【正文】 預(yù)測(cè) 12021 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期 20212021 年上半年是高速增長(zhǎng)期2021 年下半年已略顯疲態(tài)盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)這將在一定程度上緩解供求不平衡 2 如果 2021 年撤二線(xiàn)關(guān)口成為事實(shí)關(guān)外房地產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)這將對(duì) 關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊但由于交通問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)還無(wú)法解決關(guān)外的整體環(huán)境及配套與關(guān)內(nèi)比還有不小差距因此沖擊尚需一段時(shí)間 3 主體依然是新移民未來(lái)幾年內(nèi)深圳的購(gòu)房主體依然是首次置業(yè)的新移民而非二三次主力置業(yè)群 4 中小戶(hù)型依然是主流深圳是個(gè)很純粹的移民城市所以對(duì)于移民而言面積60100m2 之間的中小戶(hù)型依然是大眾情人 5 城市中心重心將全面西移以中心區(qū)為首的包括香蜜湖車(chē)公廟竹子林華僑城前海后海等各小片區(qū)將成為未來(lái)幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場(chǎng) 6 竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖華僑城南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持位置承東 啟西交通便利并擁有一定的景觀(guān)資源東?；▓@香謝里花園等豪宅開(kāi)發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟為新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ) 與香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)相比竹子林片區(qū)的自身形象還較差配套設(shè)施生活氛圍及環(huán)境都較差本片區(qū)更適合開(kāi)發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤(pán) 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于福田區(qū)農(nóng)林路西地塊編號(hào) 2021補(bǔ) 05東向?yàn)? 公司自有宿舍樓及住宅西向?yàn)榻I(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅南臨建三路建業(yè)集團(tuán)辦公樓北向?yàn)轱L(fēng)臨左岸 地形地勢(shì) 地塊形狀呈四邊形梯形場(chǎng)地內(nèi)已平整地勢(shì)平坦 規(guī)劃限制條件 宗地內(nèi)包含幼兒園獨(dú)立用地 3199 平方米集中綠地 2586 平方米社會(huì)停車(chē)場(chǎng)1281 平方米 建筑退紅線(xiàn)要求 AB12 米含小區(qū)路 BC105 米含小區(qū)路一半路幅路 65 米 CD9米 DE 6 米 EF36 米含紅荔西路一半路幅 30 米 FA14 米含小區(qū)路一半路幅 65 米 建筑高度或?qū)訑?shù)≤ 65 米 項(xiàng)目 SWOT 分析 表 8 項(xiàng)目 SWOT 分析 SSTRENGTH 優(yōu)勢(shì) WWEAKNESS 劣勢(shì) 1 交通較為方便 2 投資前景看好 3 項(xiàng)目規(guī)模較大 4 靠近地鐵出口 5 當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié) 6 具備一定景觀(guān)資源 7 客戶(hù)資源較多 8 容積率適中 1 片區(qū)內(nèi)人流密度大人員 較雜 2 靠近農(nóng)林路有噪音污染 3 西面被民房及工業(yè)宿舍包圍 4 北面安托山景被風(fēng)臨左岸遮擋空間不開(kāi)揚(yáng)采光通風(fēng)受影響 5 樓盤(pán)周?chē)鷽](méi)有商圈無(wú)商業(yè)氛圍 6 配套相對(duì)較弱 7 居家氛圍尚未完全形成 OOPPORTUNITY 機(jī)會(huì) TTHREAT 威脅 1房改政策影響深遠(yuǎn) 2 價(jià)格定位走中檔策略能吸引更廣層面的客戶(hù)群 3 準(zhǔn)確的定位有效的營(yíng)銷(xiāo)策略可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 1 南山福田在售競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)較多分流有效客戶(hù) 2 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬于竹子林片區(qū)片區(qū)的環(huán)境及形象較差人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差但同時(shí)本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和 華僑城片區(qū)之間片區(qū)北面為安托山及占地 15 萬(wàn)平米的郊野公園在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景主要是項(xiàng)目東側(cè)北側(cè)高層單位將會(huì)有較好景觀(guān)南側(cè)高層可遠(yuǎn)眺深圳灣低層都將受到已建項(xiàng)目的遮擋由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善項(xiàng)目成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃操作可使項(xiàng)目具有良好的前景 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 針對(duì)本項(xiàng)目我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的對(duì)比分析確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位根據(jù)開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)制訂并實(shí)施相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略從而影響 公眾及客戶(hù)的認(rèn)知和態(tài)度推動(dòng)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的銷(xiāo)售市場(chǎng)并提高銷(xiāo)量市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買(mǎi)家并對(duì)這些將買(mǎi)房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析在銷(xiāo)售推廣時(shí)才容易把握市場(chǎng)表 9 項(xiàng)目總投資估算表 注單價(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)包括地下室面積 總投資估算說(shuō)明 1 土地成本 土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算項(xiàng)目土地成本為 1631892 萬(wàn)元 2 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)勘察等費(fèi)用費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》及同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的實(shí)際情況 