【正文】 下限，可進(jìn)行銀行融資。n 風(fēng)險(xiǎn)防范建議252。2011年，第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)將在這里舉行，年輕的X成為該體育盛會(huì)史上最年輕的舉辦城市。西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機(jī)場、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。按目前的銷售速度，08年全年的銷售量將只有997年的水平（997年X銷售住宅面積分別為34405萬平方米），足見低迷。因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場在2008年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入到小周期的蕭條期探底階段，這時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價(jià)格下跌；而到了2009年，市場將進(jìn)入復(fù)蘇期的盤整階段，進(jìn)行調(diào)整，從2010年開始將進(jìn)入到復(fù)蘇期的恢復(fù)階段，這時(shí)候成交量和價(jià)格都開始逐步上升三、X房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究1. 政策現(xiàn)狀及趨勢(shì)2008年上半年，國內(nèi)國外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜。地鐵上蓋物業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)就是以地鐵為核心，“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，地鐵為上蓋物業(yè)帶來了地下交通大動(dòng)脈，出行更加便捷。這種模式比較常用，香港地鐵就是采用這種方式進(jìn)行運(yùn)作的。比如要求開發(fā)商負(fù)責(zé)修建進(jìn)入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施，提供建設(shè)用地(包括結(jié)構(gòu)用地和臨時(shí)施工用地)。作為首個(gè)合作開發(fā)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司表示乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)，充分利用香港地產(chǎn)商的資金和經(jīng)驗(yàn)快速推動(dòng)上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。n 公寓市場供給狀況分析X近幾年投入市場的商務(wù)公寓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表樓盤名稱所屬區(qū)域開盤時(shí)間建筑面積（m2）平均價(jià)格（元/ m2）求是大廈福田竹子林2004年3月12,000聯(lián)泰大廈福田竹子林2006年12月22,000金中環(huán)大廈福田中心區(qū)2005年11月10315316,000世金漢宮羅湖深南路2005年4月18,000海岸卡夫諾南山X2007年12月14,000n 需求情況從各盤的銷售情況看來，基本都實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，證明了公寓的市場需求量。地上26層（1至3層商業(yè)，4至23層商務(wù)公寓,24至26層辦公），機(jī)動(dòng)車位134輛，地面停車位10輛。從市場在建項(xiàng)目進(jìn)度來看，2008年下半年將迎來供應(yīng)高峰期，X各個(gè)區(qū)域、各檔次產(chǎn)品、各經(jīng)營方式（包括租售）均供應(yīng)充分。資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料．南山區(qū)寫字樓客戶群分析南山作為X市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流金融服務(wù)中心基地，租賃客戶以貿(mào)易、金融、中介服務(wù)為主，其次為高新技術(shù)企業(yè)；高新區(qū)客戶以IT、生物科技為主；蛇口片區(qū)以金融、物流為主，其他片區(qū)的客戶則比較雜。項(xiàng)目銷售狀況海岸城東座寫字樓已售完，于2006年11月已經(jīng)入伙。這個(gè)數(shù)據(jù)也反映了X商業(yè)市場發(fā)展的格局——市場成交熱點(diǎn)集中在關(guān)外區(qū)域，未來這個(gè)比例還將有提高的空間。％，銷售率與06年相比，大幅增長，可見需求旺盛。,隨著海上金融城的建設(shè)，X灣口岸商業(yè)街所處的區(qū)域性質(zhì)也將會(huì)隨之發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，直接從一個(gè)普通的社區(qū)上升到一個(gè)集商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、居住區(qū)于一體的綜合區(qū)，商業(yè)價(jià)值高。X南海酒店有標(biāo)準(zhǔn)房、雙人海景房及主席套房。n X西站有開往湖南、江西的長途列車,，形成X西部通向全國的物流通道。n 項(xiàng)目經(jīng)營物業(yè)體量龐大，擁有70年的收益權(quán)，大大優(yōu)于一般50產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)。三、4/5/7號(hào)地塊開發(fā)模式4/5/7號(hào)地塊是地鐵沿線白地物業(yè)，對(duì)地鐵車輛段的建造沒有直接影響，工期相對(duì)寬松?？蛻糁脴I(yè)以投資為目的；客戶來源以南山周邊區(qū)域特別是福田區(qū)上班族，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；客戶來源以科技園、南油等南山片區(qū)的周邊白領(lǐng)客戶，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；邊緣客戶核心客戶重要客戶價(jià)格定位n 