【正文】 ，關外寶安區(qū)也將在2008年展示自己的風采，成為寫字樓的重要供應區(qū)域，榮超濱海大廈、國際西岸之后，龍光世紀大廈、駿業(yè)項目等項目也將推出。南山區(qū)今年異軍突起，成為X供應的三足之一，根據(jù)目前情況來看，南山區(qū)將繼續(xù)保持著這樣的供應水準，高新區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)將持續(xù)放量，天利中央廣場二期、中科大廈已經(jīng)整裝待發(fā)。n 最近幾年的供應量來說，中心區(qū)都是當之無愧的龍頭，雖然2007年的供應有限，但在建的項目較多，預計未來中心區(qū)的供應將達到80萬㎡，將極大的改善目前供應不足的局面，中心區(qū)寫字樓將以租賃為主，近期銷售的項目僅有卓越時代廣場二期，而榮超中心、港中旅大廈、星河發(fā)展中心等都是租賃項目。 ．后市：下半年供應逐步放大2008年，寫字樓供應有望達百萬之巨，但因為房地產(chǎn)市場的不景氣，入市步伐明顯放緩，或呈現(xiàn)上半年冷、下半年熱的局面。市場進入調(diào)整期以來，成交量因為供應量大幅減少、購房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，個別月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有較大下滑。在銷售項目中，已開盤的有榮超濱海大廈、香年廣場、龍崗天安數(shù)碼商務大廈，%；，%，在“總部經(jīng)濟”的影響下，單一產(chǎn)權寫字樓所占的比例越來越大。．供應：受觀望影響，紛紛推遲上市20052008上半年X寫字樓年度供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：X市土地資源和房產(chǎn)管理局、X中原深港研究中心2008年上半年，低于預期；，表現(xiàn)一般，僅有南山的香年廣場、景田北的民華大廈、寶安中心區(qū)的榮超濱海大廈及國際西岸商務大廈、龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園取得銷售預售證，而其中的香年廣場和龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園為廠房式寫字樓，民華大廈是公寓，僅有4層為辦公區(qū)域。其在市場上熱銷有以下原因：o 市場空間大，目前整個X市屬商務公寓的樓盤屈指可數(shù)，南山區(qū)只有海岸卡夫諾一個純商務公寓；o 開發(fā)公寓式寫字樓較純寫字樓成本低廉；o 商務公寓填補小面積商務辦公市場的效果，具有較高市場競爭力三、寫字樓市場研究1. X寫字樓市場概況自房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期以來，寫字樓項目的上市速度明顯放緩，導致目前在售項目非常少，直接影響成交量萎縮。在二手市場中，純商務公寓的求是大廈、聯(lián)泰大廈、金中環(huán)大廈等更是高達25,000—30,000元/平方米，與當時很多寫字樓的價格相近甚至略高，這與商務公寓供應量少、物以稀為貴不無關系。目前該樓盤在二手市場上的售價高達30,000元/平方米。竹子林片區(qū)，目前已成為名副其實的“企業(yè)總部成竹之林”， 以進出口貿(mào)易、IT數(shù)碼、電子科技、裝修設計、金融等總部為龍頭,“總部之林”搖曳在農(nóng)科中心大塊綠 地的南側。n 聯(lián)泰大廈聯(lián)泰大廈位于深南大道竹子林紫竹七道，對面即為“福田交通綜合樞紐換乘中心”，將與“地鐵竹子林站”無縫接駁，日換乘量將達35萬人次。為純復式酒店式商務公寓， 、獨一無二的地段、居住商務辦公兩相宜的多功能物業(yè)、精裝修，可作為公司注冊地址。優(yōu)越的地理位置、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現(xiàn)代的建筑設計、絕版的復式戶型、頂級的硬件裝修、品牌物業(yè)管理。世金國際（B棟）位于X羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，為世界金融中心項目的商住部分，即世界金融中心B棟。目前在市場上新房售價為15,000元/平方米。作為X首個24小時柔性商務策源地，海岸卡夫諾以商務理念為主旨，產(chǎn)品軟硬件配置上采用高規(guī)格：全玻璃幕墻，日立豪華電梯，在空間利用上采用全復式LOFT辦公。是一棟集商務公寓、辦公寫字間、高端商業(yè)為一體的多元商務OFFICE?？傮w上，小戶型公寓比較受市場追捧。在市場收到很高的認可度。南山區(qū)依然是很多本區(qū)域包括其他區(qū)域內(nèi)市民理想的居住之地。銷售情況均 價：12000元/平方米 項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期3. 市場分析小結n 隨著2007年國家各項宏觀調(diào)控政策的出臺，X市特別是南山區(qū)住宅市場出現(xiàn)比較大的波動，但南山區(qū)內(nèi)的紅樹灣、華僑城等片區(qū)在X市民心中屬豪宅片區(qū)，其市場并未受到較大影響。項目優(yōu)勢：位于星海名城正中央的位置，享受的園林景觀資源最好；大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全交通便利市場定位由3棟雙連塔式住宅和3棟獨立住宅以及幼兒園、會所、商鋪等圍合而成；戶型設計以3房和4房的中大戶型為主，戶均面積為125平方米。6月份新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對08年南山去房價起到了較大的支撐作用。0508年南山區(qū)住宅供求關系圖 價格分析——價格回落低于全市水平南山0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達到36%、39%和49%，連續(xù)三年房價漲幅均超過全市平均水平。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大，07年下半年供求比超過4：1。第四部分 專項市場研究一、住宅市場研究1. 南山住宅市場分析——總體上呈下降趨勢南山區(qū)住宅供應量05年開始大幅減少，0507年每年的供應在100萬左右。而2007年初，上海申通地鐵公司聯(lián)合香港中信泰富共同取得位于四川北路規(guī)劃中地鐵上蓋的一幅地塊。且提到合作開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)市場肯定是“共贏之舉”。