管網熱媒參數(shù)為供水溫度 130℃ ,回水溫度 70℃。 3．雨 水 市政雨水 管線 基本建成， 接口 管徑為 DN300，建設后可滿足項目需求。本項目用水由自來水公司統(tǒng)一供給，給水 管線接口 管徑為 DN225，給水 可滿足 項目 需要 。新上污水處理廠和垃圾填埋場各 1 處。鎮(zhèn)區(qū)道路、人行道全部進行了硬化和綠化。城區(qū)面積達 9 平方公里。 3． 電力 及其他 16 本項目電力供應充足，能夠滿足本項目的用電需求。網通、移動、聯(lián)通 、鐵通幾大信息網絡覆蓋全境。通訊網絡基本無盲區(qū)。有運煤專線 2 條，興修進村油路 公里，水泥路 2公里。戶戶通上了照明電，動力電入社率達 84%。有人畜飲水工程 12處，9 個社的人畜飲水問題，農村自來水入戶率 80%。 （三） 基礎設施條件 1．交通運輸 XX 鎮(zhèn) X 村 交通便利，阿大一級公路、阿松公路、包神鐵路縱貫南北，隨著鄂爾多斯飛機場的建成，將成為鄂爾多斯市?立體交通?樞紐。 2021年， XX鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 17545元， 農民人均純收入達到 6287 元，每百戶家庭擁有轎車 17 輛，移動電話 255部，家用電腦 43臺。年原煤生產能力達 4000多萬噸。 2021年，完成國內生產總值 24億元，財政收入 。實施 ? 拉大、補欠、崛起 ? 戰(zhàn)略， XX 鎮(zhèn) 已形成比較合理的城鎮(zhèn)發(fā)展體系，提高了對經濟發(fā)展的集聚、輻射帶動力，增強了對項目和資金的吸引力，城市化使工業(yè)化水平不斷提升，城市化又促使第三產業(yè)實現(xiàn)了超常規(guī)跨越式發(fā)展，第三產業(yè)的發(fā)展，城市環(huán)境的改善，使 XX鎮(zhèn) 就業(yè)、消費水平和人民生活質量穩(wěn)步提高。受西北風帶高空低壓槽的 東移影響，寒潮天氣頻繁發(fā)生，并伴有降雪、 14 大風天氣。冬季漫長而寒冷，寒潮天氣多。該季節(jié)內冷空氣活動頻繁，多出現(xiàn)雷陣雨并伴有冰雹、大風天氣。該季雖然短促，氣候變化卻很明顯。由于長溫快，降水少，風大，土壤中水分蒸發(fā)強烈，氣候干燥，土地干松，春旱嚴重， 沙化加劇。 春季長溫快，降水量少，大風多，蒸發(fā)量大，氣候干燥。季度更替明顯，冬長夏短，四季分明。在工程建設中應充分利用場地特點，通過獨特的 、科學的 設計，達到降低工程造價，并與周邊環(huán)境協(xié)調，同時滿足各建筑物的功能 13 XX 鎮(zhèn) X 村 屬于 極端 大陸性氣候， 冬長夏短，四 季分明。項目建設符合 XX鎮(zhèn) 總體規(guī)劃要求。最大凍土深度為 1500mm。根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》有關規(guī)定，判定擬建場區(qū)地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類。 根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》附錄 ，確定勘察場 地抗震設防烈度為 6 度。根據(jù)其成因和巖性不同，由上而下分為二層，主要為人工填土層和第三系（ N）粉細砂巖層。規(guī)劃部門已批準項目的選址意見。 12 （二）場地現(xiàn)狀 土地使用性質為居住用地，場地基礎設施完善，基本達到七通一平條件 ，并且 已通過掛牌方式取得項 目土地使用權。 三 、建設規(guī)模 根據(jù)上述需求分析，結合項目其它建設條件，本報告確定 XXXX舊城改造區(qū)項目 工程用地面 積 平方米， 總 建筑面積。 從實際銷售情況來看，今年上半年高端住宅市場總體表現(xiàn)良好，位置優(yōu)越的高檔樓盤，總價和環(huán)境方面可滿足城市先富階層高品質居住的需要，因此已經成為許多人第一居所的首選，尤其是以尊貴、罕有的大戶型高檔樓盤，更成為鄂爾多斯房地產市場的熱點。購買商品房的客戶群體主要為當?shù)匾?部分先富階層，包括 XX鎮(zhèn) 本地的富裕階層和周邊各 鎮(zhèn) 的富裕農牧民，部分政府公務員人群作為補充。隨著 XX鎮(zhèn) 交通和基礎設施的改善以及優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設，在居住結構中 XX鎮(zhèn) 始終占據(jù) XXX的 重要 地位。據(jù)調查， XX鎮(zhèn) 居民乘坐最多的 交通工具是私家車，幾乎占了１ /２，其次是公車約占 1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。此外， XX 鎮(zhèn) 的文化水平總體上來說也在不斷的提 10 高，有助于消費市場的引導。然而，與國內同等經濟規(guī)模的城市相比， XX 鎮(zhèn) 家庭中具有高學歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。 3． 人口文化程度 。