高層住宅價(jià)格定位根據(jù)替代原則，調(diào)查選取了與估價(jià)對(duì)象在結(jié)構(gòu)類型、使用功能等因素相同或有較強(qiáng)相關(guān)性的交易案例，選取以下交易案例作為可比案例：案例調(diào)查表因素估價(jià)物業(yè)諾德國際星海名城六期鼎太風(fēng)華六期銷售區(qū)位南山X南山沿湖路與X路交匯處南山區(qū)X路西側(cè)X路以西、東濱路以北交易時(shí)間—2008年8月2008年8月2008年8月交易情況正常正常正常正常物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅裝修狀況—毛坯毛坯毛坯規(guī)模大中等較大較大交通通達(dá)度方便較方便較方便較方便單價(jià)(元/M2)—10,00013,00012,000因素比較表比較因素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C區(qū)域因素交易情況100100100100交易日期100100100100交通通達(dá)度25202120基礎(chǔ)設(shè)施完善程度25202120區(qū)域繁華程度25202520區(qū)域規(guī)劃25212220小計(jì)100818980個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量25252525規(guī)模25182022自身設(shè)施完備程度25202223裝修情況25202020小計(jì)100838790因素修正及計(jì)算表可比案例市場價(jià)格A￥10,000B￥13,000C￥12,000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/81100/89100/80個(gè)別因素修正100/83100/87100/90綜合修正系數(shù)149%129%139%比準(zhǔn)價(jià)格（元/M2）14,90016,77016,680權(quán)重35%30%35%加權(quán)平均值（元/M2）16,178評(píng)估單價(jià)（元/M2）16,200因此，本項(xiàng)目在2008年8月預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為16,200元/平方米，預(yù)計(jì)按照年銷售價(jià)格漲幅在3%——10%，考慮到雖然目前X房地產(chǎn)市場不景氣，但由于本項(xiàng)目為地鐵地鐵物業(yè)，占據(jù)良好的交通優(yōu)勢(shì)，并有齊全的各項(xiàng)配套，因此取每年增長8%為計(jì)，進(jìn)入到2010年進(jìn)入市場可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格為17,500元/平方米。且從考慮利潤和風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，地鐵公司獨(dú)立開發(fā)的物業(yè)在市場定位上可能比與品牌開發(fā)商一起開發(fā)的物業(yè)較不利，可預(yù)見的銷售利益也相對(duì)低。廠架修庫及咽喉區(qū)等軌道區(qū)域，屬于車輛段的控制工程，房建的完成是滿足車輛正常使用，維護(hù)檢修的前提條件，必須在初期完成。第五部分 項(xiàng)目解析一、項(xiàng)目地塊分析1. 地理位置項(xiàng)目位于南山區(qū)X平南鐵路西側(cè)，屬于地鐵車輛段上蓋物業(yè)。從X市分區(qū)域酒店入住率分布表可以看出，X市南山區(qū)酒店入住率僅次于福田區(qū)。3. 南山典型商業(yè)項(xiàng)目分析n X灣口岸商業(yè)街X灣口岸商業(yè)街位于后海中心的中心商業(yè)街區(qū)，位于創(chuàng)業(yè)路、登良路、后海濱路等X灣口岸區(qū)“四縱四橫”中的重要的“兩橫一縱”的交匯處。n 港澳臺(tái)和外商投資者在X商業(yè)地產(chǎn)市場所占的比例越來越大，特別是投資方面，他們對(duì)市場發(fā)展的影響越來越重要。. 成交價(jià)格隨著樓市的調(diào)整和國家緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，X商業(yè)市場呈現(xiàn)量縮價(jià)跌的成交特征。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：n X灣金融商務(wù)中心，粵港澳超級(jí)都市圈腹地，深港跨界商務(wù)中樞n 純正甲級(jí)寫字樓，毋庸質(zhì)疑的高端品質(zhì)，匹配國際宏圖n 高尚商務(wù)配套，雙大堂，高速名牌電梯，頂級(jí)名牌VRV空調(diào)，構(gòu)筑一流商務(wù)空間n X灣遼闊視界，區(qū)域獨(dú)創(chuàng)U型水景規(guī)劃,席卷水境OFFICE生態(tài)商務(wù)風(fēng)n 天利集團(tuán)，中國跨界商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)航者，快速擴(kuò)張的里程碑n 海岸城海岸城項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前X西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目。在南山區(qū)，07年3月開盤的陽光華藝大廈取得了不俗的業(yè)績，到目前已銷售完畢；而07年7月開盤的海岸城西座，由于推出時(shí)受市場政策影響，以及推出體量較大，銷售狀況不太理想；但07年10月推出的佳嘉豪商務(wù)大廈，由于體量一般，且片區(qū)寫字樓較缺乏，銷售狀況良好，％。．需求：觀望濃厚令成交量銳減20052008上半年X寫字樓半年度成交量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：X市土地資源和房產(chǎn)管理局、X中原深港研究中心，繼續(xù)萎縮，觀望氣氛從2007年年中開始迅速席卷整個(gè)X樓市，開發(fā)商觀望使得供應(yīng)量銳減、投資者觀望使得成交量萎縮。世金國際為復(fù)式雙套房（二房一廳二衛(wèi)+多功能房），面積在35～65 ㎡，買一層送一層。n 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè)施完善，交通便利；同時(shí)如鼎太風(fēng)華、星海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大，教育配套齊全，非常適合居住。公司相關(guān)高層表示，從現(xiàn)在起一直到世博會(huì)前后，開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)前景“十分廣闊”，而且也是“有利可圖”的。合作開發(fā)各方在成立新的法人實(shí)體后不再根據(jù)之前的協(xié)議約定承擔(dān)連帶民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。1. 地鐵公司自行組織開發(fā)這種模式是由地鐵公司自行開發(fā)的形式就是地鐵公司作為開發(fā)商具體操作沿線土地的物業(yè)開發(fā)的全過程，開發(fā)所得利潤和所冒的風(fēng)險(xiǎn)均有地鐵公司獨(dú)自承擔(dān)。項(xiàng)目初步發(fā)展方案宗地號(hào)T2010071T2010072T2010073用地性質(zhì)白地商住用地上蓋商住用地政策性住房用地建筑面積544800m2263050m2602150m2物業(yè)類型商業(yè)/住宅/辦公/酒店/商務(wù)公寓商業(yè)/住宅/辦公商業(yè)/住宅公共配套學(xué)校/幼兒園/其他幼兒園/其他學(xué)校/幼兒園/其他二、地鐵上蓋物業(yè)特殊性研究1. 