上海地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理公司公開表示，歡迎境內(nèi)外大型地產(chǎn)商參與上海地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)。物業(yè)發(fā)展為地鐵公司帶來近40億港元的總利潤，成為建造地鐵的重要財政來源。香港地鐵公司和地產(chǎn)商合作，在觀塘線、荃灣線和港島線沿線車站上蓋和毗鄰的18個地點適中的位置發(fā)展物業(yè)。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。其成功的經(jīng)驗之一就是開發(fā)沿線物業(yè)實現(xiàn)增值。再比如當一個新發(fā)展區(qū)的開發(fā)商要求地鐵線延伸到其開發(fā)地塊時，則延伸部分的工程費用可由該開發(fā)商承擔等。3. 開發(fā)商承擔地鐵設施建設這種模式由開發(fā)商承擔地鐵設施建設的形式是通過法律,要求相關的開發(fā)商負責地鐵設施的工程或承擔建設費用。該合作開發(fā)模式要求必須進行土地權屬的變更，即把合作開發(fā)的有關地塊的土地權屬由地鐵公司名下轉讓到合作組成的項目公司名下。在成立項目公司的情況下，合作開發(fā)各方通過公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方共同組成項目公司，并以項目公司名義共同辦理有關手續(xù)。項目登記在地鐵公司或地鐵公司設立的獨立房地產(chǎn)開發(fā)公司名下。雙方的權利和義務完全依據(jù)合同約定而設定。n 協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式協(xié)議/合同型合作開發(fā)，指由合作各方共同按照合同的約定相互協(xié)作，但各自獨立經(jīng)營、各自承擔相應的民事責任。例如香港地鐵機場線的香港站的物業(yè)開發(fā)就是一個由中國銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財團承擔的，分6期進行，合作協(xié)議是5萬平方米的物業(yè)歸地鐵公司擁有，其余的都歸發(fā)展商擁有。地鐵公司得到的開發(fā)利潤內(nèi)部轉化為地鐵的建設投資。由于前期投入資金較大,風險也大，這種模式比較少用。開發(fā)的模式各地有不同的特點，歸納有以下3種。而南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號線所經(jīng)過的站點，從每個地鐵站內(nèi)部的商業(yè)，再到站點周邊樓盤、商業(yè)全都紅紅火火。地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周圍核心區(qū)域的時間距離，大大提高了效率；并且?guī)砹司薮蟮娜肆骱拓敻涣鳎@些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大投資價值和升值空間。據(jù)統(tǒng)計，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來巨大財富流，充滿巨大的商業(yè)機遇。2008“五一”小長假X地鐵3天運送乘客約100萬人次，其中5月1日運送乘客50萬人次。2. 特殊性地鐵上蓋物業(yè)的底層是一般是沿線地鐵站，還有可能契合了換乘公交車站，這些基礎設施如何與上蓋物業(yè)（特別是地下車庫）進行有機的融合，這需要與地鐵設計、建設工程甚至公交車公司多方溝通和配合，且在設計、施工、技術等多方面不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，開發(fā)難度大。地鐵上蓋物業(yè)是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。規(guī)劃總建筑面積約為141萬平方米(不計車輛段建筑面積)。項目以實現(xiàn)建設國際化城市為目標，以促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是X市政府2008年解決交通問題的集中體現(xiàn)。T2010073宗地為政策性住房項目，開發(fā)量高達60多萬平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初級公務員，這與本項目商品住宅潛在客戶不會重復，但由于預計政策性住房會有大量的出租行為，這可能會降低本項目的投資客戶對未來項目的預期值，因此可能大大降低本項目的投資客戶比例，但與此同時60多萬平方米的政策性住房為本項目的商業(yè)運營提供了巨大的消費人群，是項目商業(yè)經(jīng)營的利好。經(jīng)濟類6次調(diào)整存款準備金率，%%中國人民銀行落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長2. 政策對本項目的影響本項目同樣受90/70住房供應結構政策的影響，T201007T2010072宗地內(nèi)開發(fā)的商品住房項目，套型建筑面積90㎡以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到商品住房總建筑面積的70%以上。在這樣一個不利的經(jīng)濟環(huán)境之下，房地產(chǎn)宏觀政策又進一步頻出，X樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過5月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，置業(yè)者對未來經(jīng)濟前景表現(xiàn)出擔憂，消費信心不足。國際原油價格突破新高、美國次貸按危機蔓延、越南暴發(fā)金融危機。20032008年X房價走勢圖2007年底以來，X市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的進行調(diào)整， 2008年因四川地震、全球經(jīng)濟放緩和國內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后市的很多不確定性因素；但應當看到目前房地產(chǎn)市場的低迷只是短期態(tài)勢，影響X市房地產(chǎn)整體市場的基本因素如：經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市人口的快速增長等房地產(chǎn)市場的決定性因素并沒有發(fā)生大的變化。但從2003年2008年X市價格走勢圖來看，房地產(chǎn)市場周期是2003年啟動上升，到2008年完成一個周期，即5年一個周期。隨后進入了市場的危機期和蕭條期，到2003年開始復蘇期的發(fā)展階段。