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 74700 萬(wàn)元 3 建安工程費(fèi) 包 括基礎(chǔ)主體安裝工程費(fèi)電梯費(fèi)用按每棟 3 部電梯每部電梯 45 萬(wàn)計(jì)算室外配套等此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 2112516 萬(wàn)元 4 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如管理人員工資職工福利費(fèi)辦公費(fèi)差旅費(fèi)咨詢(xún)費(fèi)等房地產(chǎn)稅等按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2 記取 項(xiàng)目管理費(fèi)為 76382 萬(wàn)元 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2 記取較為合理 項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 76382 萬(wàn)元 6 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)工程咨詢(xún)費(fèi)與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用 項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 52788 萬(wàn)元 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用主要為借款利息 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要結(jié)合自有資金情況經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為 8000萬(wàn)元貸款期限為 2 年年利率按 6 測(cè)算總貸款利息為 615 萬(wàn)元 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用參考深圳市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的 35 項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為 189611 萬(wàn)元 9 公共設(shè)施專(zhuān)用基金 根據(jù)《深圳 市住宅公共設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定公用設(shè)施專(zhuān)用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的 2 的比例一次性向業(yè)委會(huì)劃撥經(jīng)估算為 498 萬(wàn)元 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金銀行融資及銷(xiāo)售回款 項(xiàng)目總投資為 4325571 萬(wàn)元項(xiàng)目所需投入的自有資金銀行借款銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)下表 表 10 項(xiàng)目資金來(lái)源表 注自有資金為項(xiàng)目土地成本 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算具體見(jiàn)附表 104《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況計(jì)算期從 2021 年上 半年開(kāi)始項(xiàng)目資金正式開(kāi)始投入 2021 年下半年竣工驗(yàn)收 2021 年下半年進(jìn)入銷(xiāo)售期銷(xiāo)售期至 2021 上半年止對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從 2021 年 6 月至 2021 年 6 月共計(jì)三年建設(shè)周期 2 年零 2個(gè)月 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 1 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算 銷(xiāo)售收入根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析從穩(wěn)健原則出發(fā)項(xiàng)目可售的建筑面積為 96200m2其中住宅 92200m2銷(xiāo)售均價(jià) 5500元 m2銷(xiāo)售率按 95 計(jì)商業(yè) 4000 m2均價(jià) 15000 元 m2 銷(xiāo)售率按 100 計(jì)其余部分用于自營(yíng)或出租暫不考慮其收入 表 11 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可售面 積 m2 銷(xiāo)售單價(jià) 元 m2 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售收入萬(wàn)元 住宅 92200 5500 95 4817450 商業(yè) 4000 15000 100 6000 合計(jì) 96200 5417450 2 銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算 銷(xiāo)售稅金及附加按規(guī)定深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售額的 50 城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅的 1 印花稅銷(xiāo)售額的 005 項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為 27629 萬(wàn)元 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅金測(cè)算見(jiàn)附表 103《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》 預(yù)計(jì) 2021 年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期銷(xiāo)售期至 2021 年上半年 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析 項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表 105《資金來(lái)源與運(yùn)用表》 銷(xiāo)售利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表 表 12 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額萬(wàn)元 ⑴ 銷(xiāo)售收入 5417450 ⑵ 開(kāi)發(fā)成本 4074460 ⑶ 銷(xiāo)售費(fèi)用 189611 ⑷ 銷(xiāo)售稅金及附加 276290 ⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 61500 ⑹ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 815589 ⑺ 所得稅 ⑹ 15 122338 ⑻ 凈利潤(rùn) ⑹ ⑺ 693251 ⑼ 稅前成本利潤(rùn)率 利 潤(rùn) 總 額 總 投 資 1772 ⑽ 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)總投資 1506 注上表為住宅銷(xiāo)售率為 95 商業(yè)銷(xiāo)售率為 100 