概念地鐵上蓋物業(yè)把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)緊密有機(jī)結(jié)合形成雙贏乃至多贏，采用“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，以地鐵為核心，在上蓋空間進(jìn)行地鐵配套設(shè)施建設(shè)以及商住等多種物業(yè)和公益配套設(shè)施的多層開發(fā)。從X樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來看，確實(shí)是處于周期中的蕭條期。0507年X商品住宅供應(yīng)量不斷減少，除了開發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開發(fā)商捂盤也是一個(gè)重要原因。l X區(qū)域發(fā)展策略：加強(qiáng)多層次區(qū)域合作進(jìn)行多層次區(qū)域合作以擴(kuò)大城市對(duì)外的輻射力，促進(jìn)共同發(fā)展是X未來應(yīng)采取的選擇。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58436億元，%；在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資23554億元，%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元，%。252。n 資金籌措本項(xiàng)目1/2/3/11號(hào)地塊的資金來源主要有兩個(gè)渠道：自有資金、政府代建費(fèi)，分別為78597萬元、269486萬。地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目名稱X地鐵X灣車輛段上蓋項(xiàng)目2. 委托方 3. 承擔(dān)可行性研究工作的單位 4. 研究工作依據(jù)n 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）n 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）n 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）n 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料n 國家及X經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃5. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)開發(fā)公司提供的相關(guān)資料，以及我司根據(jù)市場研究確定的容積率，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表。其中78597萬元為該宗地的建設(shè)資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質(zhì)較好的開發(fā)商或投資商來進(jìn)行融資，必要時(shí)該宗地可與4~10號(hào)地塊進(jìn)行捆綁，由雙方共同出資進(jìn)行開發(fā)。 酒店等經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)酒店市場存在一定的競爭，未來項(xiàng)目酒店式公寓的經(jīng)營可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)、辦公樓的經(jīng)營方面，同樣面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2. X市總體城市發(fā)展和規(guī)劃X，是中國與世界交往的主要門戶之一。充分發(fā)揮X移民城市和移民文化的特點(diǎn)，構(gòu)筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進(jìn)一步擴(kuò)大城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的主要中心之一。雖然08年上半年住宅預(yù)售量有所增加，但量不大，仍有一些項(xiàng)目因市場低迷而捂盤。但從2003年2008年X市價(jià)格走勢(shì)圖來看，房地產(chǎn)市場周期是2003年啟動(dòng)上升，到2008年完成一個(gè)周期，即5年一個(gè)周期。地鐵上蓋物業(yè)是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。由于前期投入資金較大,風(fēng)險(xiǎn)也大，這種模式比較少用。該合作開發(fā)模式要求必須進(jìn)行土地權(quán)屬的變更，即把合作開發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項(xiàng)目公司名下。且提到合作開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)市場肯定是“共贏之舉”。南山區(qū)依然是很多本區(qū)域包括其他區(qū)域內(nèi)市民理想的居住之地。為純復(fù)式酒店式商務(wù)公寓， 、獨(dú)一無二的地段、居住商務(wù)辦公兩相宜的多功能物業(yè)、精裝修，可作為公司注冊(cè)地址。市場進(jìn)入調(diào)整期以來，成交量因?yàn)楣?yīng)量大幅減少、購房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，個(gè)別月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有較大下滑?？傮w來看，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，且依然以推售為主。項(xiàng)目總投資約20億元人民幣,總建筑面積約30萬平方米。2008年上半年X商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)僅為11191元/平方米，下降趨勢(shì)明顯。n 自人民幣升值后，商業(yè)物業(yè)的升值潛力使港澳臺(tái)和外商投資者的熱情更是高漲。2008年4月，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司推出X灣口岸商業(yè)街62間鋪位，開盤取得良好的銷售成績。而X市分星級(jí)酒店入住率分布表可以看出，X市五星級(jí)酒店入住率也位居星級(jí)酒店前茅；2. 南山區(qū)典型酒店分析n 南海酒店（五星級(jí)）X南海酒店是X首間由“中國政府評(píng)定的五星級(jí)酒店”。2. 地形、地勢(shì)3號(hào)地塊內(nèi)有水渠1號(hào)地塊，石頭較多2號(hào)地塊11號(hào)地塊項(xiàng)目