19842003年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由3次升浪組成，第1次升浪是19851989，第二次是19911994，第三次是19951997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢。沒有人能非常準確預測頂部及底部出現(xiàn)地時期，但是房地產(chǎn)市場發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認為房地產(chǎn)市場發(fā)展有復蘇期、高漲期、危機期和蕭條期四個周期，每個周期又有其表現(xiàn)特征。08年上半年房價回落，雖同比07年上半年仍上漲4%，但是與07年下半年比，已下跌18%。08年上半年成交略有起色，但供應然遠大于求。近年來X住宅市場火爆，供不應求，特別是在巔峰期07年上半年，：1。0508年X市推售住宅面積成交分析——供應然遠大于求，同比減少54%。雖然08年上半年住宅預售量有所增加，但量不大，仍有一些項目因市場低迷而捂盤。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況研究%，推售面積則減少10%，%。u 高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)作為X未來的支柱產(chǎn)業(yè)，占第三產(chǎn)業(yè)增加值更大，為西部物流發(fā)展以及項目建設創(chuàng)造條件。4. 宏觀環(huán)境與本項目發(fā)展的聯(lián)系、X投資宏觀背景u 經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定增長，人民生活水平提高，對于住房需求更高?？臻g發(fā)展定位：X特區(qū)帶形組團結構中重要的西部城市組團，X市二十一世紀的建設熱點地區(qū)之一。與寶安中心區(qū)一起成為X市高強度發(fā)展的CBD區(qū)，重點發(fā)展以甲級寫字樓為主的高端辦公功能，以滿足遠期建設區(qū)域生產(chǎn)型服務中心的需要。建設世界先進水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。3. 區(qū)域發(fā)展和前景預測為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢，突出各區(qū)在區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢，X提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個城市組團的基礎上，通過組團的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個城市功能地區(qū)。充分發(fā)揮X移民城市和移民文化的特點，構筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進一步擴大城市發(fā)展的經(jīng)濟腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟的主要中心之一。 n 與香港共同發(fā)展的國際都會。未來X城市發(fā)展的功能定位是：n 國家級高新技術產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市。l X市在珠三角區(qū)域城市中的發(fā)展定位按照國家中長期發(fā)展計劃，到2030年，中國將成為世界最大的經(jīng)濟體之一。同時，X還是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港和中國第四大旅游城市。從率先實行土地有償使用、實行股份制改革，到率先實行人事制度改革、削減行政審批事項等，28年來，X創(chuàng)下了200多項全國第一。在短短28年間，從一個不到2萬人口的邊陲小鎮(zhèn)，崛起為一座經(jīng)濟繁榮、社會和諧、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代大都市，人均GDP位居中國內(nèi)地第一，創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。17個口岸中，有中國最大的陸路客運口岸和貨運口岸，加之毗鄰香港的獨特區(qū)位優(yōu)勢，不但外貿(mào)出口連續(xù)15年雄居全國第一，更是中西文化交流與交匯之重要基地。2. X市總體城市發(fā)展和規(guī)劃X，是中國與世界交往的主要門戶之一。l 全社會固定資產(chǎn)投資發(fā)展較快2008上半年全社會固定資產(chǎn)投資68402億元，%。20第二部分 項目投資背景研究一、市場宏觀背景1. 全國投資環(huán)境l 整體經(jīng)濟發(fā)展快速2001年2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度％。本項目是X市地鐵有限公司擬開發(fā)建設以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型的大型綜合項目，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設條件具備。252。 本項目各功能物業(yè)均面臨一定的市場競爭，應盡早進行項目前期營銷和推廣工作，與未來的潛在客戶聯(lián)系。 地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目，工程技術含量相對較高，可通過共享地鐵公司的成熟工程經(jīng)驗，為本項目提供技術上的援助。 項目整體的財務風險本項目采用自有資金、企業(yè)融資、銀行借款和銷售回款進行開發(fā)，所面臨的財務風險主要是資金供應鏈的問題。 酒店等經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營風險酒店市場存在一定的競爭，未來項目酒店式公寓的經(jīng)營可能存在一定的風險；商業(yè)、辦公樓的經(jīng)營方面，同樣面臨一定的經(jīng)營風險。 技術風險地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)由于和地鐵密切相關，特別是地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，與地鐵的關聯(lián)度更加密切，因此，在規(guī)劃方面與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)