【正文】 目前深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目支付情況，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用為390元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款和利息，項(xiàng)目貸款預(yù)計(jì)為4億元，%計(jì)算，分期貸款，共計(jì)1725萬(wàn)元。土建、安裝工程費(fèi)建安費(fèi)主要包括土建工程，基坑支護(hù)，樁基礎(chǔ)，電梯，消防配套工程，燃?xì)猓瑫?huì)所裝修及配套，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5%）等費(fèi)用。前期經(jīng)費(fèi)前期經(jīng)費(fèi)主要包括前期規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，場(chǎng)地拆遷、補(bǔ)償及平整等。為了滿(mǎn)足設(shè)計(jì)的需求，安裝中所使用的材料也需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的挑選，因此建安費(fèi)所占總投資的比例可能會(huì)比以往略高。相較以往的資金投入比例，我們加大了規(guī)劃和設(shè)計(jì)、建安兩部分的投入，以求使效益最大化。此次調(diào)查的項(xiàng)目在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)上大部分都選擇了由外國(guó)設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，而本片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目更是全部都選用了外國(guó)設(shè)計(jì)單位為其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。香蜜山：130—135平方米（299戶(hù)）：%140—160平方米（110戶(hù)）：%160平方米以上（51戶(hù)）：%中旅國(guó)際公館（二期）：105—130平方米（484戶(hù)）：%150—170平方米（345戶(hù)）：%178—190平方米（93戶(hù)）：%香域中央：145—160平方米（220戶(hù)）：%165—180平方米（242戶(hù)）：%185—236平方米（236戶(hù)）：%建議以3房2廳及4房2廳為主力戶(hù)型。 此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，本片區(qū)的主力戶(hù)型為3房2廳及4房2廳，其中3房2廳的面積主要為130—160平方米，4房2廳的面積主要為160—180平方米。高層優(yōu)點(diǎn)：園林空間增大，有利于園林景觀的設(shè)計(jì)；視野更開(kāi)闊，享受更多的景觀資源；缺點(diǎn)：對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成遮擋；項(xiàng)目檔次降低，與片區(qū)高檔住宅定位不符；造價(jià)增大，售價(jià)降低，難以做到利潤(rùn)最大化；不利于建筑的通風(fēng)采光；高層、TOWNHOUSE優(yōu)點(diǎn)：豐富了項(xiàng)目的建筑類(lèi)型，能滿(mǎn)足消費(fèi)者的不同需求；缺點(diǎn)：高層對(duì)TOWNHOUSE的景觀、采光和通風(fēng)嚴(yán)重遮擋，不利于TOWNHOUSE的銷(xiāo)售；高層拉低了項(xiàng)目的檔次，使項(xiàng)目整體均價(jià)難以拉升；高層對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成了遮擋；園林空間變小，景觀難以規(guī)劃設(shè)計(jì)，也難以對(duì)TOWNHOUSE的價(jià)格形成支撐。、缺點(diǎn)分析小高層優(yōu)點(diǎn)： 容易做到項(xiàng)目整體景觀均好性；有利于建筑的通風(fēng)采光；符合片區(qū)高檔住宅的定位，造價(jià)低，售價(jià)高，容易做到利潤(rùn)最大化；缺點(diǎn)：園林空間較小，不利于園林景觀的設(shè)計(jì)；項(xiàng)目類(lèi)型不夠豐富。建筑類(lèi)型為高層、TOWNHOUSE結(jié)合的項(xiàng)目在市場(chǎng)上并不多見(jiàn)。高層：此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)共有5個(gè)項(xiàng)目采取了純高層的項(xiàng)目建筑類(lèi)型，其中包括波托菲諾（1—3期）、中信紅樹(shù)灣（二期）、淘金山（一期）等項(xiàng)目，但在分析中發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目均為大項(xiàng)目、大社區(qū)，這些項(xiàng)目已建的或待建的部分，有其他的建筑類(lèi)型，整體項(xiàng)目的占地和建筑面積非常大，所以對(duì)我司的項(xiàng)目不具有借鑒意義。五、建筑規(guī)劃小高層（18層）：此次對(duì)深圳市關(guān)內(nèi)、外24個(gè)大、中型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察，結(jié)果顯示，共有5個(gè)項(xiàng)目的建筑類(lèi)型是高層，其中包括香蜜山（一、二期）、招商花園城、鳴溪谷、百仕達(dá)東郡四期等一些明星項(xiàng)目，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目的占地面積、建筑面積和容積率與我司本項(xiàng)目的情況相近，具有一定的借鑒意義；針對(duì)此類(lèi)型項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香蜜湖片區(qū)內(nèi)的香蜜山（一、二期）在推出不久即銷(xiāo)售一空，南山的招商花園城及鳴溪谷的銷(xiāo)售速度在區(qū)域內(nèi)更是排名前列，證明此種類(lèi)型的項(xiàng)目受到市場(chǎng)的追捧，較容易為市場(chǎng)所接受。