的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表 106《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算總投資為 4325571萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期為 2年 2個(gè)月投資回收期為 296年利潤(rùn)總額為 815589 萬(wàn)元稅后利潤(rùn)為 693251 萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率為 1506 屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常水平 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)臨界點(diǎn)是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)分析如下 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格等其它條件不變的情況由靜態(tài)測(cè)算可知當(dāng)住宅和商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá) 79 時(shí)項(xiàng)目可保本 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析該項(xiàng)目住宅部分的保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率容易實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行包裝推廣商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大 項(xiàng)目敏感性分析 我們對(duì)銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 109《敏感性分析表》 以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果 表 13 項(xiàng)目敏感性分析 經(jīng)測(cè)算可知 1 本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響而且影響程度基本相同 2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利因素影響下項(xiàng)目贏(yíng)利空間較小說(shuō)明項(xiàng)目雖具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力但抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng) 3 保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目盈利的有效保證 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境完善城市功能 增加財(cái)政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)給建筑業(yè)建材業(yè)金融保險(xiǎn)廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)建成后也將為保安物業(yè)管理商業(yè)提供新的機(jī)會(huì) 可行性研 究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn) 已取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金銀行貸款銷(xiāo)售收入所以后續(xù)資金一定要有保證 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境完善城市功能增加財(cái)政稅收創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好但有一定的風(fēng)險(xiǎn) 表 14 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 注上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率為 95％和商業(yè)銷(xiāo)售率為 100 的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 綜上所述該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行 項(xiàng) 目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善 商業(yè)氣氛不濃商業(yè)部分銷(xiāo)售有一定難度 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀(guān)住宅的特征結(jié)合周邊自然景觀(guān)加大平臺(tái) 花園的設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目的整體品質(zhì) 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 因周邊生活配套設(shè)施不夠完善商業(yè)氣氛不濃為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制定合理的營(yíng)銷(xiāo)管理策略使項(xiàng)目成功銷(xiāo)售如期回收資金獲得經(jīng)濟(jì)效益將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 的風(fēng)險(xiǎn)在于商業(yè)氣氛不濃 對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)建議項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)研同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告確保項(xiàng)目成功銷(xiāo)售 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用降低投資成本從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出工程成本增加 5 將比基本方案凈現(xiàn)值減少即萬(wàn)元內(nèi)部收益率降低反之凈現(xiàn)值增加內(nèi)部收益率增加因此降低工程造價(jià)控制投資成本也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一 敏感性分析 總投資估算 借款還本付息表 現(xiàn)金流 損益及利潤(rùn) 資金來(lái)源 投資計(jì)劃 稅金 開(kāi)發(fā)成本 工程橫道圖 計(jì)算期季度 前期工程 土方及基礎(chǔ)工程 主體工程 水電安裝 電梯安裝 消防工程 通訊工程 煤氣工程 對(duì)講系統(tǒng) 電視系統(tǒng) 室外配套 竣工驗(yàn)收 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算程式 金額萬(wàn)元 備注 一 土地成本 地價(jià)款 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 小計(jì) 1112 二 前期工程費(fèi) 勘察測(cè)量費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 場(chǎng)地平整臨時(shí)道路 前期工程小計(jì) 三 建筑安裝工程費(fèi) 土方及樁基工程 安裝工程費(fèi) 空調(diào)工程 電視天線(xiàn) 室內(nèi)裝修 安裝工程小計(jì) 建安工程小計(jì) 四 管理費(fèi)用 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 六 其他