【正文】 項目地理位置項目位于福田區(qū)農林路西。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強大的正蓬勃發(fā)展的世貿商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎。但由于交通問題短時間內還無法解決，關外的整體環(huán)境及配套與關內比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；主體依然是新移民，未來幾年內，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積60100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。 片區(qū)房地產市場分析結論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調查情況，可得出以下結論及市場預測：2003年房地產經濟發(fā)展應進入緩沖期，2000——2002年上半年是高速增長期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。置業(yè)者最擔心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產證以及工程質量問題。同時也有相當一部分置業(yè)者對小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。這部分置業(yè)者對樓盤因素的關注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質量、發(fā)展商信譽、物業(yè)管理、智能化。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關注環(huán)境、品質與生活配套，對開發(fā)商實力、物業(yè)管理有相當要求。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。 需求分析區(qū)域市場需求分析據我司市場調研部在竹子林、車公廟一帶的定點定量問卷調查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場的潛在需求比較旺盛。隨著世貿中心的落成，成為片區(qū)的標志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機，也必將極大的帶動片區(qū)房地產的發(fā)展。 綠化率：35%7800翠?；▓@二期蓮花西路與農園路交匯處占地面積：20882m2 ㎡ 建筑面積：90000m2容積率： 綠化率：50 %住宅樓樓高：31—32層 總套數：568套7500竹子林片區(qū)早年開發(fā)的商品房項目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個絕無僅有的市內天然資源，樓盤開發(fā)非?；鸨?，如深圳的頂級樓盤東?；▓@、亞洲唯一的“金塊獎”得主香榭里花園、翠?；▓@、俊安苑等，這些樓盤構成了一道豪宅風景線，極大的提升了片區(qū)的形象，促進了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動了整個片區(qū)甚至整個深圳市樓市的發(fā)展。 供給分析據調查，周邊競爭項目一覽表如下表 表7：周邊競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價（元/m2）風臨左岸農林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數： 200多套 8000俊安苑農軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：對房地產市場是一個重大利好； 深圳市房地產市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現為產品、品牌的競爭，對市場細分與產品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經營帶來一定壓力。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。 區(qū)域發(fā)展及前景預測 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域?，F有8個港口、12個貨運碼頭。經濟指標：表6：深圳市主要經濟發(fā)展指標項目指標1979年1999年2001年2002年2003年國內生產總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產值（億元）2,3,3,5,地方預算內財政（億元）——進出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會消費品零售總額（億元）全社會固定資產投資（億元）實際利用外資（億美元）金融機構存款（億元）2,4,4,——人均國內生產總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬人）——年末戶籍人口（萬人）—— 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內地特別是華南地區(qū)人流、物流和經貿往來的主要通道。建設市中心區(qū)金融商貿區(qū)，加強區(qū)(組團)級商貿中心的建設，推動東部旅游資源的保護性開發(fā)。支柱產業(yè)發(fā)展：有計劃、有重點地建設“9＋2”高新技術產業(yè)帶，促進工業(yè)的集群化和現代農業(yè)的產業(yè)化。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構筑全市基本生態(tài)體系。進一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。城市建設用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。政策目標：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設國際性城市、現代化中心城市的目標定位，努力把深圳建設成為高科技城市、現代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在2010年基本實現現代化。 房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應政策，調整供應結構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經濟適用住房的建設和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）