C、均取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)。A、周邊項(xiàng)目——香榭里、香域中央、香蜜山、國(guó)際公館、水榭花都、香蜜湖1號(hào)等項(xiàng)目均為高檔、中大戶(hù)型項(xiàng)目。該地塊與周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套較近，這方面相較其他項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向進(jìn)行定位，需要對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)、地塊特點(diǎn)和周邊項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析：香蜜—農(nóng)科片區(qū)為深圳市高檔樓盤(pán)、豪宅片區(qū)，區(qū)域內(nèi)高檔、豪宅項(xiàng)目林立；本片區(qū)位于中心西區(qū)，交通極為方便，出則通達(dá)，入則自然；片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合居住，為社會(huì)高端人士所追捧；隨著荔軒小學(xué)的落成，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，山姆的搬遷，東海購(gòu)物園的建成，片區(qū)配套和商業(yè)日趨完善；區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)和豪宅銷(xiāo)售成績(jī)良好。沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐、山姆的搬遷、東海購(gòu)物園的落成，有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售；項(xiàng)目面世時(shí)，周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；南山區(qū)的紅樹(shù)灣片區(qū)、華僑城片區(qū)和蛇口片區(qū)的日漸成熟、供應(yīng)量增大，會(huì)吸引相當(dāng)大一部分高檔住宅的目標(biāo)客戶(hù)；未來(lái)的2—3年內(nèi)豪宅和高檔住宅的重心從關(guān)內(nèi)移向關(guān)外。緊挨紅荔西路，存在噪音問(wèn)題；片區(qū)盤(pán)量減少，難以聚集人氣；2006年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)需大于供；深圳國(guó)際化城市的定位，香蜜湖—農(nóng)科片區(qū)擁有國(guó)際化配套設(shè)施，是深圳市國(guó)際化高尚人文社區(qū)之一，片區(qū)與城市發(fā)展方向相吻合，能獲得高端客戶(hù)和國(guó)際化人士的青睞，片區(qū)發(fā)展前景明朗。片區(qū)已形成高尚住宅區(qū)氛圍，匯集眾多國(guó)際化娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)配套，大大提升了片區(qū)的形象，豐富了高尚片區(qū)的內(nèi)涵。03—003—07地塊為香蜜湖片區(qū)最后兩塊宗地，可以說(shuō)是香蜜湖片區(qū)的絕版地塊；地處農(nóng)科中心生活核心圈，緊挨紅荔西路，北有北環(huán)，南有深南大道，地理位置極其顯赫。農(nóng)科綠洲項(xiàng)目東西兩面主要為低矮建筑物，能獲得較為充足的光線(xiàn)照射。馨苑高層住宅遮擋，視野受阻，西南面在較高的樓層可看到遠(yuǎn)處的海景，東面為東海購(gòu)物公園，景觀較好，但西面為竹子林片低矮臟亂的房屋，景觀較差。片區(qū)由深南大道、農(nóng)林路、北環(huán)大道和香梅路圍合而成，片區(qū)內(nèi)主要干道均為雙向六車(chē)道，可迅速和城市主干道接駁，加上項(xiàng)目旁邊即為紅荔西路，地鐵已經(jīng)開(kāi)通，保證出行暢通無(wú)阻，交通方便。東面：為在建的東海購(gòu)物公園，視野開(kāi)闊；南面：受香珠花園的高層的遮擋，視線(xiàn)和景觀受阻；西面：為深南中學(xué)和低矮樓房，視野較開(kāi)闊，在10樓以上可看到海景；北面：與農(nóng)科從以上的分析可以看出，在未來(lái)的2—3年內(nèi)，深圳市的供求關(guān)系依然得不到緩解，需大于供，其中以關(guān)內(nèi)的需求矛盾更為明顯。如果要滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，今年的成交量會(huì)突破一千萬(wàn)平方米。2002004年深圳新增的房產(chǎn)供應(yīng)量分別是700萬(wàn)平方米和800萬(wàn)平方米，去年是700多萬(wàn)平方米，而去年的銷(xiāo)售數(shù)字是900多萬(wàn)平方米。城市的供求關(guān)系跟人口流動(dòng)的趨勢(shì)是直接相關(guān)的,我們深圳每年有50萬(wàn)的新增人口進(jìn)入深圳，這50萬(wàn)的新增人口會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生非常穩(wěn)健的支持。深圳中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，2005香蜜湖片區(qū)供應(yīng)量將在25萬(wàn)平方米左右，將提供近