人口增長與其經濟發(fā)展狀況尤其是房地產業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。 2．人口密度與人口變動大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。 XX鎮(zhèn)做為 XXX經濟發(fā)展的重要支點 ，發(fā)展?jié)摿薮蟆ｋS著 XX鎮(zhèn) 人民生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農業(yè)人口轉為非農業(yè)人口，來 XX鎮(zhèn) 務工經商人員還 將增多，將產生大量的住宅需求。我們雖然不能得出 80平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結論，但至少我們能從這類產品的預售效果看出，這類產品目前的供應不能滿足市場的需求。從現(xiàn)有可售商品住宅看， 80平方米以上戶型占絕對主力。表現(xiàn)在： 1．產品類型發(fā)展不均衡。在預售方面， 80平方米以下的住宅預售率為 100%， 80——120 平方米的住宅預售率達到 %， 120 平方米以上住宅預售率達到 %。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經濟適用房占 20%左右，廉租房僅占總開發(fā)量 %。而且，根據(jù)現(xiàn)在 XX的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的 8 市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間 ，此外從 X 方向的房地產建設日益繁榮 。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使住房需求不斷釋放。 5．非理性消費需求對于房地產市場的影響 土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種認同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產市場供不應求及房價的快速上升，進一步強化了這種認識。 同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)?安居樂業(yè)?的心理導致 居民盡其所有收入購房意愿強烈。 4．以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求 經濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產市場。 3．流動人口對地 產市場的影響 7 發(fā)達地區(qū)和經濟增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。 2．城市化對地產市場的影響 目前， XX 人口急劇增加，住房消費結構的變動和升級，為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。 目前， 全鎮(zhèn) 常住人口 6萬 多 人， 共有煤炭生產企業(yè) 23家，年原煤生產能力達 4500多萬噸， 神東煤炭分公司的兩座現(xiàn)代化礦井補連塔煤礦和上灣煤礦以及神華煤液化項目均在該鎮(zhèn)境內 ， 隨著企業(yè)的不斷壯大，外來人口勢必不斷增加， 由于人口增加導致的住宅需求空間還很巨大。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農業(yè)人口 轉為非農業(yè)人口，來鄂爾多斯務工經商的人員增多，將產生大量的住宅需求。 第二章 市場需求分析與建 設規(guī)模 一、鄂爾多斯市房地產市場現(xiàn)狀 6 ?十五?期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加 20萬人 。 4．《 XXX 城市總體規(guī)劃》。 3．建設集居住、生活配套為一體的大型生態(tài)生活園區(qū)， 吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能 ，努力創(chuàng)造一個開放的，與城市生活密不可分的有機 結合綜合體。 5 五、項目可行性研究報告編制原則與依據(jù) （一）編制原則 1．符合國家 、內蒙古以及鄂爾多斯市 有關法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國家 、自治區(qū) 有關房地產及住宅建設的規(guī)定，按城市總體規(guī)劃進行布局。 4. XXXX舊城改造區(qū)項目 以 整體規(guī)劃空間層次多樣，組團空間親切宜人、疏密有致 的特點 ,創(chuàng)造了 自然、休 閑 、 高層次 的社區(qū)居住環(huán)境 ，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認可。 3. XXXX舊城改造區(qū)項目 的